程凱：樓市的風險到底在哪里？

有一個很有意思的調查，彭博對14位經濟學家的調查結果顯示，這些經濟學家們認為中國今年將面臨更大的泡沫風險，其中半數受訪者認為房地產泡沫存在擴大的風險。

為什么被各種政策已經壓制住的房地產市場，被認為在2017年還會有風險擴大的可能呢？這一點我們并不認同。

有時候，一些區(qū)域性房地產市場也會出現一些異動，好像添亂一樣，給人一種感覺，房地產的泡沫好像還真的要擴散，最近的事情就比如蠢蠢欲動的重慶房地產市場。按照央視網的報道，不知道怎么的，重慶房地產市場就突然開始急速升溫了，“有關山城房價要暴漲的各類消息頻出。不知是無意還是有心，一些媒體也跟著起哄，重慶房價5年內要翻一番、北京客打飛機去重慶買房等不知真假的新聞也炒得熱鬧。”

不管這是一個如何發(fā)生的事件，個人感覺最終翻不起風浪。資產價格波動最怕的是預期，如果各種傳言炒熱了預期，重慶樓市還真的有一番折騰了，但是這種預期會被很快打翻。

1月6日，重慶市國土房管局就有回應，稱“近期重慶市商品住房市場總體平穩(wěn)，同時將加強市場研判，及時發(fā)布市場信息，引導群眾理性購房，做好政策儲備，確保重慶房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”最重要的是，重慶方面出手很快也很重，表示“在土地供應方面，計劃在今年1月向主城區(qū)投放1800畝商品房開發(fā)用地，供應量同比增長將達141.1%。”

對于一線城市和強二線城市來說，樓市真正的要害還是在供地上，政府舍得供地，自然就能平衡需求，打消炒房客的投機念頭。只要政府懂得供地的作用并且舍得供地，上面所謂經濟學家調查預期的房地產泡沫的擴大就不會出現。

這一點其實各個地方政府心知肚明，比如這一輪樓市行情中領漲的深圳市就對2017年的形勢看得很清楚。深圳市市長許勤近日剛剛表示，2017年深圳要落實國家房地產市場調控政策，堅持“房子是用來住的”、“不是用來炒的”的定位。

去年12月，北京市代市長蔡奇在市住建委主持召開座談會時也強調：以建立購租并舉住房制度為主要方向，抓緊研究建立長效機制，堅決抑制投資投機行為，加大普通商品住房供給力度，確保明年房價環(huán)比不增長。因此，無論是北京還是深圳，加大住房供給力度都是計劃中的舉措。

既然對于樓市而言，去年上漲過快的一線城市和強二線城市在2017年的泡沫問題并不是一個問題，那么2017年樓市還會有怎樣的風險呢？我覺得如果有問題的話，最可能出現問題的還是在三四線城市身上。

在上一輪行情中，本來就是分化的泡沫，和很多人認為的樓市上漲是貨幣太多不一樣，如果僅僅是貨幣太多的話，那么不管是一線二線還是三四線城市的房子都會漲，但是結果很清楚，只有一線和強二線漲，三四線不漲甚至微跌。

在我們接觸到的三四線城市的情況中，很多三四線城市的居民，在有了房子的情況下，他們的選擇是賣掉三四線的房子，拿著錢到省會城市等二線城市去買房，也就是說，在房地產這個投資選項中，他們最看重的不是房子，而且區(qū)域。因為一二線城市的房子，意味著更好的教育資源和更好的醫(yī)療資源，更重要的是，一二線城市的房子在漲，三四線的房子不漲，這完全是一個循環(huán)，結果就會導致一二線更漲，三四線更不漲。

如果2017年，一二線城市的房價控制得很穩(wěn)定，微漲不漲甚至微跌的話，樓市真正的風險其實在三四線城市，那里的房子就不僅僅是不漲或者是微跌的問題了，如果不能提前預見并且積極采取措施的話，整個房地產市場的結構性分化將更加嚴重。

所以，我們能看到這樣的消息，國土資源部在1月12日表示，要堅決落實中央關于房地產調控的重大決策，“對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。”

其實，這種話以前也不是沒有說過，但是2017年的情況是必須說到做到了。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。