一二線土地市場降溫進(jìn)入低價模式 京滬收緊土地出讓制度

2月21日，上海金山區(qū)迎來三宗住宅用地出讓，地塊分別為位于楓涇鎮(zhèn)、金山新城以及工業(yè)區(qū)。三宗地塊共有10位競買人申請競買，最終由北京建工、上海建工以及華紡和城地產(chǎn)分別競得，總成交價為33.9億元。

值得一提的是，除金山新城地塊有七家開發(fā)商競價之外，其他地塊均只有一家開發(fā)企業(yè)競價，最終金山新城以低溢價成交，其余兩宗地塊則以底價成交。

《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，春節(jié)前后隨著地方樓市調(diào)控政策持續(xù)落地，各地針對土地市場的政策呈現(xiàn)收緊之勢。在此背景下，去年火爆的土地市場明顯降溫，一二線城市普遍告別此前的高溢價率，進(jìn)入低價模式。

2月17日，上海臨港南匯新城出讓三宗宅地，總出讓面積約16.6萬平方米，總起始價約41.87億元。最終，三宗地塊接近底價成交，溢價在1%左右，總成交額約42.3億元。

2月16日，北京土地市場迎來春節(jié)后首次土地拍賣，當(dāng)日共有兩宗房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅用地進(jìn)行出讓，吸引了中糧、石榴集團(tuán)、碧桂園等八家房企及綜合體參與競爭。最終，兩宗地塊分別被“中海、首開、保利、龍湖聯(lián)合體”和“金地、旭輝聯(lián)合體”競得。土地總價分別為23.25億元、18.1億元，溢價率僅為10.71%與9%。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，節(jié)后土地市場“遇冷”，原因之一是受到拍地主體變動的影響。“近期越來越多的房企在拍地過程中組成綜合體，四至五家組合成一個綜合體并不少見，大型綜合體的出現(xiàn)避免了在拍地過程當(dāng)中產(chǎn)生過多‘內(nèi)耗’。”他說。

“大部分熱點(diǎn)城市土地成交溢價率明顯降低，比如深圳、上海等城市地塊成交溢價率均明顯低于2016年平均水平。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價率有所平穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京、上海等一線城市最近成交的幾宗地塊基本接近零溢價率，“這體現(xiàn)了嚴(yán)格調(diào)控政策下，土地市場開始明顯降溫”。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月全國土地市場相比去年四季度繼續(xù)降溫，成交總價超過10億元以上的單宗地塊合計61宗。超過10億元的地塊中，溢價率超過100%的只有17宗，這部分高價地主要分布在合肥、南城等城市。

張大偉分析稱，去年年底各地陸續(xù)出臺的嚴(yán)厲的調(diào)控政策，不僅開始在住宅市場發(fā)揮作用，也正在深層次地影響土地市場。尤其是一些一二線城市，分別針對土地市場出臺了有針對性的收緊措施，對抑制高價地起到了關(guān)鍵作用。

2月13日，天津市公布土地出讓新機(jī)制：當(dāng)掛牌競買報價達(dá)到最高限價時，不再接受更高報價，競報自持面積等；若競報自持規(guī)劃商業(yè)建筑面積達(dá)到上限時，轉(zhuǎn)為競報自持規(guī)劃住房建筑面積階段；對競報自持商業(yè)建筑、自持住房建筑，不得辦理銷售許可，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。

在天津之前，北京、上海均出臺了類似政策，進(jìn)一步收緊土地市場的出讓機(jī)制，以抑制高價地的出現(xiàn)。張大偉進(jìn)一步分析表示：“南京等城市也在土地出讓過程中設(shè)置了最高限價等措施，在這種情況下，熱點(diǎn)城市土地成交的溢價率陸續(xù)出現(xiàn)降低。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。