銀行業(yè)新規(guī)影響開(kāi)發(fā)商拍地資金 地王將要變稀有動(dòng)物了

7月26日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。其中，對(duì)房地產(chǎn)再次做了濃墨重彩的描述。去庫(kù)存補(bǔ)短板、抑制資產(chǎn)泡沫、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，在層層深入的工作部署下，透露出決策層對(duì)樓市的轉(zhuǎn)向性思考。

與此同時(shí)，據(jù)報(bào)道稱(chēng)，《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這個(gè)文件通過(guò)加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理，將直接影響開(kāi)發(fā)商拿地資金的靈活性。

●用實(shí)際行動(dòng)“去泡沫”

會(huì)議公告指出，“去產(chǎn)能”和“去杠桿”的關(guān)鍵是，深化國(guó)有企業(yè)和金融部門(mén)的基礎(chǔ)性改革；“去庫(kù)存”和“補(bǔ)短板”的指向是，有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，并與農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)；“降成本”的重點(diǎn)是，增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資產(chǎn)泡沫、降低宏觀稅負(fù)。

這里的資產(chǎn)泡沫有兩種理解：一是直接戳破房地產(chǎn)租售價(jià)格泡沫，以降低企業(yè)在這方面的運(yùn)營(yíng)成本；二是把大規(guī)模在股市和樓市“空轉(zhuǎn)”的資金趕入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以解后者融資難、融資貴的問(wèn)題。

但是在上述《辦法》中，銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管重點(diǎn)包括：對(duì)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)分類(lèi)管理，分為基礎(chǔ)類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)和綜合類(lèi)理財(cái)業(yè)務(wù)；禁止發(fā)行分級(jí)產(chǎn)品；銀行理財(cái)業(yè)務(wù)進(jìn)行限制性投資；銀行理財(cái)計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等。

必須注意的是，《辦法》要求資本凈額超過(guò)50億元的銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品才能投資權(quán)益類(lèi)和非標(biāo)資產(chǎn)，且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過(guò)信托通道。因?yàn)榈浆F(xiàn)階段中小銀行（諸如城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)商行）存在較多的非標(biāo)和權(quán)益配資業(yè)務(wù)，將來(lái)可能會(huì)影響到非標(biāo)資金鏈條。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的就是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從2008年開(kāi)始，銀監(jiān)會(huì)就出臺(tái)了一系列政策來(lái)規(guī)范銀行理財(cái)業(yè)務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理。

根據(jù)中信建投的分析，理財(cái)資金投向中的20%投向存款、貨基；40%~50%投向債券市場(chǎng)；10%投向權(quán)益類(lèi)，20%左右投向非標(biāo)類(lèi)資產(chǎn)。權(quán)益類(lèi)投資規(guī)模預(yù)計(jì)2.5萬(wàn)億元左右；非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)5萬(wàn)億元。這意味著，監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)后，權(quán)益投資預(yù)計(jì)減少20%，約5000億元規(guī)模；而非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)減少20%，約1萬(wàn)億元，而委外規(guī)?？赡芾^續(xù)增加。

●避免資金進(jìn)入樓市

說(shuō)到資產(chǎn)泡沫，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫明顯比證券市場(chǎng)大，而房地產(chǎn)主要面臨兩個(gè)問(wèn)題：一是三四線城市去庫(kù)存，二是抑制來(lái)自房?jī)r(jià)和地價(jià)的泡沫。

在7月26日中共中央政治局會(huì)議上，實(shí)施“積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”被提及。從過(guò)去幾年的情況看，2013年開(kāi)始中國(guó)M2增速一直維持在10%~15%之間，今年的目標(biāo)則是13%。與此同時(shí)，GDP增速?gòu)?013年的7.8%下降到去年的6.9%以及今年上半年的6.7%。

M2增長(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)的差異加大的現(xiàn)象，既有可能是物價(jià)水平的變化所致，又有可能是貨幣流動(dòng)速率降低所導(dǎo)致?？紤]到目前CPI的穩(wěn)定，那么根源就是有效的貨幣流通速率下滑。

