租售同權有望走向立法保護租客權益為核心理念

從上海（樓盤）推出只租不售住宅用地，到廣州（樓盤）提出租購同權，再到住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文在廣州等12城試點租賃市場改革，近一個月來，住房租賃市場改革成為關注熱點。

7月26日，新華社報道，“住建部有關負責人說，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇?！?/p>

這一表述迅速引起市場熱議。21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，目前，已有國務院層面的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》正式公示，其意見反饋期已在6月19日截止，但目前尚未有租賃市場相關法律進入人大立法計劃。而是否能有法律層面的“上層建筑”，對于租賃市場改革，顯然有著重要意義。

立法腳步加快

進入2017年，租賃市場立法的腳步明顯加快。

今年2月，在國新辦舉行的房地產和棚戶區(qū)改造有關情況新聞發(fā)布會上，住建部副部長陸克華表示，相關部門正在加快住房租賃市場立法，將通過立法，明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

同月，國務院印發(fā)2017年立法工作計劃。其中提到，年內將制定城鎮(zhèn)住房保障條例，同時推進統(tǒng)住房租賃市場改革涉及的立法項目。21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，在全國人大常委會2017年立法工作計劃中，尚沒有相關法律的制定計劃。

今年5月19日，住建部公示了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（下稱《條例》），并向社會公開征求意見。其中，第二章共13條內容，均為住房租賃的相關條例，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標準等多個方面。

《條例》的公示，以及近期開始推動的廣州、深圳（樓盤）等12城市的租賃市場試點工作，被認為是租賃市場立法腳步加快的標志。

易居研究院副院長楊紅旭認為，重點保護租客權益成為了此次《條例》及后續(xù)政策的核心理念之一。

近期成為關注焦點的租售同權在《條例》中亦有所體現(xiàn)，經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務。

楊紅旭指出，目前討論的租售同權主要集中在教育領域。從各地經(jīng)驗來看，部分城市持有當?shù)鼐幼∽C，已經(jīng)可以享受本地入學待遇，但沒有明確界定租房是否可以享受優(yōu)質學區(qū)房。結合廣州近期推出16條租房新政，規(guī)定符合條件的租房者也可以享受優(yōu)質學區(qū)房，外地租戶的“市民化待遇”，正在不斷實現(xiàn)。

涉及多領域改革

盡管《條例》已經(jīng)初步制定完成，但要繼續(xù)深化城鎮(zhèn)住房制度改革，建立租購并舉的住房制度，顯然還需要更多更有力的措施。

多位受訪人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，住房制度改革，還需要法律層面的制度支持。

中國人民大學公共管理學院教授葉劍平表示，當下推進的以租購并舉為目標的住房制度改革，實際上是以住房為抓手，推動社會服務均等化，反映出社會治理思路的轉變。而《條例》作為國務院制定的行政法規(guī)，部分措施不具有強制性，在租賃市場的專門法律尚未制定的情況下，其落地實施還需要地方政府的強制性政策和法規(guī)配合。

21世紀經(jīng)濟報道注意到，發(fā)達國家或地區(qū)的相關法律法規(guī)，同樣多側重于保護承租人權利，且多有強制性規(guī)定和措施。

以德國為例，德國民法規(guī)定，一般情況下，房東出租后三年內不得將租金漲幅超過20%，即使有正當理由想提高租金，也必須經(jīng)過房客同意。房客不同意，房東只能提起訴訟，而不能自己強行提高租金。

對此，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出，在我國，住房租賃市場發(fā)展相對滯后，缺乏法律保護的承租人往往處于弱勢地位，享受不到應有的的權利和地位，這也使得租售同權成為相關制度建立所要解決的的核心問題。

他表示，盡管當下的租售同權主要特指教育領域，并且已經(jīng)取得明顯進展。但實際上，租售同權還應當包含租房者不被隨意漲租金、克扣押金等財產權利，不被隨意驅趕、安全居住的等多方面權利，其中涉及到出租人、承租人、中介三方的復雜關系，涉及到住房以外多個領域的改革，這都亟待法律制度的規(guī)范。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。