北京豪宅成交同比增4倍 機(jī)構(gòu)預(yù)測未來銷售回落但價(jià)格難跌

來自中原地產(chǎn)的一組數(shù)據(jù)，截至目前，今年北京頂級豪宅的成交量已經(jīng)刷新歷史記錄，其中單價(jià)10萬元以上的豪宅成交了304套，是去年同期的5倍。

對于頂級豪宅及豪宅市場，并無確切的標(biāo)準(zhǔn)和定義。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東告訴人民網(wǎng)記者，通常在衡量豪宅時(shí)，戴德梁行會(huì)考慮項(xiàng)目的地理位置，一個(gè)豪宅的地理位置一定存在稀缺性和不可復(fù)制性；其次，豪宅對面積有一定的要求，通常情況下，200平方米可以作為豪宅的參考門檻。

“另外就是總價(jià)，由于北京住宅市場價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致豪宅市場也隨著水漲船高，因此對豪宅總價(jià)的衡量標(biāo)準(zhǔn)也在不斷變化。目前戴德梁行關(guān)注的豪宅是單套總價(jià)1500萬元以上的項(xiàng)目。”魏東說，主要由于北京住宅價(jià)格每年都會(huì)有較大漲幅，因此對豪宅的定義每年都會(huì)有所改變。

根據(jù)戴德梁行向人民網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，從北京今年1-7月份的商品房市場成交來看，單價(jià)10萬元以上的項(xiàng)目共有8個(gè)，成交面積達(dá)到了3.9萬平方米，而2015年同期同一類型項(xiàng)目僅有4個(gè)，成交面積0.7萬平方米，今年成交量是去年的5.3倍。

戴德梁行的數(shù)據(jù)進(jìn)一步補(bǔ)充，從今年北京新開盤項(xiàng)目監(jiān)測來看，新開盤項(xiàng)目絕大多數(shù)位于五環(huán)以外，城區(qū)由于土地供應(yīng)有限，今年尚沒有新開豪宅項(xiàng)目入市，目前在售的豪宅都是在消化以往年份的庫存，“這也從一個(gè)方面說明了豪宅的稀缺性。”

具體到北京市場豪宅項(xiàng)目銷售上，戴德梁行的監(jiān)測顯示，今年前7個(gè)月，融創(chuàng)的兩個(gè)項(xiàng)目北京壹號(hào)院和使館壹號(hào)院銷售表現(xiàn)搶眼，另外琨御府的銷售也相當(dāng)不錯(cuò)，萬柳書院則繼續(xù)保持了較好的銷售慣性，泛海國際居住區(qū)的成交也非?；钴S。

另外，今年前7個(gè)月北京的豪宅項(xiàng)目里，已經(jīng)有3個(gè)項(xiàng)目單價(jià)突破了15萬元，分別是中央公園廣場、北京壹號(hào)院和萬柳書院。

對于今年北京豪宅市場迎來井噴，魏東分析從宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場，到購房者的心理預(yù)期，都在推動(dòng)豪宅成交。

“2014年開始實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，民間資本投資也有所下降，主要原因是民間資本找不到好的投資渠道，在缺少投資渠道的前提下，這部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)是非常自然的結(jié)果。”魏東說，民眾和投資者始終判斷房地產(chǎn)仍然是一種更為穩(wěn)妥的保值增值產(chǎn)品，一線城市豪宅的稀缺性，對有能力的購房者而言，具有較強(qiáng)的吸引力。

魏東也認(rèn)為，從去年開始由于政策的刺激導(dǎo)致市場變得活躍，今年開始各個(gè)城市的地王此起彼伏，部分二線城市開始出臺(tái)購房限制性措施，這些市場和政策動(dòng)向都會(huì)讓購房者產(chǎn)生緊迫感，加快出手。

“再加上北京土地供應(yīng)一直短缺，這直接導(dǎo)致土地價(jià)格不斷上漲，開發(fā)商拿地成本越來越高，間接拉動(dòng)了城市房價(jià)，整體市場價(jià)格的攀升也推高了豪宅市場。”魏東說。

不過，她預(yù)測，進(jìn)入下半年以后，直至明年，北京豪宅市場的成交量會(huì)出現(xiàn)回落，目前市場已經(jīng)逐漸進(jìn)入新的調(diào)整期。

“但豪宅價(jià)格上，今年新出現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)象是，北京已經(jīng)出現(xiàn)了多個(gè)單價(jià)過15萬元的項(xiàng)目，而豪宅銷售周期普遍較長，除非市場出現(xiàn)大的調(diào)整，否則豪宅價(jià)格不會(huì)回落。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。