樓市分化進(jìn)新周期調(diào)控效應(yīng)將現(xiàn) 未來將開啟高位回落

2017年過半，樓市經(jīng)歷連續(xù)兩輪大范圍的調(diào)控，特別是限價(jià)、限購、限貸、限售和限證（限預(yù)售證發(fā)放）等“五限”，調(diào)控升級至歷史之最。同時(shí)，今年上半年金融“去杠桿”提速，房貸開始緊縮，國家要求今年新增房貸規(guī)模要控制在新增貸款的30%以內(nèi)，熱點(diǎn)城市房貸利率普遍從去年初的基準(zhǔn)利率的0.85倍上調(diào)至0.95-1.2倍。不過，調(diào)控和金融“雙緊縮”并未造成樓市明顯回調(diào)。整體來看，當(dāng)前樓市下游銷售量和價(jià)，上游投資、新開工和拿地，仍處在高位景氣狀態(tài)。

今年上半年，調(diào)控與信貸緊縮形成疊加，一線城市商品房銷售面積同比下滑40%，2016年銷售火爆的10個(gè)熱點(diǎn)二線城市，銷售面積下滑50%，“環(huán)重點(diǎn)”城市的三四線城市，銷售則下滑30%．但是，受益于熱點(diǎn)城市需求外溢、“去庫存”、棚改貨幣化、軌交和高鐵連接及基準(zhǔn)利率未上調(diào)等因素，非熱點(diǎn)二線城市、300多個(gè)三四線城市的樓市銷售異軍突起，很多城市成交翻了2-3倍。因此，預(yù)計(jì)上半年全國商品房銷售面積同比增長將在10%-14%之間，這也將是歷史上最好的半年銷售業(yè)績。

從價(jià)格來看，上半年，熱點(diǎn)城市樓市呈現(xiàn)“量跌價(jià)升”的態(tài)勢。一二線重點(diǎn)城市雖然受到政策抑制，特別是限價(jià)和限證將很多高價(jià)盤擋在外面，但由于市場嚴(yán)重供不應(yīng)求，房價(jià)仍在上漲，不過近期漲幅趨緩。5月份，國家統(tǒng)計(jì)局重點(diǎn)監(jiān)測的15個(gè)城市，新房價(jià)格同比均呈現(xiàn)上漲，漲幅在5%-30%．不過，漲幅均比上月回落，回落幅度在0．5-6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。環(huán)比看，15個(gè)城市中有5個(gè)城市的新房價(jià)格仍在上漲，但漲幅在0．5%以內(nèi)，9個(gè)城市新房價(jià)格下降或持平。

從實(shí)際價(jià)格水平看，根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，一線城市新房價(jià)格同比上漲22.3%，10個(gè)重點(diǎn)二線城市新房價(jià)格上漲24．2%，9個(gè)非重點(diǎn)二線城市新房價(jià)格上漲25．1%，9個(gè)“環(huán)重點(diǎn)”城市周邊的三四線城市新房價(jià)格上漲47.1%．由于統(tǒng)計(jì)覆蓋范圍較小，廣大三四線城市數(shù)據(jù)缺失，但從70城房價(jià)數(shù)據(jù)看，環(huán)比漲幅居前的都是內(nèi)地三四線城市。由此，盡管熱點(diǎn)城市新房價(jià)格漲幅相比2016年趨緩，甚至開始下跌，但廣大三四線城市新房價(jià)格仍舊快速上漲。

調(diào)控打壓和貨幣緊縮背景下，之所以多數(shù)城市房價(jià)仍上漲，首先是庫存仍在下降，供求關(guān)系緊張。截至6月底，CRIC監(jiān)測的59個(gè)城市中，除合肥、蘇州、成都和東莞庫存同比上漲外，其余城市庫存同比全線回落，重慶、武漢同比跌幅超70%，各大城市庫存消化周期普遍在8個(gè)月左右，?？?/strong>、常州、南寧、南京庫存周期在2-4個(gè)月。甚至，因投資需求被迫轉(zhuǎn)移，國家統(tǒng)計(jì)局披露的商業(yè)辦公庫存，5月份也出現(xiàn)2013年以來首次下降。

庫存持續(xù)下降，主要在于2015-2016年樓市回暖，但全國整體處在“去庫存”階段，土地成交連續(xù)2年負(fù)增長（平均減少17.6%），新開工在2014-2015年也連續(xù)兩年負(fù)增長，開發(fā)商存貨大量消耗。其次，限價(jià)、限售、限證等新政下，開發(fā)商申請預(yù)售的難度增加，供應(yīng)積極性也下降。而且，土地出讓增設(shè)競配自持和保障房面積，也減少商品房供應(yīng)。另外，樓市連續(xù)兩年回暖，而土地購置下降，開發(fā)商“不差錢”，很少主動降價(jià)，加上近期補(bǔ)庫存，地價(jià)上漲，從而造成供應(yīng)下降，價(jià)格高企。

由于銷售和價(jià)格整體高位，而庫存持續(xù)下降，加上4月初國家提出“促供應(yīng)”，開發(fā)商“補(bǔ)庫存”的積極性較高。土地購置告別連續(xù)兩年的負(fù)增長，今年1-5月同比增長5．3%，新開工同比增長9．5%，推動開發(fā)投資高位景氣。1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，盡管較前值下降0．4個(gè)百分點(diǎn)，但比去年7.2%的最高增速還高出1.6個(gè)百分點(diǎn)。近期，熱點(diǎn)城市土地開始放量，北京供地翻了4倍，深圳、南京、蘇州也開始增加供地，預(yù)計(jì)上半年及未來幾個(gè)月開發(fā)投資將保持8%-10%的增長。

總之，按照調(diào)控3年“小周期”來判斷，連續(xù)回暖的樓市今年本該進(jìn)入下調(diào)的周期。但是，廣大三四線樓市對沖重點(diǎn)樓市下滑，銷售在高位；庫存低位和銷售高位，倒逼開發(fā)商補(bǔ)庫存，新開工、購地和開發(fā)投資繼續(xù)上揚(yáng)；供求關(guān)系未緩解，開發(fā)商不差錢，補(bǔ)庫存對于土地需求旺盛，地價(jià)和房價(jià)整體也在高位。因此，房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈整體較為景氣。當(dāng)然，調(diào)控打壓和資金面緊縮滯后效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，未來將開啟高位回落的過程，但從基本面判斷，回落將是緩慢的。