這個樓面成交價無論是對后續(xù)的定價還是營銷都具有較大難度,因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已不像以前那么火爆。
12月16日上午,
青島市北區(qū)兩幅黃金地塊走上拍賣臺。此前備受關(guān)注的
鎮(zhèn)江路地塊,最終被
北京金隅嘉業(yè)以近15億元底價收入囊中,樓面價8500元/平方米,成為青島年度單價地王。
出讓公告顯示,該地塊編號316-326-370203-006-0003-1029,位于青島市北區(qū)延吉路以南、鎮(zhèn)江路以東、江都路以西、規(guī)劃北仲路以北(鎮(zhèn)江路12號片區(qū)),土地面積54007.6平方米,規(guī)劃建筑面積188486.5平方米。
其中,出讓土地面積46159.4平方米,用于城鎮(zhèn)住宅(商品住宅)和商服建設(shè)。住宅部分土地面積為35128.2平方米,規(guī)劃建筑面積為133747平方米。
商服部分土地面積為11031.2平方米,規(guī)劃建筑面積為4.2萬平方米。此外,該地塊包含劃撥部土地分,劃撥土地將建設(shè)不少于174套的公共租賃住房并配建一所9班制的幼兒園。
盡管“地王”最終是底價成交,但是在銀海世邦市場研究總監(jiān)劉小姐看來,8500元/平方米的樓面價依然是偏高的。
“這個樓面成交價無論是對后續(xù)的定價還是營銷都具有較大的難度,因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不像以前那么火爆了,而且現(xiàn)在市區(qū)的庫存量也比較大?！?BR> 數(shù)據(jù)顯示,目前青島的住宅成交仍未走出寒冬。12月第一周,青島市普通商品住宅成交1652套,環(huán)比下跌31.22%;成交面積是16.88萬平方米,環(huán)比下降34.14%;成交均價7791元/平方米,較上一周跌了將近9.6個百分點(diǎn)。
與此同時,青島樓市的去化周期集中在39-74周,近郊區(qū)域去化周期普遍超過百周,而遠(yuǎn)郊的萊西和即墨去化速度最慢。
此外,該地塊更是與多位“地王”為鄰。資料顯示,與地塊一路之隔的中海紫御觀邸項(xiàng)目是2007年的土地拍賣紀(jì)錄創(chuàng)造者,當(dāng)時的成交價為樓面地價8330元/平方米,目前均價為20000元/平方米。
不過,上述人士認(rèn)為,新誕生的單價地王在地理位置上比中海紫御觀邸要略遜一籌,且中海紫御觀邸憑著2萬/平方米的單價在當(dāng)?shù)劁N售情況并不理想,“只能說非常一般”。
劉小姐還補(bǔ)充道,未來兩年那個片區(qū)的
價格上漲幅度不會太大,在這種情況下,該地塊將來是很難操作的。
而同日成功出讓的另一宗黃金地塊編號為319-334-370203-015-009-1059,位于市北區(qū)吳興路139號(A-3-5-1),土地總面積為21239.4平方米,規(guī)劃建筑總面積為106197平方米。地塊用途以商務(wù)金融為主,輔以住宅建設(shè)。
其中,商務(wù)金融部分規(guī)劃用地面積為16141.9萬平方米、規(guī)劃建筑面積為8.1萬平方米;城鎮(zhèn)住宅部分,商品住宅占地面積3568.3平方米、規(guī)劃建筑面積17841.3平方米,人才公寓占地1529.2平方米、規(guī)劃建筑面積7646平方米。
最后,該地塊被中鐵置業(yè)集團(tuán)以樓面地價5020元/平,總價5.3億元競得。
雖然同樣是底價成交,但吳興路地塊也不是一盞省油的燈。青島業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,該地塊如果進(jìn)行住宅開發(fā)的話難度會較小,但此次拍賣指標(biāo)中商務(wù)金融部分比例高到76%,有一定開發(fā)難度。
時至年關(guān),為完成年度土地出讓目標(biāo),各地政府都在加大推地力度,青島也不例外。
上周(12月9日),青島李滄區(qū)成功出讓了三宗地塊,總建面共計40萬平方米,總成交價超12億元,最終三宗地塊均被保利地產(chǎn)拿下。
具體來看,三宗地塊中,拿下地塊一和地塊三的為保利(青島)實(shí)業(yè)有限公司,兩幅地塊的總成交價近7.5億元。而地塊二則被保利地產(chǎn)旗下全資子公司恒利(
香港)置業(yè)有限公司以底價總價4.6億元、單價3185元/平方米奪得。
接下來的12月17日,青島還將以拍賣方式出讓李滄區(qū)8幅儲備國有建設(shè)用地使用權(quán)。
公告顯示,這8幅地塊位于李滄區(qū)世園會板塊,均為城鎮(zhèn)住宅搭配商服,占地面積共計53.32萬平方米,建筑面積共計103.96萬平方米,競買保證金共逾16億元。
在這8幅地塊中,3號地的拍賣起價最高,為3605元/平方米,占地面積也是最大,為18.08萬平方米,住宅和商服比例約為4:1。
此外,5號地的拍賣起價最低,為2985元/平方米。1號地塊占地面積最小,為2.36萬平方米,包括1.47萬平方米的劃撥部分,該部分計劃建設(shè)不少于855套公共租賃房。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
