大城市住房改革新方向：租購并舉 大力發(fā)展租房

上海樓市近日有兩大“供應新政”，預示了我國大城市住房改革的新方向。

7月4日，上海（樓盤）發(fā)布兩則位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的擬出讓地塊公告，特別之處在于，這兩地塊的用途都為“租賃住房”，是在全國首次推出100%自持的租賃住房用地。也就是說，土地70年使用期限內，競得人須將全部物業(yè)自持并用于出租。去年底以來，盡管北京（樓盤）、佛山（樓盤）也出現(xiàn)過100%的自持地塊，但都是在“限地價、限房價、競自持面積”的出讓方式下，房價和地價觸及高限后，轉入“競自持”后出現(xiàn)的100%自持地塊。

7月7日，重點在完善“購租并舉”的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡稱“規(guī)劃”）發(fā)布，明確提出“十三五”期間新增住房供應170萬套，其中租賃住房70萬套，占總供應的60%，商品住房和保障性住房分別為45萬套、55萬套。同時，以市場為主，盤活存量資源，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應、規(guī)范化管理的租賃市場，緩解常住人口、青年群體和各類人才、創(chuàng)業(yè)人士的居住難題。

北京和深圳（樓盤）住房供應也在發(fā)生同樣的變化。據(jù)4月發(fā)布的《北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，未來5年北京新增供應150萬套住房，產權類住房100萬套、租賃住房50萬套。產權類住房中，自住型商品住房（地塊匯總、實拍、論壇）25萬套、改善型商品住房25萬套、中低價位和中小套型商品住房20萬套；5月發(fā)布的《深圳市住房建設規(guī)劃》提出，“十三五”期間深圳新增住房供應65萬套，新建商品住房30萬套，保障性住房35萬套，保障性住房中，70%為公租房。

住房市場化近20年，京滬深等地方政府共發(fā)布實施了三項住房建設5年規(guī)劃，而租賃住房和保障性住房大規(guī)模增加，甚至超過商品住房，還是第一次?？梢?，熱點城市住房供應發(fā)生了根本變化，已從“重售輕租”、“重市場輕保障”的跛行式供應體系，轉向了構建“租售并舉”、“市場保障并行”的供應新體系。

住房供應體系發(fā)生如此大變化有兩個背景，管理層關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的住房新定位，以及“租售并舉”的住房改革新方向。管理層對住房的新定位，意在地產“去工具化”、去“投資屬性”、去“經(jīng)濟金融綁架”。“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化、人口向大城市流動、新市民“本地化”等趨勢，要求壯大租賃市場，夯實需求基礎。住房新定位和“租售并舉”，使房地產業(yè)和市場管理從“需求側”全面轉向了“供給側”。

目前，我國城鎮(zhèn)化已進入下半場，在人口和資金吸附能力超強的熱點城市，由于開發(fā)邊界劃定、空間資源“緊約束”，樓市“需求側”抑制只有短期效果。同時，近年熱點城市房價上漲加速，高房價、高成本下，存量空間很難盤活，有限的城市土地必須更多供應保障房和租賃住房。特別是“人才大戰(zhàn)”硝煙彌漫，憑借“低房價、低成本、優(yōu)良環(huán)境”的優(yōu)勢，準一線城市、二線城市開始與京滬深穗“搶人才”。智聯(lián)招聘統(tǒng)計顯示，今年大學畢業(yè)生在新一線城市的簽約率為33.1%，已接近一線城市33.5%的水平，二線城市簽約率也達19.0%。在此情形下，一線城市只有更多供應保障性住房，增加可循環(huán)利用的租賃住房，才能留住人才。

自去年以來，上海的住宅用地出讓，“15%的物業(yè)自持”事實上已常態(tài)化了。半年多來，萬科、保利、金地、龍湖等房企在北京、上海、廣州（樓盤）、佛山、杭州（樓盤）等城市競得16宗自持地塊，自持比例在36%至100%。無論“十三五”規(guī)劃，還是中央經(jīng)濟工作會議，都特別強調培育和壯大租賃市場。5月底，住建部發(fā)布了我國第一部規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)《住房租賃和銷售管理條例》，“購租并舉”的改革全面提速。

在“互聯(lián)網(wǎng)+”和產業(yè)升級的沖擊下，熱點城市商業(yè)辦公用房低效和空置現(xiàn)象越來越突出。因此，去年的國務院39號文，提出“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”，增加租賃住房的來源渠道。同時，對于土地用途為商業(yè)辦公、實際用途為居住（投資客購買并出租）的“類住宅”，一些熱點城市近期也作出明確規(guī)范：要么還原為實體商業(yè)和辦公，要么像北京和上海一樣，順應租賃需求。有的干脆取消了這類供應低效的住宅產品，將稀缺的土地資源用來建設保障性住房或租賃住房。

此外，北京未來將更多利用集體土地建設成本更低的公租房，并規(guī)定三分之一分配給非戶籍無房的常住居民；深圳將更依賴城市更新、棚戶區(qū)改造建設保障性住房，主要是租賃型的人才住房，并擴大貨幣租賃補貼發(fā)放的范疇。在此次上海“十三五”住房建設規(guī)劃中，二級舊里為主的房屋改造，更強調貨幣化安置，5000萬平方米舊住房修繕改造工程，以提高成套率和公共設施更新為目標。這些安排都意味著，本著增加有效供應的目標，大城市正在抓緊盤活存量空間和住房資源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。