機構稱樓市庫存消化期還需14年 高庫存只能借空間調整

熱點城市房價飛漲、地王頻出正在把樓市去庫存這個大背景沖淡。但對于大部分三四線城市來說，積壓著的大量庫存卻是繞不開的結。

在7月30日舉行的2016網易經濟學家年會夏季論壇上，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心原主任李鐵表示，與城鎮(zhèn)化進行結合、完善大城市、特大城市周邊小城市的基礎設施建設是當前去庫存和降房價的重要方向。

國家統(tǒng)計局數據顯示，2015年全國庫存積壓為56億平方米。而中心建設證券統(tǒng)計積壓為142億平方米，安信證券統(tǒng)計為98億平方米，北師大統(tǒng)計為87億平方米。按2006年到2015年全國房子每年銷售10個億來計算，中信建投證券統(tǒng)計的庫存消化可能需要14年。

李鐵認為，14年的庫存消化期并不是危言聳聽。以他調查過的一個城市為例，此城市現在房子積壓為480萬平方米，最高一年消化30萬平方米，這意味著這個城市的庫存消化需要16年。

去庫存的關鍵在進行空間調整，即通過完善主城區(qū)周邊基礎設施，使人口向中心城市周邊導入。“國外解決住房問題就是在空間上通過城市群、都市間中小城市來解決”。

在李鐵看來，最近熱炒的北三縣與北京之間就是空間調整的范本。北三縣房價上漲，但是與北京主城區(qū)房價還是有比較大的差距，而這個差距就是中低收入人口非常合理的一個選擇。

但中國目前發(fā)展的問題是，大城市、特大城市周邊中小城市發(fā)展滯后，基礎設施配置嚴重滯后，不能有效通過這些周邊中小城市來緩解主城區(qū)人口壓力。

以城際軌道交通為例，東京周邊地鐵有2013公里，倫敦周邊有3242公里，紐約周邊有1632公里，巴黎周邊是1883公里。而北京周邊有89公里，上海周邊有56.4公里，與國外的差距有幾十倍。

另外，李鐵認為，調整房地產戶型結構也是解決當前高庫存的一個方法。判斷的依據是中低收入人群供房供給不足，根據統(tǒng)計，住房供給90平方米以上的占74.3%，90平方米以下的占25.7%。

高庫存和高房價只能通過空間調整，要改變我們的城市格局和布局，要尊重市場規(guī)律來進行基礎設施建設，才有可能既調整了熱點城市的房價問題，又解決區(qū)域間各種要素不均等帶來的庫存積壓問題。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。