政策持續(xù)發(fā)力 多數(shù)熱點城市土地溢價率明顯降低

隨著各地調控政策密集發(fā)力，土地市場在2016年底進入降溫通道。中原地產研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年1月以來，全國土地市場冷清，單宗成交總價10億元以上地塊合計為20宗，總價超過5億元的地塊只有35宗；在地塊總價超過10億的地塊中，溢價率超過100%的只有5宗，大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。

“相比2016年市場表現(xiàn)，整體土地市場在政策的抑制下，溢價率已經(jīng)明顯下調。”中原地產首席分析師張大偉分析稱，土地出讓市場相關約束與限制條件越來越多，是導致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因。“北京、深圳成交的數(shù)宗地塊，全部要求限價或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免‘地王’都加大了限制條件。”他說。

2016年下半年以來，多個主管部門就房企拿地資金出臺了“去杠桿”措施，收緊了銀行理財資金、信托及發(fā)債等融資渠道。不過，目前在房企拿地過程中，還存在監(jiān)管外的一些融資“創(chuàng)新”方式，專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至首付金。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，地方政府目前對房企加杠桿拿地現(xiàn)象仍存在監(jiān)管盲區(qū)，從目前各個省市出臺的“控制高價地”的措施來看，主要還是集中在提高首付款與保證金比例，但是一些“創(chuàng)新”融資渠道依然可以使房企繞過最低首付比例的限制，弱化政策效果。

中國指數(shù)研究院方面分析認為，2016年熱點城市堅持“分類調控、因城施策”，相繼提出增大土地供應、限購限貸等新政，房地產市場逐步趨于穩(wěn)定，土地市場非理性行為明顯減少。2017年，落實調控、確保平穩(wěn)將是房地產市場的主旋律，增供宅地與調控仍為重點城市關注重點，部分需求或將外溢至周邊城市；另一方面，房地產市場分化將持續(xù)，三四線城市仍需去庫存。

2016年下半年以來，重點城市紛紛出臺調控政策，部分房地產市場走向過熱的城市正在逐步趨于穩(wěn)定。中指院預計，2017年各熱點城市將繼續(xù)執(zhí)行已出臺的限貸、限購、土地相關措施，穩(wěn)定市場預期，打擊非理性投機行為。

張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2017年開始，各地樓市政策依然持續(xù)收緊，特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢，預計2017年整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。