李宇嘉:熱點(diǎn)城市應(yīng)放量“供應(yīng)側(cè)”解決“地王”頻出

進(jìn)入7月，萬(wàn)科迷局即將揭曉，但各地此起彼伏的“地王潮”繼續(xù)受到媒體關(guān)注。毫無(wú)疑問(wèn)，2016年樓市的主題之一就是“地王潮”，而面粉貴過(guò)面包是這輪“地王潮”最大的特征。面對(duì)史上最火熱的“地王潮”，如果用傳統(tǒng)的諸如成本法、收益法來(lái)核算企業(yè)拿地邏輯，似乎沒(méi)有多少“地王”未來(lái)可以盈利，但企業(yè)搶地的熱情卻又絲毫不減。

從目前市場(chǎng)的表征來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)土地?zé)岢迸c上世紀(jì)90年代日本“土地神話”有幾分相似，即出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)受阻，實(shí)體經(jīng)濟(jì)處于艱難轉(zhuǎn)型過(guò)程中，資金“脫實(shí)入虛”現(xiàn)象明顯，大城市房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期強(qiáng)烈。從國(guó)家政策導(dǎo)向來(lái)看，基于對(duì)泡沫的擔(dān)憂，抑制地方“炒地”、開(kāi)發(fā)商非理性“搶地”、資本炒作的思路是明確的。顯然，沒(méi)有類似于一線城市寬厚的人口基礎(chǔ)、收入水平及實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的二線熱點(diǎn)城市，當(dāng)屬抑制土地泡沫的主戰(zhàn)場(chǎng)。

近期，蘇州、合肥、南京等地相繼采取拍賣“熔斷”、“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式，給土地市場(chǎng)降溫，此前在土地市場(chǎng)攻城拔寨的“央企國(guó)企”，其銳氣也削弱不小。再考慮到近日廈門、合肥“限貸”升級(jí)，天津公積金貸款收緊等，繼一季度滬深樓市調(diào)控后，以二線熱點(diǎn)城市為主的新一輪樓市調(diào)控風(fēng)雨欲來(lái)。但是，此輪調(diào)控依舊沒(méi)有脫離過(guò)去“十年九調(diào)”時(shí)期需求端行政干預(yù)的弊病。而且，從政策內(nèi)容來(lái)看，行政干預(yù)復(fù)歸的痕跡較重。

比如，土地拍賣限價(jià)和強(qiáng)制“熔斷”的政策，細(xì)化年度房?jī)r(jià)漲幅等。同時(shí)，近年來(lái)被賦予重任的長(zhǎng)效機(jī)制、市場(chǎng)化則有弱化的跡象。事實(shí)上，城市化已經(jīng)進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即人口向大城市、城市圈遷徙，包括受去產(chǎn)能沖擊的二三線城市人口外流；房地產(chǎn)也進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即城鎮(zhèn)戶均住房擁有超過(guò)1套/戶，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化愈加強(qiáng)化，即大城市、城市群成為樓市新增需求的主戰(zhàn)場(chǎng)，而二三線中小城市則要在“去庫(kù)存”的泥潭中掙扎。

同時(shí)，監(jiān)管也希望樓市能托底經(jīng)濟(jì)，以避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，并為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型創(chuàng)造低成本的環(huán)境。但是，由于實(shí)體有效資產(chǎn)形成有限，在量化經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)考核未改的情況下，借助于“去庫(kù)存”政策東風(fēng)，資金紛紛涌向樓市，這也是今年土地市場(chǎng)一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，即財(cái)務(wù)投資者很多。貨幣是樓市的第一動(dòng)力，熱點(diǎn)城市未來(lái)房?jī)r(jià)地價(jià)上漲或難擋。

預(yù)期和政策助推，往往會(huì)讓市場(chǎng)“被利用”而走向泡沫化。今年以來(lái)，之所以熱點(diǎn)城市、三大都市圈房?jī)r(jià)暴漲、需求高漲，企業(yè)拿地不計(jì)成本，樓市泡沫愈演愈烈，就源于上面的邏輯推理。當(dāng)前，貨幣寬松預(yù)期升溫，人口和資金回歸熱點(diǎn)城市，特別是三大都市圈的趨勢(shì)不會(huì)改變。在樓市有效空間范圍收窄至三大都市圈和少數(shù)熱點(diǎn)城市的情況下，基于有效資產(chǎn)的追逐，避免熱點(diǎn)城市樓市泡沫化應(yīng)成為調(diào)控第一要?jiǎng)?wù)。

由此，熱點(diǎn)城市樓市政策切忌繼續(xù)在需求端著力：一方面需求來(lái)勢(shì)洶涌，遠(yuǎn)非過(guò)去“十年九調(diào)”時(shí)期可比；另一方面，歷史經(jīng)驗(yàn)已證明，需求端很難控制。最有效的政策還是供給側(cè)“疏導(dǎo)”。今年以來(lái)，高層屢次強(qiáng)調(diào)，熱點(diǎn)城市要增加土地供應(yīng)。不過(guò)，熱點(diǎn)城市近期調(diào)控的實(shí)踐，仍舊沒(méi)有脫離需求端干預(yù)的范疇，增加土地供應(yīng)的政策導(dǎo)向并沒(méi)有在地方實(shí)踐中被執(zhí)行。

事實(shí)上，從2014年“9.30”新政開(kāi)始，樓市已經(jīng)回升近40個(gè)月，目前一二線熱點(diǎn)城市庫(kù)存消化周期普遍在6個(gè)月左右，合肥、南京等城市庫(kù)存消化周期在3個(gè)月左右，南京現(xiàn)房?jī)H夠1.5個(gè)月銷售，據(jù)悉江蘇省內(nèi)高收入人群紛紛到南京“搶房”，這也是為何南京近期上演“搶地”大戰(zhàn)的原因。因此，增加土地供應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，也應(yīng)該成為樓市調(diào)控的主基調(diào)，更是應(yīng)對(duì)“地王”的不二之選。

事實(shí)上，增加土地供應(yīng)的渠道和方法有很多。

首先，杜絕“擠牙膏”式的饑餓供地，將全年的土地供應(yīng)計(jì)劃分2~3個(gè)季度集中向市場(chǎng)投放，這樣競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有那么慘烈了，“地王”頻現(xiàn)的問(wèn)題也可解決；其次，將未來(lái)1~2年的供地計(jì)劃提前到今年釋放，即便是整備沒(méi)有完成的土地，也可以提前賣出，以緩解市場(chǎng)供求預(yù)期，并在后續(xù)加速土地整備，或?qū)⑼恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)打包在“招拍掛”中。

其次，大幅度增加中小戶型住房、保障性住房供應(yīng)規(guī)模。在人口向大城市集中遷徙，人地矛盾激化的情況下，增加中小戶型住房、保障房具有必然性，重啟戶型限制的“90/70”（即90平方米以下戶型的總建筑面積達(dá)到70%）也是必要的。如果土地出讓時(shí)堅(jiān)持以中小戶型絕對(duì)主體，開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本拿地，打造豪華型社區(qū)的可能性就降低了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。