保利上海項目捂盤8個月后被指“變相漲價”

近日，人民網(wǎng)接到保利置業(yè)上海翡麗華庭項目的消費者投訴稱，在認(rèn)籌該房源后，遭遇保利置業(yè)捂盤退籌，且該項目拿到銷售許可證后拖延8個月尚未開盤。而6月14日，該項目開盤后卻向消費者再次索取40萬裝修費用，引發(fā)了消費者的不滿和質(zhì)疑。

在人民網(wǎng)獲得的一份“松江泗涇保利翡麗華庭18/19兩棟公寓的全體消費”的舉報書中，其寫明“松江泗涇保利翡麗華庭于2016年6月15日多收了每戶40萬的軟裝費用”。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“該樓盤此前已經(jīng)有過曝光，但因為效果一般，結(jié)果業(yè)主繼續(xù)寫舉報信，一定程度上說明此類房企對于此類業(yè)主的訴求沒有得到一個很好的解決。實際上對于軟裝費用而言，如果是統(tǒng)一收取且沒有說‘多退少補’的字眼，那么基本上是違規(guī)的，換而言之，就是一種變相漲價的做法。”

對于目前業(yè)主所反映的捂盤惜售、變相漲價的做法，記者隨后聯(lián)絡(luò)了上海保利置業(yè)品牌部相關(guān)人士，其在電話中并未予以回復(fù)，表示“稍后會聯(lián)系”，但是，截至發(fā)稿之時，并未有相關(guān)人士聯(lián)系。

捂盤8個月：開盤后追加40萬裝修費

據(jù)《勞動報》的最先報道，市民張女士今年3月向位于松江泗涇的保利翡麗華庭交納了5萬元的認(rèn)籌金，只待開盤便可優(yōu)先選購。然而，今年5月，張女士卻被告知樓盤已暫停銷售，并將為其辦理退籌。張女士拒絕退籌，可5萬元的認(rèn)籌金還是如數(shù)到賬。

張女士并非個例，松江泗涇保利翡麗華庭18/19兩棟公寓的消費都遇到了類似的“捂盤退籌”的問題。

然而，翡麗華庭項目已經(jīng)捂盤長達(dá)8月之久。記者從上海市房地產(chǎn)交易中心主辦的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”上查證，該項目于2015年10月8日拿到預(yù)售許可證。

事實上，按照上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂的《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日。因商品房開盤銷售準(zhǔn)備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

“捂盤8月”，“停售退籌”，此事經(jīng)媒體曝光后，引起社會關(guān)注，上海市松江區(qū)房管局6月1日發(fā)出《上海市松江區(qū)住房保障和房屋管理局責(zé)令限期整改通知書》，要求翡麗華庭在7個工作日內(nèi)遞交整改報告，并一次性公開準(zhǔn)售房源，如實以備案價格開盤。

6月14日下午5時，翡麗華庭正式開盤，此次開盤為98平2房，99平小3房，按備案價每平方米36000元開售。

但是，再次出乎認(rèn)籌者意料的是，該項目要求消費者再次簽署《裝修標(biāo)準(zhǔn)補充協(xié)議》和《軟裝飾協(xié)議》，所涉及裝修款約40萬元，不僅如此，還要求消費者無論首套還是二套均交出56%的首付款。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，實際上對于軟裝費用而言，如果是統(tǒng)一收取且沒有說“多退少補”的字眼，那么基本上是違規(guī)的，換而言之，就是一種變相漲價的做法。

京衡律師集團(tuán)上海事務(wù)所合伙人鄧學(xué)平律師向記者表示，開發(fā)商上述行為“不合理也不合法”。

在鄧學(xué)平律師向記者出示的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持”。

保利置業(yè)連年虧損

雖然保利置業(yè)相關(guān)方面并未給予捂盤停售背后原因的解釋，但是有業(yè)內(nèi)人士分析稱，上海外環(huán)在售項目因為“地王”的拍出而存在捂盤惜售的行為。

今年5月，上海松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價競得，溢價率達(dá)109.04%，樓面價達(dá)每平方米3.77萬元，成為該區(qū)域地王。但不到半個小時后，該區(qū)域地王再次易主，融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達(dá)每平方米3.82萬元。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示：“根據(jù)上述的樓板價推算，預(yù)計未來成本價至少都在每平方米6萬元以上。由此來看，不但新的區(qū)域地王出現(xiàn)，并且預(yù)計未來售價高出當(dāng)前產(chǎn)品售價一倍。”

按照盧文曦的推算，目前翡麗華庭售價平均為每平方米36000元尚不及融創(chuàng)拿“地王”的樓面價。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“當(dāng)銷售市場火爆、周邊地王引起了看漲預(yù)期更為強烈的情況時，此類企業(yè)可能想的不是去庫存，而是獲取更大的盈利。另外，此類地產(chǎn)企業(yè)來說，或也希望此類具體項目公司能夠在推高企業(yè)或集團(tuán)業(yè)績方面發(fā)揮一個較大的作用。所以最后的營銷壓力會落到此類項目公司身上。”

根據(jù)保利置業(yè)的財務(wù)報告數(shù)據(jù)顯示，2015年保利置業(yè)營業(yè)收入同比下滑12.5%至249億港幣，毛利率由2014年的19.8%大幅下滑至11.5%，剔除減值虧損后的核心凈利潤由2014年的5.32億港幣轉(zhuǎn)為虧損23.17億港幣。

按照保利置業(yè)的銷售分布來看，其項目分布于長三角、珠三角、西南地區(qū)和其他地區(qū)。其中，長三角地區(qū)銷售面積占到30%，而銷售金額占到了43%，而西南地區(qū)銷售面積達(dá)到29%，而銷售金額占比為17%。由此可見，長三角地區(qū)的售價相對較高，也是保利置業(yè)盈利的主要貢獻(xiàn)區(qū)。

“今年很多房企銷售業(yè)績實現(xiàn)了一個明顯的同比上漲態(tài)勢，但對于此類企業(yè)來說，也希望在同比增幅上有較好的表現(xiàn)，所以讓單個樓盤來推動區(qū)域市場和城市銷售數(shù)據(jù)是有可能的。換而言之，對于保利置業(yè)來說，讓長三角此類樓盤有一個較好的銷售業(yè)績，進(jìn)而獲得更多的資金，以鼓勵其自身后續(xù)在長三角拿地，這樣一個動機(jī)應(yīng)該說是充分的，但往往和樓盤營銷政策等發(fā)生了沖突。”嚴(yán)躍進(jìn)評論稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。