住房租賃市場需要控制好租售比

據(jù)官方最新數(shù)據(jù)顯示，7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅，專家認為，發(fā)展住房租賃市場需要控制好售租比，售租比過高不利于房屋租賃市場發(fā)展。但租賃是民生服務(wù)，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩(wěn)定房價甚至降低房價。

房租漲幅超CPI，租房家庭壓力不小

根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京（樓盤）調(diào)查總隊日前發(fā)布的2017年7月份全國及北京市居民消費價格變動情況數(shù)據(jù)顯示，2017年7月份，全國居民消費價格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲1.4%；北京市居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.2%，同比上漲1.7%。

值得關(guān)注的是，房租漲幅明顯超過CPI漲幅，7月全國租賃房房租環(huán)比上漲0.3%，同比上漲2.9%，環(huán)比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環(huán)比上漲0.4%，漲幅較6月擴大0.1個百分點；同比上漲3.2%，漲幅較6月縮小0.6個百分點。

不過，專家分析認為，今年4月以來，全國租賃房房租走勢非常平穩(wěn)，6月、7月因是全國各個大中專院校畢業(yè)生的畢業(yè)離校租房高峰，所以租金漲幅較4、5月有所擴大，但幅度有限。北京作為全國住房租賃市場的典型代表，走勢與全國基本類似，3月旺季過后，4、5、6月租金漲幅維持穩(wěn)定，7月稍有擴大。整體來看，租賃房房租走勢與居民消費價格總水平的變化是基本同步的。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前房租收入比較高，“房租收入比”即指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)城市房價網(wǎng)公布的各城市2017年6月住宅租金數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。并將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大于45%定義為“租金嚴重過高城市”。

根據(jù)統(tǒng)計，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高于2000元/月，分別是北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤），其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。有15個城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領(lǐng)漲的三個城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%，均超過45%，屬于租金嚴重過高的城市。

值得注意的是，三亞（樓盤）部分房屋作為度假用途，被外地游客承租，并非剛性住房需求，因此其房租收入比也超過了45%，與上海并列第三。一線城市中，廣州（樓盤）人均房租高于1500元/月，其房租收入比為38%，低于北上深，與湛江（樓盤）、中山（樓盤）等34個城市一起，被歸入屬于租金相對較高的城市。佛山（樓盤）（25%）、東莞（樓盤）（24%）等12個城市房租收入比在25%及以下水平，屬于租金相對合理城市。

整體來看，全國50個城市超七成房租相對收入較高。被列入住房租賃市場建設(shè)的12個試點城市中，深圳、廣州等9個城市的住房租金比都超過了25%，只有佛山、沈陽的住房租金相對合理。也就是說，這些城市中大多數(shù)城市房租明顯過高，對于租房家庭來說壓力不小。專家建議，未來我國政府發(fā)展租賃市場，既要結(jié)合市場化手段，同時還要考慮加強政府扶持力度，針對不同租房者制定差異化補貼政策。

發(fā)展租賃市場須抑制房價過快上漲

專家表示，住房租賃雖然與房地產(chǎn)相連，是房地產(chǎn)二級買賣市場之后的三級市場，但住房租賃是服務(wù)于民生的，其價格與居民的收入水平、整體物價水平以及市場的供需關(guān)系密切相關(guān)，所以被納入了居民消費價格總水平的統(tǒng)計之中，走勢與CPI掛鉤。

7月份，九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，我國住房租賃市場發(fā)展迎來了較大機遇。從中央到地方，近期關(guān)于住房租賃的政策層出不窮，發(fā)展住房租賃市場已經(jīng)成為社會共識。

不過，專家表示，從租賃房房租與CPI的關(guān)系就可以看出，租金是有著收入天花板的，人們對租金占收入的比例都有承受范圍。但目前許多熱點城市的房價在杠桿的作用下是遠遠偏離實際收入的，從而使得住房的租售比超高，有房者都愿意賣房而不愿意出租，所以租賃房源有限，即使因為暫時無法賣出而轉(zhuǎn)為出租，業(yè)主心理上的租金價格也會比較高，也無法讓租客長期安心租住，這對租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。

所以，發(fā)展住房租賃市場需要控制好租售比。但租賃是民生服務(wù)，大幅漲租金是不可能的，只能選擇穩(wěn)定房價甚至降低房價。

據(jù)中國房貸市場報告顯示，7月全國首套房平均利率為4.44%，二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產(chǎn)仍具有“以房養(yǎng)房”的潛力。其他城市的租房收益率已經(jīng)無法跑贏房貸利率。而從收回投資時間長度上來看，在假設(shè)當(dāng)前房價和租金不變的情況下，目前南京（樓盤）需要的時間最長：598個月即近50年；北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年，蘇州（樓盤）收回投資時間也需要近48年。

這意味著，由于房屋租售比過高，業(yè)主收回投資的過程很漫長，因此業(yè)主普遍不愿出租而是選擇出售房屋，這對租賃市場的發(fā)展十分不利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。