“搶收”三四線城市 中梁地產(chǎn)每三天拿一塊地

殺入行業(yè)前30強，銷售額連年翻番，來自浙江溫州的中型房企中梁地產(chǎn)在2017年成為中國房地產(chǎn)行業(yè)“黑馬”。

克而瑞公布的2017年上半年房企銷售排行榜顯示，中梁今年1－6月份的銷售額為354.7億元，同比增長153%，躍升至第26位。

中梁地產(chǎn)近10年的發(fā)展速度驚人，2008年，這家總部在溫州的房企銷售額僅僅過了30億元，2015年規(guī)模發(fā)展到168億元，隨后迎來了2016年的爆發(fā)，銷售額為336.8億元，躋身全國房企TOP40。

盡管調(diào)控形勢嚴峻，今年的中梁卻表現(xiàn)出了更為迅猛的增長速度，其上半年的銷售額超過了去年全年。據(jù)悉，該公司今年的銷售目標已經(jīng)提升至600億－650億元。

中梁地產(chǎn)助理總裁陳宏朝在近日舉辦的一次地產(chǎn)金融研討會上透露，中梁內(nèi)部已提出了“雙千億”目標：到2021年，銷售額和總資產(chǎn)均超過千億。屆時，中梁計劃進入房企20強，如果有機會，希望沖刺10強。

這個少見的增長故事引起了業(yè)內(nèi)的關(guān)注，越來越多的人想知道中梁這幾年業(yè)績飛速攀升的奧秘在哪里？據(jù)悉，最多的時候，一個禮拜有10余家同行的高管率隊到中梁交流學習。

作為一家主打三四線城市的房企，中梁的布局戰(zhàn)略值得一提。

此前，中梁的土地儲備集中在浙江省，浙江的項目占比高達80%。去年，中梁將總部搬到上海，這是一個頗具信號意義的動作，這家原本深耕浙江的企業(yè)開始了全國化的布局。

也是自去年開始，中梁逐步打開了投資布局，截至目前，浙江區(qū)域的土地份額減少至40%，江蘇有25%，安徽有15%。

“2017年我們的重點關(guān)注區(qū)域依然以長三角的三四線城市為主，同時關(guān)注周邊省市及區(qū)域，進一步拉開公司區(qū)域布局及架構(gòu)。一方面，三四線城市處于調(diào)控真空區(qū)，另一方面我們在該類區(qū)域已經(jīng)形成了一整套非常有適應性、針對性的操作模式，并積累了豐富的操作經(jīng)驗。”中梁地產(chǎn)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗在年初對經(jīng)濟觀察報表示，中梁今年的布局是，原浙江小眾市場繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新；開拓蘇中、蘇北，皖北、中西部強地級市小眾市場，江蘇地級市全面覆蓋，擇機進入熱點城市；加強對江浙周邊（安徽、江西、福建）、擇機進入中西部省會或重點市場。

陳宏朝透露，目前中梁已經(jīng)進入浙江、安徽、江蘇、上海、福建、江西、四川、湖南、河南和山東九省一市，接下來會積極進軍京津冀、廣東、廣西、湖北、重慶等地。

“行業(yè)的城市布局其實是同質(zhì)化的，關(guān)鍵是，你何時拿地，以及進入后如何挖掘這個城市的價值，這是差別所在。”陳宏朝說。

對于三四線戰(zhàn)略，中梁地產(chǎn)集團董事長楊劍做過一個形象的比喻：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會。”

今年，中梁的投資布局比去年更為迅猛。去年這家公司平均五天拿一塊地，全年耗資246億元拿下了68塊土地。截至今年7月初，中梁拿地資金已突破200億元，獲取土地60多幅，平均三天拿一塊地，每周預計有四五十塊土地上報集團。

這樣的投資節(jié)奏源于中梁內(nèi)部的布局策略。陳宏朝表示，中梁的布局策略之一就是區(qū)域布局節(jié)奏應與周期匹配，在房地產(chǎn)行業(yè)處于下行期的時候，積極擴張布點城市優(yōu)先于區(qū)域深耕，上行期時，區(qū)域深耕優(yōu)先于擴張布點。

