市場持續(xù)觀望 深圳樓市短期內(nèi)持續(xù)僵持

上周（12.5-12.11）深圳樓市依然平淡，延續(xù)著12月開局的表現(xiàn)。接近年底，為提高銷售，樓盤暖場活動逐漸增多，成交也稍有增加。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，上周有清鳳創(chuàng)投大廈開盤和益田米蘭公館公寓進(jìn)行順銷。其中清鳳創(chuàng)投大廈推出商務(wù)公寓約171套，但是目前客戶仍以觀望居多。從趨勢來看，政策的影響將會持續(xù)一段時間，市場恢復(fù)情況不容樂觀，買賣雙方僵持狀態(tài)短期內(nèi)難以得到緩解。

新政之后，深圳樓市一度低迷，二手住宅均價連續(xù)兩月下跌。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，11月二手住宅成交均價再跌3.7個百分點(diǎn)，為54670元/㎡。全市成交量也減少1成，僅有5679套，不到7月水平。由于市場在新政后急轉(zhuǎn)直下，之后的兩個月量價跌幅均有收窄。作為市場的先行指標(biāo)，深圳中原經(jīng)理指數(shù)和報價指數(shù)上周雙雙回升，市場信心有所好轉(zhuǎn)。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，11月深圳市二手住宅成交均價再跌3.7個百分點(diǎn)，均價跌破5.5萬/㎡。各區(qū)成交均價持續(xù)下跌，但跌幅收窄。新房市場暖場活動開始增多，入市項(xiàng)目也在增多，打破了新政后沉寂，促進(jìn)市場合理定價，進(jìn)而帶動二手成交預(yù)期好轉(zhuǎn)。從市場預(yù)期來看，上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)和報價指數(shù)均有回升，且報價指數(shù)在新政后第三次波動至榮枯線以上，訪客量減少速度放緩，市場信心有所回升。

政策調(diào)控后市場也在逐步適應(yīng)預(yù)期，預(yù)期也將影響未來成交。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)43.2%，回升2個百分點(diǎn)，是連續(xù)第二周回升。其中看跌經(jīng)理人減少近4個百分點(diǎn)，經(jīng)理人對后市信心增強(qiáng)。深圳中原報價指數(shù)上周猛力回升至榮枯線以上，指數(shù)32.5%，環(huán)比上漲3個百分點(diǎn)，價格下調(diào)業(yè)主占比減少3個百分點(diǎn)。業(yè)主對后市看跌情緒有所好轉(zhuǎn)。

上周67%的業(yè)主報價下調(diào)，環(huán)比減少3個百分點(diǎn)，深圳中原報價指數(shù)強(qiáng)力回升至榮枯線以上。從調(diào)價區(qū)間的樣本房源占比來看，調(diào)價幅度在-5%~-1%區(qū)間段的占比最多，而上周環(huán)比減少2個百分點(diǎn)。相對而言，上調(diào)幅度在5%~10%區(qū)間段的占比大幅增加4個百分點(diǎn)，拉升了整體的調(diào)價幅度?？傮w來看，業(yè)主的預(yù)期調(diào)整較快，上周報價上調(diào)幅度較大。

從各區(qū)來看，上周福田、南山區(qū)域報價上調(diào)，南山區(qū)上調(diào)幅度最大接近1%。除此之外，鹽田報價下調(diào)幅度也有所收窄。整體來看，各區(qū)報價仍然有區(qū)域性差異，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的區(qū)域報價調(diào)整波動性大。

根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，上周（12.05-12.11）一手住宅成交499套，成交面積5.1萬㎡，環(huán)比分別下降25.5%和24.1%，備案成交均價依然維持在5字頭，為56000元/㎡。上周新房備案成交量跌破500套，處于低位水平，符合實(shí)際成交低迷的現(xiàn)狀。

上周（12.05-12.11）二手住宅共成交852套，成交面積約為8.5萬㎡，成交套數(shù)環(huán)比下降3.7%，成交面積環(huán)比上升10.6%，成交均價為50083元/㎡。由于實(shí)際成交較低，備案成交套數(shù)依然也在逐漸減少，達(dá)到今年以來的低位，預(yù)計(jì)后期的備案量將會持續(xù)在低位震蕩。

展望后市，深圳中原研究中心認(rèn)為，接近年底，為提高銷售，各樓盤營銷力度加大，新盤訪客指數(shù)也逐漸回升，對成交具有一定的促進(jìn)作用。目前新房、二手房均價都跌破了5.5萬/平，但跌速放慢，市場低迷的情況有所好轉(zhuǎn)。市場預(yù)期也在震蕩，反映出成交背后的預(yù)期調(diào)整。從歷年的情況來看，政策之后的市場反映越來越快，市場適應(yīng)政策的能力也有所增強(qiáng)。但就目前來看，此次政策的消化周期與政策的影響成正比，市場恢復(fù)仍需時日。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。