房企A+H雙平臺樣本：協(xié)作與同業(yè)競爭并存

龍頭房企借助A+H雙平臺運營模式在房地產(chǎn)發(fā)展過程中發(fā)揮了重要作用。

“雙平臺”戰(zhàn)略是指房地產(chǎn)公司通過在內(nèi)地以及香港兩地證券交易所交叉上市實現(xiàn)A+H股運營。這種模式不僅拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，也推進了其國際化進程。

21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括保利、中糧、世茂、萬科、金隅、北辰、綠地、金地、中國鐵建、中國建筑等在內(nèi)，均存在雙平臺運營。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，當前打造“雙平臺”戰(zhàn)略的房企基本是全國型布局的企業(yè)，總體規(guī)模與布局已基本成熟，它們或通過境外融資平臺更好地支持內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深耕或拓展，或?qū)⑵渥鳛橥卣共糠趾Ｍ鈽I(yè)務(wù)的平臺和工具。“雙平臺”將為房企“逆勢擴張”謀求更多市場提供發(fā)展動力，未來將因為“雙平臺”加速器，導致市場集中度越來越高。

雙平臺助推器

房企打造A+H雙平臺初衷大體可以分為兩類：一類是出于資本市場融資考慮；另外一類是不同物業(yè)類型比如住宅、商業(yè)的考慮。

以萬科為例。萬科是1988年進入房地產(chǎn)市場，1991年1月29日在A股上市，1993年5月28日在B股上市。

2013年1月18日萬科公布了“B轉(zhuǎn)H”轉(zhuǎn)板方案，擬將旗下境內(nèi)上市外資股（B股）轉(zhuǎn)換上市地，變更為在香港聯(lián)交所上市的香港上市外資股（H股）。2014年6月25日，萬科B轉(zhuǎn)H方案修成正果，上市21年的萬科B股成為歷史，轉(zhuǎn)板后的股票將以H股形式在香港聯(lián)交所上市交易，股票簡稱“萬科企業(yè)”。

而早在1993年，萬科發(fā)行4500萬股B股，成為深交所上市的首批B股企業(yè)之一。正是通過發(fā)行B股，萬科得以接觸到境外資本市場更先進的治理理念和管理經(jīng)驗，但隨著萬科規(guī)模提升，H股市場體現(xiàn)出更大吸引力。

萬科總裁郁亮當時的表達更能體現(xiàn)H股的吸引力。“相比B股市場，H股市場在資源配置、市場影響力和成交狀況方面有明顯優(yōu)勢，在香港上市，將讓更多境外投資者認識萬科，了解萬科，為公司今后有效利用境外資源創(chuàng)造更有利的條件。”

自此，萬科以雙平臺模式在資本市場存在。雙平臺互相協(xié)同作用在融資、提升市值、拓寬海外市場等方面均發(fā)揮了作用，同時也幫助萬科邁進三千億。

中糧集團旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則根據(jù)物業(yè)類型不同分別選擇在不同主板上市。

中糧地產(chǎn)成立于1993年10月8日。2006年初，經(jīng)國家工商行政管理總局批準，上市公司“深寶恒A”完成股權(quán)分置改革，全稱由“深圳市寶恒（集團）股份有限公司”變更為“中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司”。主營業(yè)務(wù)為商品房開發(fā)、物業(yè)租賃、來料加工業(yè)。

大悅城地產(chǎn)有限公司同樣是中糧集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司，但主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、出租及管理綜合體和商業(yè)物業(yè)。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，中糧、世茂、金地是典型將住宅業(yè)務(wù)放在A股、商業(yè)放在H股的雙平臺公司。而這也與A股更看好住宅業(yè)務(wù)，而H股更有利于商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)；而萬科等雙平臺公司則更多是為了不同融資環(huán)境和不同市場情況，更靈活發(fā)揮作用而存在。

同業(yè)競爭困擾

雙平臺為企業(yè)帶來便利的同時也存在同業(yè)競爭困擾。

作為保利集團旗下的兩個地產(chǎn)上市平臺，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)的同業(yè)競爭關(guān)系一直受到資本市場高度關(guān)注。早年間，兩間公司還嚴格劃分各自的發(fā)展范圍，但隨著規(guī)模擴大，彼此重合的城市和區(qū)域越來越多，二者經(jīng)營效率和規(guī)模的差距也越來越大，保利地產(chǎn)已經(jīng)奔跑在2000億元路上，而保利置業(yè)2016年銷售額僅為349億元。

兩家公司重組、整合的話題被越來越頻繁提及。2014年4月，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊首次回應(yīng)稱，整合保利地產(chǎn)和保利置業(yè)已經(jīng)被提上日程，成為保利集團的戰(zhàn)略目標和任務(wù)之一。2015年8月，保利置業(yè)董事總經(jīng)理韓清濤透露，保利集團已設(shè)立專門小組研究保利地產(chǎn)與保利置業(yè)整合問題，但未有具體的整合方、整合架構(gòu)和實施時間表可以披露。2016年5月，宋廣菊在股東大會上透露，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)兩個平臺的合并要在2018年完成。

2016年11月29日早間，保利地產(chǎn)宣布因正在籌劃重大事項臨時停牌一天。晚間，該公司公告透露籌劃重大事項為發(fā)行股份購買保利置業(yè)集團有限公司相關(guān)項目，但鑒于目前推進該項重大事項條件尚不成熟，公司決定終止籌劃本次重大事項。

世貿(mào)股份和世貿(mào)房地產(chǎn)的同業(yè)競爭問題也面臨過類似問題。2006年7月，世茂集團董事會主席許榮茂為推動世茂房地產(chǎn)于香港成功上市，便從世茂股份分拆核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，注入由世茂集團控股的世茂房地產(chǎn)。隨后，借助世茂股份名下的世茂湖濱項目、世茂佘山莊園項目、北外灘酒店項目等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，世茂房地產(chǎn)成功在港交所敲鐘。

但這也埋下了世茂股份與世茂房地產(chǎn)之間多年同業(yè)競爭隱患。當時，許榮茂、世茂房地產(chǎn)和世茂股份三方簽訂了一份《不競爭協(xié)議》，明確了世茂股份與世茂房地產(chǎn)各自的主營業(yè)務(wù)。即世茂股份將在中國境內(nèi)專業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營（包括但不限于銷售、租賃、物業(yè)管理等）業(yè)務(wù)；而世茂房地產(chǎn)則將在境內(nèi)主要專業(yè)從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)。但由于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)各自迥異的經(jīng)營投入和經(jīng)營周期。早已踏足資本市場的世茂股份逐漸落后于后來者世茂房地產(chǎn)。這樣的差距在許氏家族分家后得到一定緩解，但同業(yè)競爭也因此更為劇烈。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。