在“雙千億”戰(zhàn)略指導下，中梁提出了“全周期全結(jié)構(gòu)”的布局方針，雖然中梁目前集中于三四線市場，但在更高的規(guī)模要求下，中梁也計劃在一二線城市打開布局。

這一方針之下的布局策略具體還包括：聚焦于五大國家級城市群——長三角、京津冀、珠三角、長江中游和成渝城市群，擇機布局其他城市群的中心城市以及市場經(jīng)濟面較好的城市，同時保證“二八原則”，即五個國家級城市群投資比例不低于80%，其他城市群不超過20%；優(yōu)先布局短期差、中長期好的城市；在冬季、春季，要優(yōu)先布局一線、強二線及東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的二線城市；優(yōu)先布局一線周邊、二線郊區(qū)、三四線核心；此外，加大多元化投資力度，包括收并購、合作、舊改、PPP、特色小鎮(zhèn)等。

投資布局的打開，帶來了組織架構(gòu)的不斷調(diào)整。去年6月份，中梁只有10個區(qū)域公司，2016年底這一數(shù)字是20個，截至到今年7月份，中梁已經(jīng)擁有30個區(qū)域公司。隨著區(qū)域公司的大量增加，中梁成立了八大區(qū)域集團。這種組織架構(gòu)和碧桂園十分相似。

中梁鼓勵八大集團之間相互競爭，在公司已經(jīng)進入的九省一市，八大集團全部可以進入，誰先拿到地就歸誰，從而充分刺激區(qū)域集團的“狼性”。陳宏朝強調(diào)，中梁對區(qū)域公司的規(guī)模發(fā)展是有限制的，比如一個區(qū)域公司按照規(guī)定只能擁有X個項目，拿到第X+1個項目的時候，可以采用內(nèi)部交易的模式，賣給其他區(qū)域公司。

這種交易模式背后，是“雙千億”戰(zhàn)略之下的另外一個目標，即打造不動產(chǎn)生態(tài)投資平臺。據(jù)陳宏朝透露，中梁希望形成內(nèi)生態(tài)和外生態(tài)，對內(nèi)，體系內(nèi)部各個公司之間可以自由交易，對外，不動產(chǎn)板塊與產(chǎn)業(yè)鏈上下游、外部公司通過合作等形式交易。交易對象包括人、土地、項目、信息、資金等。

在激勵措施上，中梁也充分效仿碧桂園的制度，并形成了自己的特色。目前，中梁已經(jīng)提出“事業(yè)合伙”、“費用包干”、“成就共享”、“項目跟投”和“專項激勵”等多層級激勵體系。

項目跟投方面，控股集團8%，區(qū)域集團8%，區(qū)域公司8%，合計24%，遠高于行業(yè)水平。核心管理層強制跟投，其他員工自愿跟投，提供內(nèi)部1:4的高杠桿，利潤分兩次分配：回款達到70%時分配一半的利潤，回款達到90%時利潤全部分配。

費用包干制度針對區(qū)域集團，將管理費和營銷費包給它們，以銷售為口徑，管理費是銷售額的1.5到2個點，營銷費2個點，這意味著區(qū)域集團的規(guī)模越大，獲得的管理費和營銷費用更高。

在三四線市場保持領(lǐng)先，高周轉(zhuǎn)是繞不開的關(guān)鍵詞，碧桂園、恒大都精于此道，中梁也是如此。去年，中梁內(nèi)部提出了“456”模式，即4個月開盤、5個月現(xiàn)金流回正、6個月資金進行第二次投入，8月份的時候公司給出了該模式的操作指引，當年11月有兩個項目實現(xiàn)了這一周轉(zhuǎn)速度。

為了鼓勵區(qū)域公司按照“456”的模式運轉(zhuǎn)，中梁設置了豐厚的獎勵：項目開盤后達到“456”的標準，立即獲得100萬元的內(nèi)部獎勵。

高周轉(zhuǎn)模式之下，中梁的總體原則是力保現(xiàn)金流和利潤，同時現(xiàn)金流優(yōu)先于利潤。

“三四線市場高峰期何時到頭？我們的判斷是明年一季度，屆時基本上會把我們現(xiàn)階段拿的地全部出掉。”陳宏朝說。

似乎，這匹快速奔跑的“黑馬”，一時之間很難慢下來了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。