北京2套四合院和9套別墅4.43億元司法拍賣 知名開(kāi)發(fā)商無(wú)力償債

打造“世界級(jí)山水六旗文旅小鎮(zhèn)”項(xiàng)目的知名開(kāi)發(fā)商陷入危機(jī)。

2021年10月25日至2021年10月26日，青海省西寧市中級(jí)人民法院將于阿里司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，對(duì)北京市朝陽(yáng)區(qū)周莊山水文園9套聯(lián)排別墅，分別進(jìn)行公開(kāi)拍賣，起拍價(jià)合計(jì)約2.981億元。

同日，還將對(duì)兩套四合院——北京市朝陽(yáng)區(qū)小武基村甲8號(hào)3號(hào)院和5號(hào)院房產(chǎn)，分別進(jìn)行公開(kāi)拍賣，起拍價(jià)合計(jì)約1.45億元。這樣，11套房產(chǎn)合計(jì)約4.431億元。

上游新聞?dòng)浾攉@悉，此次拍賣為業(yè)主山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（山水文園凱亞）無(wú)力償債，而被抵押權(quán)利人五礦國(guó)際信托有限公司（五礦信托）申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

起拍價(jià)相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8.5折

按照公告，此次拍賣的北京市朝陽(yáng)區(qū)周莊山水文園220號(hào)樓-2至3層104、105、110三套，221號(hào)樓-2至3層103、104、106、107、108、1106套，共9套聯(lián)排別墅，總建筑面積3292.78平方米，評(píng)估總價(jià)為35070.55萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)建面10.6507萬(wàn)元每平方米。

具體建面從346.41平方米到391.19平方米不等，起拍價(jià)從3033.3950萬(wàn)元到3698.2735萬(wàn)元，起拍價(jià)合計(jì)約2.981億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8.5折，起拍價(jià)折合建面9.0531萬(wàn)元。

山水文園220號(hào)樓和221號(hào)樓坐落于四期開(kāi)發(fā)建設(shè)的山水文園西園，位于東三環(huán)外，西距東三環(huán)十里河橋直線距離約500米，220號(hào)樓和221號(hào)樓南臨弘燕南一路北側(cè)。

房屋所有權(quán)人為山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，房屋用途為住宅、車庫(kù)，住宅、地下室，為商品房。土地使用權(quán)為出讓。

北京市朝陽(yáng)區(qū)周莊山水文園220號(hào)104、105、110室是一個(gè)京（2019）XX產(chǎn)權(quán)證，北京市朝陽(yáng)區(qū)周莊山水文園221號(hào)103、104、106、107、108、110室也是一個(gè)京（2019）XX產(chǎn)權(quán)證，拍賣成交后產(chǎn)權(quán)證是否能單獨(dú)分開(kāi)辦理，需買受人自行到相關(guān)部門(mén)了解。

而兩套四合院——北京市朝陽(yáng)區(qū)小武基村甲8號(hào)3號(hào)院和5號(hào)院房產(chǎn)，合計(jì)建面2033.01平方米，合計(jì)土地使用權(quán)面積4155.54平方米，評(píng)估價(jià)合計(jì)17066.65萬(wàn)元，評(píng)估價(jià)建面折合每平方米8.39477萬(wàn)元，起拍價(jià)合計(jì)約1.45億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8.5折，按照建面折合起拍價(jià)每平方米7.1355萬(wàn)元。

5號(hào)院房產(chǎn)，建面1404平方米，評(píng)估價(jià)1.178626億元，起拍價(jià)1.00183210億元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8.5折，土地使用權(quán)終止日期為2051年11月4日。

3號(hào)院房產(chǎn)，建面629.01平方米，評(píng)估價(jià)5280.39億元，起拍價(jià)4488.3315萬(wàn)元，相當(dāng)于評(píng)估價(jià)8.5折，土地使用權(quán)終止日期也為2051年11月4日。

朝陽(yáng)區(qū)小武基村甲8號(hào)3號(hào)院、5號(hào)院位于北京東四環(huán)內(nèi)，東距東四環(huán)南路小武基橋約500米，西側(cè)鄰蕭太后河?xùn)|岸。

