SOHO 3Q難念的生意經(jīng)：租金收益不穩(wěn) 出租率不高

在房地產(chǎn)企業(yè)開拓的新業(yè)務(wù)中，聯(lián)合辦公無疑是當(dāng)下開發(fā)商最關(guān)注的焦點(diǎn)之一。從陽光100聯(lián)合優(yōu)客工場全國布局，到SOHO3Q在北京、上海接連落子，再到最近龍湖“一展空間”入市，隨著越來越多的開發(fā)商試水聯(lián)合辦公，人們不禁疑問，之前如SOHO3Q這些明星級眾創(chuàng)空間目前的生存狀況如何？聯(lián)合辦公會成為房企新的利潤增長點(diǎn)嗎？

脆弱的租金

龍湖的“一展空間”入市和遠(yuǎn)洋與WeWork的牽手，一時讓兩家公司成為聯(lián)合辦公領(lǐng)域里最新曝光的開發(fā)商。但早些時候，風(fēng)頭還屬于SOHO中國。

“3Q是SOHO中國改散售為自持模式后的一次新嘗試。”一位行業(yè)人士分析，自持經(jīng)營資金回籠周期長，尤其是部分項目的出租率較低。3Q從位置不佳的裙樓或者寫字樓較差位置著手，嘗試解決空置難題。截至2016年上半年，SOHO3Q在北京和上海開辦了16個中心，提供13603個工位。按照該公司設(shè)想，今年底，3Q工位將超過1.5萬個。

然而，小微企業(yè)客戶的流動速度之快，給聯(lián)合辦公空間的租金收益帶來不穩(wěn)定因素。“為使租賃服務(wù)更為靈活，SOHO3Q將租賃合同以周為單位簽訂。”SOHO3Q的銷售人員告訴北京商報記者。“價格對出租率的影響不可忽略。”一位熟悉北京寫字樓市場的人士告訴北京商報記者，一些聯(lián)合辦公項目為改變出租率低的局面，不時采取促銷策略，對一些工位及單間放出折扣，為了培養(yǎng)原有工位上的客戶升級到單間，甚至放出5折的優(yōu)惠。

SOHO3Q剛起步時開放式辦公桌的租金定為4000元/人/月，獨(dú)立辦公室超過5000元/人/月，因租金過高遭遇市場冷遇后采取打折的方式降低租金，普遍為4.5-7折，SOHO中國董事長潘石屹就曾表示，旗下產(chǎn)品正在以虧損20%的代價對外出租。

降價可以讓人氣提升，但往往無法持續(xù)，小微企業(yè)房租支付能力差，漲價客戶就會流失。而一旦小微企業(yè)成長，辦公環(huán)境又可能不再滿足需求，如何增加新客戶黏性是行業(yè)普遍面臨的課題。

出租率的困擾

與租金收益難保證相比，出租率不高更讓聯(lián)合辦公難以面對。數(shù)據(jù)顯示，3Q上半年出租率約70%，并不算理想。萬科集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理丁長峰認(rèn)為，聯(lián)合辦公空間出租率75%以下不賺錢。WE+聯(lián)合辦公空間創(chuàng)始人劉彥燊認(rèn)為，聯(lián)合辦公項目出租率在85%以上才算成功。

譽(yù)翔安合伙人趙敬川告訴北京商報記者，聯(lián)合辦公的確存在溢價空間。比如將一個租金在5元/天/平方米的乙級寫字樓改造成聯(lián)合辦公，其租金可以達(dá)到7-12元/天/平方米的水平，但出租率不高也是行業(yè)共識。

調(diào)查顯示，位于朝陽區(qū)光華路2號的陽光100·優(yōu)客工場店工位的報價最低為2200元/月，平均租金水平與SOHO3Q光華路店基本持平，但優(yōu)客工場的工位出租率已達(dá)80%，優(yōu)于3Q。在位于上地數(shù)字傳媒大廈的V創(chuàng)空間，北京商報記者了解到，該項目的工位價格僅為1300元/月，近1000平方米的營業(yè)空間里，100左右的工位出租比例已接近九成。

