土拍政策調(diào)整下 房企掀新一輪土地暗戰(zhàn)？

各地土地市場近期都在釋放調(diào)整信號。

11月15日，南京市國土局發(fā)布公告稱，對參與土地拍賣的開發(fā)商，要求必須用其自有資金拿地，不得采用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資等來源。一名南京業(yè)內(nèi)人士表示，這將會推助市場洗牌，加速中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)。

與此同時，大型房企進(jìn)入土地市場的熱情不減，但方式更加多元。

土地市場穩(wěn)定信號

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9月，南京市土地出讓金達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1405.4億元。對于此次南京市相關(guān)部門對拿地資金進(jìn)行限制的新規(guī)，上述業(yè)內(nèi)人士指出這也是在情理之中。

為了給土地市場降溫，南京市政府此前曾推行土地競拍“熔斷機(jī)制”，但在實(shí)施限購政策后，該機(jī)制被取消。

進(jìn)入11月，各地土地市場開始主動調(diào)整推地節(jié)奏。11月11日，天津市土地交易中心公告稱，將掛牌出讓西青區(qū)及北辰區(qū)兩宗地塊，總起始價達(dá)78.17億元。

長三角各地政府也正有序推地。11月12日，南京市國土局推出最新一批出讓地塊。據(jù)悉，這是南京今年第四批網(wǎng)拍，共推出8幅地塊，其中六合區(qū)2幅、鼓樓區(qū)3幅、棲霞區(qū)3幅。土地出讓總面積57.15萬平方米，其中住宅用地32.64萬平方米。

然而，和此前推出土地不同的是，本次8宗土地中有5宗都是住宅用地。這些住宅用地并沒有設(shè)置最高限價，也不要求現(xiàn)房銷售。

此前被房企爭相看好的合肥，從該市網(wǎng)最新公布的情況來看，11月16日將有7宗460.03畝土地出讓。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從部分城市土地出讓條件變化來看，也正在逐漸征求房企的意見。因?yàn)檫^于復(fù)雜或苛刻的出讓條件，會間接推高房企拿地成本，尤其是地價測算成本。后續(xù)穩(wěn)定土地市場的方向已經(jīng)明確，其中將包括加大供應(yīng)規(guī)模，以及對于部分過熱市場繼續(xù)進(jìn)行各類新的管制。

房企新一輪土儲暗戰(zhàn)？

在土地市場調(diào)控背后，房企新一輪土儲暗戰(zhàn)的方式也開始更加多元化。

大房企仍然傾向于原有模式。如11月11日，萬達(dá)集團(tuán)與湖南省長沙市簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在湖南新增投資1000億元，建設(shè)萬達(dá)城和萬達(dá)廣場；同一天，龍湖以近6億元拿下成都錦江三圣鄉(xiāng)地塊，溢價率95%；海爾集團(tuán)競得青島嶗山區(qū)黑龍江路以南、海爾路以西兩宗地塊，總成交價13.94億元，項(xiàng)目將規(guī)劃為海爾云谷項(xiàng)目用地。

而多元化則表現(xiàn)在：房企在二線城市以舊城改造或并購、合作等方式獲得巨幅土地儲備。

融創(chuàng)是其中一個典型案例。有分析指出，今年以來該公司通過并購獲得土地儲備逾千萬平方米。11月7日，融創(chuàng)便以投資方身份，將石家莊市賈村城中村改造項(xiàng)目收入囊中。

泰禾集團(tuán)近期頗有步融創(chuàng)后塵之勢。11月14日，其與南昌水利投資發(fā)展有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及舊城改造、大旅游項(xiàng)目及地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)等領(lǐng)域。泰禾目前在江西尚未有土地儲備。若未來兩家企業(yè)有實(shí)質(zhì)項(xiàng)目落地，泰禾也將實(shí)現(xiàn)在江西零項(xiàng)目的突破。

傳統(tǒng)招拍掛之外，泰禾以舊城改造途徑獲取潛在項(xiàng)目的案例并不多，但在擴(kuò)充土儲的道路上，并購或合作是其慣用手段。

央企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近期也在加速并購。該公司在10月新購入2個項(xiàng)目，分別為天津海河教育園14號地塊、上海崇明東灘花園。其中崇明項(xiàng)目是以10.32億元收購13.54%股權(quán)獲得，規(guī)劃建筑面積107.18萬平方米，用途為住宅及商業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，積極做好土地儲備是目前房企的一個戰(zhàn)略考慮。從實(shí)際情況看，后續(xù)可以通過在招拍掛市場主動拿地、積極并購其他房企項(xiàng)目、參與舊城改造來獲取土地開發(fā)資格等。預(yù)計此類土地會在2017年末到2018年陸續(xù)形成可售房源，這也和此類房企對接下來房地產(chǎn)市場周期的走勢判斷有關(guān)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。