由于目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率的回落以及不確定性的增加，導(dǎo)致企業(yè)更愿意持有現(xiàn)金觀望。部分企業(yè)還會(huì)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品等形式將資金返還金融市場(chǎng)，因此形成了央行提供的流動(dòng)性最終回流的資金閉環(huán)，無(wú)法形成對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效投資。

企業(yè)的資金都存在M1里，投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效資金少之又少。某種程度上，優(yōu)質(zhì)企業(yè)陷入流動(dòng)性陷阱，投資意愿較低；劣質(zhì)企業(yè)受到利息消耗的困擾，投資能力較差。

7月26日，上海銀行間同業(yè)拆放利率隔夜品種上升0.5個(gè)基點(diǎn)至2.037%，連續(xù)第8個(gè)交易日上行創(chuàng)出7月以來(lái)最高位，可見(jiàn)市場(chǎng)上短期資金面趨緊。

在M2對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的邊際貢獻(xiàn)降低的大環(huán)境下，政策調(diào)控的重心需進(jìn)一步向財(cái)政政策傾斜。

央行通過(guò)MLF增加市場(chǎng)貨幣流動(dòng)性，而不是呼聲更高的“降準(zhǔn)”，目的就在于更精準(zhǔn)地釋放資金，以避免資金趨利進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

●抑制土地市場(chǎng)泡沫

一直以來(lái)，房地產(chǎn)都游離在“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”之外。在美國(guó)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)是拋開(kāi)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)之外的部分，制造業(yè)、進(jìn)出口、零售等的部分被美聯(lián)儲(chǔ)籠統(tǒng)地概括為“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，它不是要害部門(mén)，而是民用普通領(lǐng)域。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，房地產(chǎn)中存在泡沫、杠桿等特質(zhì)，對(duì)于維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展并無(wú)突出效用。但落實(shí)在鋼筋水泥上，房地產(chǎn)又是實(shí)實(shí)在在的“實(shí)體”。

只不過(guò)，“資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)”，主要是指流向小微、三農(nóng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等領(lǐng)域，而不是金融體系、國(guó)有企業(yè)，加上鋼鐵是目前國(guó)家去產(chǎn)能的重點(diǎn)，“去庫(kù)存”仍是今年的主基調(diào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)希望得到國(guó)家資金、政策傾斜再上一層樓，目前看來(lái)已無(wú)可能。

今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市拍出了200多個(gè)“地王”，熱門(mén)城市如蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗。

開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)來(lái)自多種通道，包括基金資管、證券資管等，銀行可以把錢(qián)變?yōu)楣蓹?quán)類(lèi)投資，這其中包括了權(quán)益類(lèi)和非標(biāo)資產(chǎn)，這樣的話資金用途比較靈活，在開(kāi)發(fā)商拿地前資金就可以進(jìn)入項(xiàng)目公司。如此一來(lái)，“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。如果開(kāi)發(fā)商是通過(guò)信托，則需要在拿地后才能獲取資金。

上述《辦法》一旦實(shí)施，則會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商拿地的資金少了來(lái)自銀行的那部分，二是利率變高。

竺勁認(rèn)為，通過(guò)資管獲取資金的利率此前在7%~8%之間。純信托的資金來(lái)源多樣，《辦法》會(huì)讓資金來(lái)源少了一塊，開(kāi)發(fā)商如果撇開(kāi)銀行單獨(dú)募集資金，成本則會(huì)達(dá)到12%以上。

今年上半年，開(kāi)發(fā)商拿地的錢(qián)大部分甚至100%都來(lái)自銀行，如此一來(lái)，來(lái)自銀行資金的斷供，中小型開(kāi)發(fā)商的資金成本變高，拿地或?qū)⒉辉侬偪瘛?/p>

竺勁表示，《辦法》用在開(kāi)發(fā)商身上，其實(shí)就是為了抑制土地泡沫，讓市場(chǎng)價(jià)格得到控制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。