“缺乏創(chuàng)業(yè)氛圍的五環(huán)外都出現(xiàn)了不少眾創(chuàng)空間產(chǎn)品扎堆的情況，從商務(wù)辦公需求特性而言，北京四環(huán)外的聯(lián)合辦公都將面臨租金價格低、出租率水平低的現(xiàn)實(shí)。目前北京市范圍內(nèi)聯(lián)合辦公項目總體出租率僅在五成左右。在較低的出租率情況下，眾創(chuàng)空間的總體收益水平與傳統(tǒng)寫字樓相比還沒有明顯優(yōu)勢。”趙敬川向記者表示。

一些出租率低下、經(jīng)營不善的眾創(chuàng)空間已經(jīng)出現(xiàn)了生存危機(jī)。據(jù)相關(guān)媒體報道，近日北京銘基國際創(chuàng)意園內(nèi)的聯(lián)合辦公空間MadSpace已宣布倒閉；2016年2月，深圳的創(chuàng)客空間“地庫”宣布倒閉。

選址的尷尬

一位熟悉眾創(chuàng)空間的人士介紹，SOHO3Q在北京的5個落地項目中，中關(guān)村和丹棱的3Q基本滿員，望京SOHO3Q還可以，但光華路和銀河SOHO的出租率相對低些。上海地區(qū)也只有復(fù)興廣場和東海廣場店入駐率較高，其他三個店出租率一般。

價格似乎不是主要原因。北京商報記者查閱SOHO3Q官網(wǎng)注意到，銀河SOHO3Q現(xiàn)在開放式工位的報價是1920元/人/月，而丹棱街3Q的報價則為2000元/人/月，高于銀河SOHO3Q的報價，丹棱街項目位置臨近四環(huán)，銀河SOHO3Q則位居二環(huán)，從城市區(qū)位和傳統(tǒng)寫字樓價值來看，銀河SOHO3Q優(yōu)越的地理位置與較低的租金水平形成明顯反差。

對此，一位商業(yè)辦公代理機(jī)構(gòu)人士分析，聯(lián)合辦公目前更多是針對傳統(tǒng)辦公的外溢需求，客戶是無力支撐高端寫字樓高額租金的小微企業(yè)。但這些小微企業(yè)對位置、環(huán)境、交通同樣有著較高的要求，而良好的創(chuàng)業(yè)社群、圈層的軟性價值更為關(guān)鍵。

“選址決定企業(yè)的生存模式”，小微企業(yè)對聯(lián)合辦公產(chǎn)品的需求不僅僅是工位的需求，更需要一個加速器和推進(jìn)器。優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶表示，聯(lián)合辦公不是簡單的辦公空間，而包括質(zhì)優(yōu)價低的服務(wù)、資源廣泛的社交平臺等多種服務(wù)。“目前在北京真正適合聯(lián)合辦公的地方不超過10處，主要集中在CBD、國貿(mào)、金融街、中關(guān)村等板塊，城市核心區(qū)的眾創(chuàng)空間也不見得能成功。”趙敬川說。

有專家指出，聯(lián)合辦公聚攏人氣、升級寫字樓產(chǎn)品的作用還是非常明顯。3Q盈利結(jié)構(gòu)雖然暫時還依賴核心地段的高租金收入，但如按照潘石屹曾表示的在北京、上海成熟后，在二線城市進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張，并采用輕資產(chǎn)運(yùn)營，與第三方以合作形式輸出管理。若能形成規(guī)模化發(fā)展，前景依舊可期。截至北京商報記者發(fā)稿之前，SOHO中國方面未能提供最新3Q發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)，同時，3Q業(yè)務(wù)占SOHO中國總體業(yè)務(wù)權(quán)重以及未來戰(zhàn)略等均亦未能有所披露。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。