1月房企業(yè)績慣性飄紅 房價下跌利潤難題將至

近日，多家上市房企發(fā)布2017年1月業(yè)績。盡管有春節(jié)假期因素的影響，但在去年以來的市場慣性下，多數(shù)已發(fā)布公告企業(yè)的銷售額仍然錄得增長。業(yè)內(nèi)人士認為，這在某種程度上是企業(yè)將去年的銷售預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的結(jié)果，并不能如實反映1月的市場態(tài)勢。

其中，恒大、融創(chuàng)、旭輝等房企的售價均有不同程度的下滑。這既與上月推出的產(chǎn)品類型和區(qū)域有關(guān)，也體現(xiàn)出調(diào)控政策的效果。

但就全年市場而言，業(yè)界的展望并不樂觀。隨著調(diào)控政策的進一步發(fā)酵，以及房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)入下行周期，房企的銷售可能會受到影響，且過去一年來獲取的大量高價地，也將面臨去化難題。

業(yè)績多結(jié)轉(zhuǎn)自上年

2月6日，剛剛超過萬科成為年度銷售冠軍的恒大，公布了今年1月份銷售業(yè)績。公告顯示，1月恒大實現(xiàn)合約銷售金額約為372.0億元，同比增長75.2%，環(huán)比上漲51.7%；合約銷售面積約為422.5萬平方米，同比增長72.3%，環(huán)比上漲54.2%。恒大的合約銷售均價為每平方米8805元，同比增長1.7%，環(huán)比微降。

2月7日晚間，萬科公布的1月銷售業(yè)績顯示，公司2017年1月份公司實現(xiàn)銷售面積352.9萬平方米，銷售金額481.2億元，同比分別上漲89.3%和88.0%。

萬科并未公布1月的銷售均價，根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算，其銷售均價在1.36萬元左右，比去年12月的1.37萬元略有下降。

融創(chuàng)也于同日發(fā)布業(yè)績，其1月合同銷售金額為81.2億元，合同銷售面積45.0萬平方米，同比漲幅分別達到40%和54%。融創(chuàng)合同銷售均價約18050元／平方米，不僅低于去年12月的價格，也低于去年全年的水平。

旭輝在今年首月錄得合同銷售金額86.6億元，同比增長162%；合同銷售面積約48.42萬平方米，增長165%。銷售均價約每平方米17900元，同樣比去年的價格有所下降。

此外，綠城、首創(chuàng)的1月銷售金額均出現(xiàn)上漲。其中，首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績增幅最為明顯。公司實現(xiàn)簽約面積約18.1萬平方米，同比上升158.3%；簽約金額約人民幣62.9億元，同比上升576.7%；簽約均價人民幣3.5萬元/平方米，同比上升162.0%。

與去年同期相比，今年1月既有春節(jié)假期因素的影響，又有樓市調(diào)控政策的發(fā)酵。從中原地產(chǎn)、中國指數(shù)研究院等機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，重點城市的商品房成交面積下滑三成左右，銷售額也有不同幅度的下滑。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，房企在1月的銷售普遍增長，主要是因為2016年全年銷售火爆，企業(yè)預(yù)留結(jié)轉(zhuǎn)的銷售業(yè)績。若整體來看，1月大部分城市的銷售規(guī)模仍處于低位。

但從去年以來各地不斷推出的樓市調(diào)控政策，仍然影響到企業(yè)的定價，主要表現(xiàn)為，銷售價格下滑已成為普遍現(xiàn)象。對于首創(chuàng)1月的售價出現(xiàn)大幅上漲，業(yè)界認為是由于銷售區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。根據(jù)公告，首創(chuàng)1月的銷售金額中，有93%來自京津滬地區(qū)，83%來自核心項目。

高價地難題將凸顯

作為影響企業(yè)銷售和定價的主要因素，政策高壓可能在今年繼續(xù)維持。今年1月，各地陸續(xù)召開地方兩會，多數(shù)城市將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”定為今年的主要調(diào)控目標(biāo)，并在會議期間傳遞出強化調(diào)控的思路。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，僅2017年1月上半月，全國就有7個城市12次發(fā)布樓市調(diào)控政策。而從去年四季度至今，武漢、鄭州、杭州、南京等城市出臺調(diào)控措施的頻率都超過了3次。

按照張大偉的觀點，即將召開的全國兩會有可能成為重要的政策窗口期，整體調(diào)控基調(diào)從緊將是大趨勢。加之房地產(chǎn)市場本身就進入下行周期，未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨銷售和定價的雙重壓力。

“去年12月就報了兩次價格上去，主管部門覺得價格太高就沒批。但如果再往下調(diào)的話，總部又不同意。所以只能先不動，過一陣子再看看。”某上市房企南京公司相關(guān)負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于“限漲令”的存在，一些項目在去年四季度就已經(jīng)封盤。

這種封盤停售的情況，不僅影響到銷售節(jié)奏和銷售業(yè)績，同時還會帶來巨大的資金壓力。在大部分業(yè)內(nèi)人士看來，未來一到兩年，無論“限價令”和“限購令”繼續(xù)推行與否，這些壓力都不會減輕。

張大偉認為，如果未來一年房價漲幅不超過50%，去年的眾多“地王”項目就將面臨巨大的入市難題；對于溢價率超過100%的超級“地王”來說，如果未來1-2年區(qū)域內(nèi)房價漲幅不到100%，項目就會面臨巨大的資金壓力和利潤難題。

根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2016年，全國300個城市土地出讓金總額為29047億元，同比增加31%。其中，住宅用地出讓金22606億元，同比增加41%。到去年12月，住宅類用地成交的樓面均價為3524元/平方米，同比上漲63%；商辦類用地均價為2584元/平方米，同比上漲94%。

進入2017年，雖然商品房售價出現(xiàn)下滑，但土地成本絲毫沒有下降。

上述機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，1月全國300個城市共成交土地1442宗，成交面積5493萬平方米，環(huán)比、同比均大幅縮減。這些土地的樓面均價為2313元/平方米，環(huán)比增加11%，同比增加54%。土地平均溢價率為28%，同樣有小幅上升。

在企業(yè)拿地層面，中原地產(chǎn)指出，拿地支出最多的20家房企，1月共在土地市場斥資1117億元。其中，復(fù)地、碧桂園的單月拿地支出均超過百億，保利、中海、綠城、新城控股、首開也斥資超過80億元。

“房企拿地金額中有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市調(diào)控政策繼續(xù)重壓，這將導(dǎo)致未來銷售壓力巨大。”張大偉認為，2017年房企的銷售業(yè)績，很可能出現(xiàn)前高后低的走勢，房企整體利潤率的下滑將不可避免。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。