天津樓市不再任性 關(guān)口期僵局待破

2016年12月初，當(dāng)天津市津南區(qū)某知名項(xiàng)目開盤之時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)王華（化名）共找了100多個(gè)安保人員來(lái)維持秩序，這在以前從未有過(guò)。盡管如此，購(gòu)房者的熱情仍然出乎意料，在略顯混亂的秩序中，當(dāng)天釋放的200套房源在一小時(shí)內(nèi)被一搶而空。

此后，該項(xiàng)目未再開盤，但看房者絡(luò)繹不絕。直到春節(jié)后，仍有不少購(gòu)房者前來(lái)咨詢或打來(lái)電話，詢問(wèn)后續(xù)的房源何時(shí)推出。

這是去年四季度以來(lái)天津新房市場(chǎng)的縮影。需求旺盛、供應(yīng)不足，使得天津樓市至今彌漫著一種緊張情緒。即使天津在去年9月和12月接連出臺(tái)調(diào)控政策，這種情緒也未完全消除。

天津樓市的此輪升溫始于去年3月，當(dāng)月的新房成交規(guī)模突破2萬(wàn)套，同比漲幅超過(guò)200%，4月的成交量更是飆升到接近3萬(wàn)套。在經(jīng)歷6、7月兩月的小低谷后，成交量維持在2萬(wàn)套左右的穩(wěn)定水平。直到今年1月，新房成交規(guī)模才下降至12487套。

這種節(jié)奏與南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市幾乎同步，甚至快于廈門。同樣和上述城市類似的是，隨著成交量的穩(wěn)定下滑，天津房?jī)r(jià)漲幅也不斷收窄，并最終在今年1月遭遇負(fù)增長(zhǎng)。

作為北京市場(chǎng)的重要輻射區(qū)域，天津樓市的購(gòu)房者結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)形態(tài)、反應(yīng)機(jī)制等，都與前者有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。盡管“限購(gòu)令”試圖將來(lái)自北京等地的投資客進(jìn)行切割，但分析人士認(rèn)為，天津樓市的未來(lái)走向，仍將在很大程度上受到這個(gè)區(qū)域發(fā)展的影響。

政策抑制房?jī)r(jià)

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過(guò)去幾年，天津的房?jī)r(jià)一直不溫不火，鄰近的北京乃至“北三縣”卻不斷上漲，因此天津房?jī)r(jià)的上漲有著“補(bǔ)漲”的性質(zhì)。加之購(gòu)房者多以改善型需求為主，支付能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)敏感度相對(duì)不高。

但在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的采訪中，大部分房企人士反映，天津樓市真正進(jìn)入狀態(tài)，還是在去年四季度?！拔覀儼羊?yàn)資的規(guī)模從之前的30萬(wàn)，上調(diào)到50萬(wàn)，再調(diào)到100萬(wàn)，剩下來(lái)的認(rèn)購(gòu)者仍然相當(dāng)于房源的四五倍?！蓖跞A說(shuō)，為了避免購(gòu)房者徹夜排隊(duì)，很多項(xiàng)目通常在開盤前幾個(gè)小時(shí)才臨時(shí)通知。

在王華看來(lái)，這一切與去年9月末的一紙政令有關(guān)。天津?qū)κ袃?nèi)六區(qū)和武清區(qū)實(shí)施限購(gòu)，并提高非津籍購(gòu)房者的首付比例。

多數(shù)受訪的開發(fā)商還反映，在此期間，天津市房管局在新房備案價(jià)格進(jìn)行管控。從這一時(shí)期開始，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)都難以獲批，而不得不按照政府的指導(dǎo)價(jià)來(lái)開盤。

王華表示，“政府指導(dǎo)價(jià)”與“企業(yè)心理價(jià)”的差距，少則有百分之十幾到二十，多則達(dá)到30%－40%。

天津當(dāng)?shù)胤科笕耸窟€向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者證實(shí)，到年底，很多有開盤計(jì)劃的開發(fā)商受到政府部門的約談。約談的目的，同樣是避免以過(guò)高的價(jià)格開盤。

這些措施使天津房?jī)r(jià)漲幅不斷回落。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在去年9月沖到高點(diǎn)后，到四季度，天津新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.3%、0.5%、0。今年1月該漲幅變?yōu)椋?.3%。

因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，四季度以來(lái)的“低價(jià)”開盤，不啻為一種政策福利，購(gòu)房的需求也進(jìn)一步被刺激。

但與此同時(shí)，由于擔(dān)心利潤(rùn)受損，很多開發(fā)商選擇放緩開盤節(jié)奏，或者干脆“封盤”，天津的新房供應(yīng)迅速減少。多家受訪的房企反映，春節(jié)過(guò)后，天津市場(chǎng)已無(wú)純新盤供應(yīng)，只是老項(xiàng)目后期加推。于是，去年四季度以來(lái)的“價(jià)格低廉、供不應(yīng)求”狀態(tài)，已經(jīng)延續(xù)至今。

“北京客”

天津樓市的迅速升溫，與購(gòu)房者來(lái)源和結(jié)構(gòu)有著密切的關(guān)系。

王華表示，在其項(xiàng)目的購(gòu)房者中，投資者比例約占到30%。這其中既有天津本地人士，也有部分來(lái)自北京和河北等地。其中，北京投資者約占1/3（也即總體購(gòu)房者的10%）。

