福州房?jī)r(jià)會(huì)下降？中國(guó)房?jī)r(jià)全面調(diào)整癥兆已經(jīng)初現(xiàn)？

最近，凱博咨詢（Guidepoint）發(fā)布了一份有關(guān)中國(guó)就業(yè)市場(chǎng)的報(bào)告。凱博咨詢發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)在6個(gè)月中是相似的。房地產(chǎn)就業(yè)機(jī)會(huì)與房?jī)r(jià)背后隱秘的關(guān)聯(lián)性或可揭露房?jī)r(jià)未來走勢(shì)。據(jù)該機(jī)構(gòu)的研究，房地產(chǎn)中介新增工作機(jī)會(huì)的峰值已經(jīng)過去，這意味著房?jī)r(jià)未來將會(huì)下跌。

實(shí)際上，凱博咨詢的論斷暗示了房地產(chǎn)最好的日子已經(jīng)過去，而隨著房?jī)r(jià)出現(xiàn)大調(diào)整，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員會(huì)面臨失業(yè)潮。而對(duì)于民眾的失業(yè)問題則是政府部門最在意的頭號(hào)問題。

根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織（IMF）計(jì)算，住宅類投資占到了中國(guó)2015年固定資產(chǎn)投資的15％，住宅房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)占到了中國(guó)2015年城市總就業(yè)的15％。中國(guó)有著9.11億的適齡工作人口，這意味著1.36億人面臨著失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，據(jù)世界各國(guó)經(jīng)驗(yàn)，戶均擁有大約1.1套住房以后，住房需求拐點(diǎn)將會(huì)到來，而去年，中國(guó)家庭戶均擁有住房已達(dá)到1.08套?，F(xiàn)在的狀況是，純粹買房自住的消費(fèi)者數(shù)據(jù)正逐漸下降，而將購(gòu)房作為一種資產(chǎn)配置方式的人越來越多。如今中國(guó)的房產(chǎn)已儼然成為用磚頭壘起來的金融投資品。那么中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)否出現(xiàn)大幅調(diào)整嗎？筆者認(rèn)為可能性很大。

其一，部分一線城市的房產(chǎn)成交量突然出現(xiàn)詫異下滑。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月26日，北京二手房成交量?jī)H有九千五百套，而在5月份同期，該數(shù)字已經(jīng)超過了兩萬套，環(huán)比跌幅超五成。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，6月第二周（6月6日-12日），北京市二手住宅成交1887套，網(wǎng)簽量環(huán)比大幅下降61.2％，為2016年以來的最低水平。

在通常情況下，一線城市的二手房是全國(guó)樓市的晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。一手房的價(jià)格波動(dòng)、成交情況都會(huì)在二手房市場(chǎng)提前體現(xiàn)。如今二手房市場(chǎng)出現(xiàn)斷崖式成交量暴跌，只能說明，在經(jīng)歷了連續(xù)上漲之后一線城市房?jī)r(jià)已顯疲態(tài)，而當(dāng)?shù)氐淖宰⌒唾?gòu)房需求正趨于飽合。

其二，銀行已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)風(fēng)控管理。有消息稱，國(guó)內(nèi)風(fēng)控做得非常好的某股份制銀行的內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開始收緊的指示，未來規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低，利率也會(huì)逐步抬高。據(jù)悉，該銀行已經(jīng)開始控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)必然會(huì)有更多銀行跟風(fēng)。那么如此說來，由于信貸資金支持力度減弱，房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也將勢(shì)在必行。房?jī)r(jià)回調(diào)趨勢(shì)也可能將成為事實(shí)。

其三，房地產(chǎn)泡沫持續(xù)不退，實(shí)體經(jīng)濟(jì)一片蕭條的情況不可持續(xù)。有研究機(jī)構(gòu)測(cè)算：中國(guó)當(dāng)前僅北上廣深的地價(jià)就可買下半個(gè)美國(guó)，縱向比價(jià)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)持續(xù)大幅度超出其它價(jià)格（如消費(fèi)價(jià)格、工業(yè)價(jià)格）的增長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)持續(xù)大幅超出工業(yè)增長(zhǎng)、整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并顯然傷害到了實(shí)業(yè)發(fā)展。