上述房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人也為山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，房屋用途辦公用房，為商品房。土地使用權(quán)為出讓，登記時(shí)間2009年9月25日。

這11套房產(chǎn)拍賣，均要求買家需具備北京購(gòu)房資格，如拍賣成交后因買受人不具備北京購(gòu)房資格導(dǎo)致悔拍的，已交納的保證金不予退還。

老板受累于山水六旗文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目

上游新聞?dòng)浾攉@悉，此次拍賣系業(yè)主山水文園凱亞無(wú)力償債，而被抵押權(quán)利人五礦信托有限公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)地在北京市朝陽(yáng)區(qū)甲8號(hào)5號(hào)院1號(hào)樓1層105室，1997年7月18日成立。法定代表人李瑞芳，注冊(cè)資本7000萬(wàn)元，大股東為山水文園投資集團(tuán)有限責(zé)任公司，持股比例60%，實(shí)際控制人為李轍，山水文園創(chuàng)始人。

有公開(kāi)報(bào)道，從2001年至今，在北京東三環(huán)至四環(huán)地段，山水文園開(kāi)發(fā)了總建面120萬(wàn)平的豪宅項(xiàng)目山水文園，紅了20年的該項(xiàng)目給李轍和公司帶來(lái)了巨大的財(cái)富。

2019年10月10日的胡潤(rùn)百富榜上，李轍排名第195位，財(cái)富180億元人民幣。

山水文園集團(tuán)也嘗試轉(zhuǎn)型。

美國(guó)六旗樂(lè)園與迪士尼樂(lè)園、環(huán)球影城并稱“世界三大主題樂(lè)園”，但此前沒(méi)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。2014年，山水文園集團(tuán)與美國(guó)六旗簽訂戰(zhàn)略合作，準(zhǔn)備打造“世界級(jí)的山水六旗文旅小鎮(zhèn)”。

為了引進(jìn)美國(guó)六旗，山水文園下了血本，又以美國(guó)六旗為大旗，在世界范圍內(nèi)引入近300個(gè)國(guó)際知名品牌，對(duì)標(biāo)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目。

地方政府看到山水六旗文旅小鎮(zhèn)能帶來(lái)每年近10個(gè)億的稅收與數(shù)萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，以及如此多的國(guó)際品牌，紛紛開(kāi)門(mén)相迎，從2015年起，浙江海鹽、重慶璧山、南京溧水等10多個(gè)山水六旗文旅小鎮(zhèn)簽約。

有人指出，這些小鎮(zhèn)大多位置并不理想，消費(fèi)能級(jí)并不高。即便如期完工，也未必有足夠得消費(fèi)力支撐其運(yùn)營(yíng)。

山水文園為何要做文旅小鎮(zhèn)？有業(yè)內(nèi)人士分析，該公司的山水文園項(xiàng)目還是2001-2005年拿下的，此后在北京再也沒(méi)有拿過(guò)其他住宅用地。而一二線城市土地競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，山水文園這類項(xiàng)目型公司的生存空間越來(lái)越小，只能把目光投向三四五線城市或區(qū)域。

房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，財(cái)務(wù)杠桿是很多地產(chǎn)公司成功的秘密，杠桿越高、周轉(zhuǎn)越快，規(guī)模也發(fā)展得越快。

2020年，限制開(kāi)發(fā)商融資的“三條紅線”正式出臺(tái)：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍，開(kāi)發(fā)商融資將嚴(yán)格受這三條紅線踩線情況的限制。

“三道紅線”徹底打破了開(kāi)發(fā)商對(duì)金融杠桿的幻想。

2019年底，山水文園負(fù)債過(guò)高，資金危機(jī)全面爆發(fā)，希望于高杠桿來(lái)撬動(dòng)自己的文旅小鎮(zhèn)破滅，項(xiàng)目停工、六旗催債、股權(quán)凍結(jié)、業(yè)主維權(quán)、訴訟等紛至沓來(lái)，山水文園集團(tuán)旗下小鎮(zhèn)變賣或者停工，于是，開(kāi)始有了法院對(duì)山水文園企業(yè)資產(chǎn)的司法處置。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。