他表示，這些投資者的特點(diǎn)是“購(gòu)買力強(qiáng)、出手迅速”，有些投資者在對(duì)項(xiàng)目做簡(jiǎn)單的了解后，便迅速簽訂認(rèn)購(gòu)合同，決策時(shí)間甚至不到兩個(gè)小時(shí)。即便在去年10月天津出臺(tái)“限購(gòu)令”后，仍然有部分北京投資客采用假離婚的方式買房。

去年11月末，天津再度發(fā)文提高信貸門檻。加之春節(jié)假期臨近，投資者的比例才有所下降。

我愛我家晉江路門店的一位經(jīng)紀(jì)人也證實(shí)了這一結(jié)論。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在該區(qū)域的多個(gè)小區(qū)中，有大量來(lái)自北京、河北的購(gòu)房者，且比例不低。

這部分投資客的進(jìn)入，也刺激了幾乎與新房成交量規(guī)模相當(dāng)?shù)亩址拷灰籽杆偕郎?。上述人士介紹，由于排隊(duì)過(guò)戶的人數(shù)過(guò)多，去年二、三季度，二手房買賣從意向成交到網(wǎng)簽、交稅、過(guò)戶、打款，整個(gè)流程要三個(gè)月左右。即使是滿五年的普通二手房交易（無(wú)需繳納個(gè)稅），也需要將近兩個(gè)月的時(shí)間。

這期間正是天津房?jī)r(jià)迅速上漲的階段，一些業(yè)主為使房屋賣出高價(jià)，不惜違約，因此二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)大量的違約案例。

除投資客外，來(lái)自北京的另一部分資金同樣起到了推波助瀾的作用。

根據(jù)天津市土地交易中心的數(shù)據(jù)，2016年，天津成交的住宅和商服用地中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊共有10宗。在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、河北區(qū)、津南等區(qū)域，都出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的情況，且這些地塊的競(jìng)拍過(guò)程十分激烈。這些高價(jià)地對(duì)市場(chǎng)的刺激作用不言而喻。

今年2月，天津掛出一宗位于河北區(qū)天泰路的地塊，起始樓面價(jià)達(dá)到30000元／平方米；同期推出的兩宗東麗區(qū)地塊，起始樓面價(jià)也超過(guò)了25000元／平方米。再度推高了市場(chǎng)的預(yù)期。

根據(jù)陳云峰的觀點(diǎn)，天津是華北區(qū)域僅次于北京的重鎮(zhèn)。由于近年來(lái)北京土地供應(yīng)規(guī)模銳減，開發(fā)商紛紛涌向天津拿地，并迅速推高天津地價(jià)。

據(jù)悉，去年天津市場(chǎng)的高價(jià)地得主，除本地房企天房、融創(chuàng)外，還有萬(wàn)科、恒大、保利、金隅、合景泰富、正榮等外地企業(yè)。事實(shí)上，融創(chuàng)和天房早已發(fā)展成全國(guó)性房企。

等待破局

春節(jié)過(guò)后一月有余，天津樓市的僵局似乎仍未打破。記者近日走訪了津南區(qū)、河北區(qū)的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目早已售罄，少數(shù)只剩尾房在售。多數(shù)項(xiàng)目的銷售人員表示，近期并無(wú)推盤計(jì)劃，下次開盤有可能等到4、5月份，預(yù)計(jì)開盤價(jià)格有所上漲，但漲幅難以確定。

這也從側(cè)面反映出開發(fā)商的迷茫狀態(tài)。

原因在于，土地成本不斷提高，而調(diào)控政策沒有絲毫放松跡象。對(duì)開發(fā)商而言，若繼續(xù)僵持，會(huì)承受較大的資金成本和業(yè)績(jī)壓力；若低價(jià)開盤，無(wú)論規(guī)模還是利潤(rùn)都難以保證。

事實(shí)上，包括陳云峰、王華在內(nèi)，大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)天津樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)前景持樂觀態(tài)度。

根據(jù)天津市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年，天津市常駐人口為1547萬(wàn)人，且在逐年增加，人均可支配收入34101元，同樣連續(xù)多年增長(zhǎng)。2016年，天津市GDP增速為9%，比上年擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)，成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快的區(qū)域之一。這都決定了天津具有較好的經(jīng)濟(jì)、人口等基礎(chǔ)。

陳云峰表示，天津樓市的發(fā)展應(yīng)納入到京津冀區(qū)域發(fā)展的大背景下來(lái)看，除眾多區(qū)域發(fā)展的利好政策外，天津還將承接來(lái)自北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口遷移等紅利。

與此同時(shí)，就天津的城市地位、市場(chǎng)量級(jí)、發(fā)展前景而言，天津房?jī)r(jià)仍有上漲的空間（“北三縣”中的燕郊，新房最高價(jià)格已突破4萬(wàn)）。但短期來(lái)看，今年應(yīng)是樓市“小年”，天津市場(chǎng)的熱度將不可避免地下降。

王華也表示，其所在的公司早在2015年就把天津納入“超重點(diǎn)投資城市”，即使近期市場(chǎng)出現(xiàn)僵局，這種判斷仍未改變。

但他同時(shí)也認(rèn)為，就土地市場(chǎng)而言，天津已經(jīng)出現(xiàn)一定的泡沫。如果政策（尤其是限價(jià)政策）沒有出現(xiàn)一定的松動(dòng)，近期的高價(jià)地項(xiàng)目都將面臨盈利的難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。