而作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表人物華為的任正非都抱怨深圳市房?jī)r(jià)漲幅太快太高，使企業(yè)不能承受之重，已越來越不利于企業(yè)的發(fā)展。

其四，高租售比，說明中國(guó)房地產(chǎn)已不具備真正意義上的投資價(jià)值。眾所周知，中國(guó)的房屋租售比、房?jī)r(jià)收入比等通用指標(biāo)早已大大超越了國(guó)際警戒線，以致大眾普遍認(rèn)為這類指標(biāo)在中國(guó)是不適用的。

有某沿海城市的租售比達(dá)到了1：756，一套房子如果靠出租回本，那么需要63年。為什么出租的價(jià)格比售價(jià)低這么多？說明實(shí)際有居住需求的人少，而投機(jī)性買房子的人數(shù)量過多，兩者的比例也應(yīng)該是和1:756的比例有對(duì)應(yīng)關(guān)系的。

現(xiàn)如今行業(yè)觀察家對(duì)投資者的投機(jī)行為和未來房地產(chǎn)泡沫破裂的擔(dān)憂不斷攀升。更有人大膽預(yù)測(cè)說，“中國(guó)房?jī)r(jià)在未來某個(gè)時(shí)刻將會(huì)經(jīng)歷大幅下調(diào)”。那么，如果房?jī)r(jià)下跌，會(huì)發(fā)生什么呢？

首先，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是投機(jī)性為主的市場(chǎng)，就是炒家希望自己在買進(jìn)房子后，以更高的價(jià)位拋出，以獲得豐厚利潤(rùn)。所以，中國(guó)房屋空置率普遍很高，大部分空置房屋都是投機(jī)性房產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)下跌，投資者一定會(huì)大舉拋售，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量大幅度上升，而二手房供應(yīng)量的上升，造成市場(chǎng)“供遠(yuǎn)大于求”，這會(huì)進(jìn)一步加快房?jī)r(jià)下跌的進(jìn)程。

此外，正是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)被投機(jī)投資者所主導(dǎo)，再加上這些年中國(guó)房地產(chǎn)一直實(shí)行的是較高杠桿率，這就造成了一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，斷供棄房的案例將不會(huì)鮮見。此舉將迫使銀行不得不當(dāng)起了房東。

而面對(duì)手中大量過剩房源，銀行要想快速出售變現(xiàn)也并非易事，試想信貸資金都變成不能變現(xiàn)的房源，那金融危機(jī)就難以避免。更糟糕的是，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，銀行為避免加重風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)銀根更加收緊，此舉或可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)更加雪上加霜。

再者，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)不僅關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速，而且還影響著很多行業(yè)的興衰。就現(xiàn)在的情況來說，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，相關(guān)上下游行業(yè)都會(huì)受到影響。比如中國(guó)的鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)過剩，而房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)中的家具、家電、裝潢也需要用政府來救助。一旦房?jī)r(jià)大幅下降，這些產(chǎn)業(yè)都會(huì)很快陷入泥沼。

最后，土地出讓金是地方政府的命根，近年接近一半的地方財(cái)政收入都來自土地出讓金。試想一旦房?jī)r(jià)下跌馬上累及土地市場(chǎng)，而地價(jià)下降地方財(cái)政會(huì)受極大的影響。因?yàn)?，現(xiàn)在很多政府性債務(wù)是由土地進(jìn)行擔(dān)保的，抵押物價(jià)值縮水，最終會(huì)影響到地方政府的償債能力，造成地方政府的債務(wù)危機(jī)。

凱博咨詢通過大數(shù)據(jù)分析得出的結(jié)論是，中國(guó)房地產(chǎn)新增工作機(jī)會(huì)的峰值已過，房?jī)r(jià)未來將會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。不過，筆者認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已淪為投機(jī)性為主的市場(chǎng)，各類金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)悄然形成。現(xiàn)在看來，房?jī)r(jià)調(diào)整不僅會(huì)使該行業(yè)提供就業(yè)崗位能力驟降，而且還會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)和金融造成極大的不確定性，這才是最大的關(guān)鍵所在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。