濟南樓市八月低迷 “金九銀十”成交或將放大

　　2011年上半年，在限價、限貸等樓市從緊政策的調控下，全國多數(shù)城市商品房成交量下降。從1至7月份的數(shù)據(jù)看，山東濟南房價總體走勢穩(wěn)定業(yè)內人士分析，濟南房價下一步將走向下降?，F(xiàn)已進入九月，調控政策下，濟南樓市能否迎來“金九銀十”？

　　八月低位徘徊

　　據(jù)濟南住建委提供的數(shù)據(jù)，八月濟南商品房成交總量4176套，比七月的5890套減少1714套，環(huán)比下降29.1%。住宅成交總量2529套，比七月的3442套減少了913套，環(huán)比下降26.53%。商業(yè)用房成交156套，比七月份的95套增加了61套，環(huán)比增長64.21%。公寓成交218套，比七月的209套增加了9套，環(huán)比增長4.31%。

　　據(jù)濟南市網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份濟南市二手住宅成交1365套，成交面積10.81萬平方米，套數(shù)比7月份上漲了0.15%，面積下跌了2.26%。歷下區(qū)和長清區(qū)的成交量有所上漲，其余均出現(xiàn)明顯的下跌。

　　二手房監(jiān)控中心數(shù)據(jù)則顯示，8月份，隨著濟南二手房成交量的低位徘徊，掛牌價格再次出現(xiàn)松動。全市二手房住宅掛牌均價為8800元/平方米，比7月下跌了0.58%。從各行政區(qū)價格走勢來看，各區(qū)域二手房掛牌均價漲跌不一。高新、槐蔭兩區(qū)掛牌均價有微幅上漲，漲幅均在0.25%之內。天橋、市中、歷城、歷下四區(qū)的掛牌均價均出現(xiàn)不同程度的下跌，天橋區(qū)跌幅最大，為1.75%；市中區(qū)位居第二，比7月下跌了1.13%；歷城區(qū)、歷下區(qū)跌幅較小，分別為0.55%和0.12%。

　　濟南8月份二手房市場呈現(xiàn)“量漲價跌”的態(tài)勢。當月二手房總成交套數(shù)為1423套，比7月份上漲0.92%，隨著二手房成交量的低位徘徊，掛牌價格再次出現(xiàn)松動。全市二手房住宅掛牌均價為8800元/平方米，比7月下跌了0.58%，每平方米約便宜51元錢。

　　與二手房市場成交低迷不同，濟南的租賃市場異?；鸨?，租賃市場的火爆局面導致了房租的明顯上漲。受限購政策的影響，部分購房者暫時擱置購房計劃，轉而尋求租賃房源，加上大量畢業(yè)生涌入社會和棚戶區(qū)改造力度的加大，使得租房人群數(shù)量大增，租賃市場異?；钴S。

　　八月或進入放量期

　　濟南8月推出的土地超過142公頃，而上半年濟南市供應的土地面積為225.6萬平方米，僅占全年的21.1%。從8月份推出的土地宗數(shù)和面積來看，濟南土地市場已進入放量期，下半年土地供應或將集中井噴。在土地放量的同時，濟南樓盤也在加推放量。粗略估計，僅8月就有20余樓盤推盤，相較于7月增長明顯。而在這批新推樓盤中，除了新盤開盤外，也不乏老盤新推。九月份推盤量更是繼續(xù)放大，僅目前已知的開盤加推的樓盤就有十五家。

　　業(yè)內人士分析，近期以來濟南推盤量在逐漸回升，開發(fā)商積極備戰(zhàn)“金九銀十”，希望通過總價打折、單價降低、特價房、送面積、送契稅裝修家電，以及降低首付、案場抽獎等各種方式吸引更多剛需客戶。

　　保利山東置業(yè)營銷副總監(jiān)何軍在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說：“郊區(qū)的大盤因為自身需求搞了一些特價房，這個可能在近期是一個小趨勢，由于這些項目的量比較大，對于濟南月度的成交均價肯定會有影響。市區(qū)的項目很少有這種促銷行為，除非是尾盤階段。但是就目前濟南整體樓市而言，近期成交均價會有下滑，實質性下跌可能性不大，畢竟房子也是商品，也要遵循商品價值定律。”

　　“金九銀十”成交可能放大

　　在嚴厲的調控政策下，濟南樓市能否迎來“金九銀十”成為一大疑問。據(jù)業(yè)內專家分析，根據(jù)目前的成交和推盤情況來看，如果開發(fā)商合理調價，今年九、十月或許會出現(xiàn)樓市“小陽春”，樓市可能會出現(xiàn)一波成交高潮，未來幾個月市場的成交量應該會穩(wěn)步回升。

　　也有人認為，在調控之下，房地產(chǎn)“金九銀十”將變?yōu)?ldquo;鐵九銅十”，下半年房市將出現(xiàn)拐點。

　　何軍在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時說：“拐點論爭論很多年了，但是到底拐沒拐？大家心中都有數(shù)。房地產(chǎn)產(chǎn)品由于價格較高，備受關注。在某種程度來看，這個所謂的拐點論其實耽誤了很多有實際購房需求的人，一等再等，結果沒拐，買房成本還平白無故增加了很多。”

　　山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為，2011年房價迅猛上漲的可能性很小。政府加大建設廉租房和經(jīng)濟適用房，有一部分需求會被填補，加上投資需求被抑制，下半年樓市降價的可能性還是很大的。“金九銀十”成交可能會有所放大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。