京滬深步入存量房時代 熱點(diǎn)城市或面臨量價回調(diào)

中國指數(shù)研究院4日在上海發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望》顯示，由于一線城市土地資源稀缺，新房供應(yīng)日趨減少。大量購房需求已轉(zhuǎn)向二手房市場，存量房交易量不斷擴(kuò)容。未來二手房成交主導(dǎo)市場的趨勢將不斷強(qiáng)化。

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海和深圳等熱點(diǎn)城市存量房交易數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越新房。2016年1至11月，北京市二手房銷售套數(shù)是新房的4.8倍，上海和深圳二手房與新房銷售套數(shù)比分別為3.3和2.4倍。

房天下董事長莫天全在“2017首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會”上表示，新房時代與存量房時代由于參與主體不同，市場運(yùn)行機(jī)制有著根本性的差別。“在存量房時代，供應(yīng)主體和需求主體都是個人，市場是典型的C2C格局。房屋的高總價促使市場形成了典型的先賣后買的升級置換鏈條，即以小換大，以老換新。未來一線城市新房市場郊區(qū)化與高端化并存，剛需與部分首改客戶則被擠壓至二手房市場。”

從全國來看，2016年房地產(chǎn)政策環(huán)境由松趨緊，因城施策嚴(yán)控市場風(fēng)險。報告顯示，2016年中國樓市全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高，但城市分化態(tài)勢延續(xù)。國慶節(jié)前后，各地政府密集出臺調(diào)控政策，四季度市場走勢漸趨平穩(wěn)。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜稱，熱點(diǎn)城市房價漲幅顯著，調(diào)控收緊后價格趨穩(wěn)。受階段性供求緊張及地價上漲影響，熱點(diǎn)城市房價快速攀升，2016年1至11月，全國百城住宅價格累計(jì)上漲17.83%，較2015年全年擴(kuò)大13.68個百分點(diǎn)，其中北京、上海等十大城市新建住宅價格累計(jì)上漲20.95%，二手房價格漲幅也處于高位。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后，熱點(diǎn)城市的新房及二手房價格漲幅均出現(xiàn)回落。

值得注意的是，2016年各類購房需求持續(xù)釋放，房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行。50個重點(diǎn)城市商品住宅成交量同比增長超兩成，絕對量創(chuàng)歷史同期新高。從成交結(jié)構(gòu)來看，核心一二線城市各層級產(chǎn)品總價提升顯著，由于熱點(diǎn)城市的改善需求積極釋放，成交結(jié)構(gòu)上移導(dǎo)致大戶型成交占比提升。

報告顯示，百億級房企市場份額升至五成，行業(yè)整合加速。2016年品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，百億房企擴(kuò)容至131家，市場份額升至50%，其中恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元。在良好銷售業(yè)績支持下，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，拿地意愿強(qiáng)烈，進(jìn)而導(dǎo)致一二線城市土地市場高熱。2016年全國300個城市各類用地成交樓面價同比上漲38.7%，平均溢價率為43.13%，較2015年提高26.91個百分點(diǎn)。

黃瑜預(yù)測，2017年因城施策將在控風(fēng)險與去庫存基調(diào)下不斷深化，熱點(diǎn)城市面臨量價回調(diào)，而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。“2017年，一二線城市房地產(chǎn)市場將進(jìn)入量價調(diào)整階段，但不同城市仍存在不同的市場機(jī)會。二線過熱城市房價空間被透支，量價回調(diào)成大概率事件。位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。”

根據(jù)中國指數(shù)研究院“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析，2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價回調(diào)，新開工小幅下降，投資低速增長”的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年商品房銷售降幅達(dá)12.8%至14.8%，其中一二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降，二線城市降幅較為顯著，三四線城市市場波動平緩。一二線城市銷售回落，新開工意愿不足，而前期土地成交處于低位，將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降，預(yù)計(jì)全年降幅在3%以內(nèi)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。