2017樓市難樂(lè)觀：降幅或超一成

“目前來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)漲勢(shì)宣告結(jié)束。”易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱向時(shí)代周報(bào)記者分析稱，未來(lái)熱點(diǎn)城市的調(diào)控將持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場(chǎng)蔓延，購(gòu)房需求將被抑制和延后。

先抑后揚(yáng)到探底回落

調(diào)控大年2016年，注定會(huì)在中國(guó)樓市史冊(cè)上留下濃墨重彩的一頁(yè)。

這一年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積雙雙登上歷史高峰。12月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2016年前11月，全國(guó)就創(chuàng)出了逾10萬(wàn)億元的歷史天量，其中商品房成交金額達(dá)10.2萬(wàn)億元，是新中國(guó)成立以來(lái)首次突破10萬(wàn)億元大關(guān)；銷(xiāo)售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年13億平方米歷史紀(jì)錄。

克而瑞地產(chǎn)研究推測(cè)，2016年全年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額破12萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積破15億平方米幾無(wú)懸念。

中國(guó)房企的“千億之年”已然來(lái)臨。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年房企千億陣營(yíng)或?qū)U(kuò)容至10家，除了過(guò)去幾年的老成員萬(wàn)科、恒大、綠地、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、保利、中海等7家之外，融創(chuàng)、綠城、華潤(rùn)都將邁入千億之列。這當(dāng)中，萬(wàn)科、恒大、碧桂園等已成功躋身3000億級(jí)別的超級(jí)房企。

土地方面，全年逾318項(xiàng)最新紀(jì)錄更是史無(wú)前例。這股拿地潮發(fā)端于一線城市，后來(lái)又迅速蔓延至二三線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的高價(jià)地塊數(shù)量均在20宗以上。而高價(jià)地塊的平均溢價(jià)率超過(guò)100%的城市不在少數(shù)，甚至連三四線城市也創(chuàng)出高價(jià)地塊。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至2016年11月底，全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)達(dá)到7777.48億元，已超過(guò)2015年全年金額，累計(jì)同比增速高達(dá)21.4%，創(chuàng)下自2014年以來(lái)新高。

房地產(chǎn)行業(yè)不乏驚喜，更暗含隱憂。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可，這波先抑后揚(yáng)的樓市行情，在2017年將探底回落。

在經(jīng)歷2016年前三季的繁榮與火熱之后，第四季度的全國(guó)樓市已在調(diào)控大潮中應(yīng)聲回落，其中開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、新開(kāi)工等關(guān)鍵指標(biāo)“虎頭蛇尾”，在沖高后調(diào)頭直下。

“目前來(lái)看，本輪房?jī)r(jià)漲勢(shì)宣告結(jié)束。”易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱向時(shí)代周報(bào)記者分析稱，未來(lái)熱點(diǎn)城市的調(diào)控將持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場(chǎng)蔓延，購(gòu)房需求將被抑制和延后。

事實(shí)上，在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)政策新基調(diào)后，房地產(chǎn)業(yè)資金定向收緊也箭在弦上，相比2016年如此寬松的政策環(huán)境將不復(fù)存在。

這當(dāng)中，對(duì)全國(guó)樓市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)最大的一線和熱點(diǎn)二、三線城市都遭受著供應(yīng)不足和政策調(diào)控的“雙面夾擊”，2017年商品房銷(xiāo)售面積的下滑毋庸置疑?？硕鸬禺a(chǎn)研究預(yù)計(jì)，2017年全國(guó)商品房總成交規(guī)模將保持在2015年的水平，約13億平方米；銷(xiāo)售金額全年維持在9.5萬(wàn)億元左右，略低于2016年。

目前，熱點(diǎn)城市禁止高端項(xiàng)目備案、不批預(yù)售證，的確會(huì)對(duì)2017年商品房成交金額產(chǎn)生抑制，但囿于市場(chǎng)格局和成交結(jié)構(gòu)沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)改變，需求釋放仍集中在房?jī)r(jià)較高的一線和核心二線城市，新一年成交金額也不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑。招商證券和中信建投給出的判斷也是，2017年全年商品房銷(xiāo)售額將下降10%左右。

“地價(jià)”作為本輪調(diào)控的核心之一，是接下來(lái)一段時(shí)期內(nèi)調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，除了各城市針對(duì)土地出讓設(shè)定了熔斷、限價(jià)等門(mén)檻，對(duì)于土地拍賣(mài)資金從嚴(yán)審查也將抑制土地成交價(jià)款不斷攀升。

按照各大機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2017年全年土地成交金額與2016年相持平、繼續(xù)小幅上漲概率較大。地方政府迫于壓力必將“雪藏”部分熱門(mén)地塊以避免地王叢生，整體成交量大幅增長(zhǎng)幾無(wú)可能。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。