深圳公租房風(fēng)波已平 心里的圍墻如何拆？

前幾天，一篇題為《安居房租客是“二等公民”？這事終于在深圳發(fā)生了》的文章在社交媒體被刷屏。文章的核心，是深圳兩個(gè)商品房住宅小區(qū)的公租房（人才安居房）租戶與業(yè)主爭搶小區(qū)花園和停車位等公共資源的分配和使用權(quán)。

矛盾的出現(xiàn)，要從深圳的保障房政策說起。眾所周知，住房是民生政策的根本，在深圳房價(jià)高企、住房供需矛盾突出、土地資源緊張的情況下，保障房無疑是政府一項(xiàng)重要的民生工程。但保障房建設(shè)周期長、投入大、投資回報(bào)率低，為了解決這一難題，深圳市政府引入市場化機(jī)制，通過建設(shè)-移交（BT）、建設(shè)-經(jīng)營-移交（BOT）、公私合作（PPP）等多種形式，吸引社會投資，試圖解決保障房融資難問題。其中一條重要的途徑，是政府鼓勵開發(fā)商在自有產(chǎn)權(quán)的待建土地上，按一定比例配套建設(shè)保障房，并給予適當(dāng)提高容積率等一系列政策支持。這種模式中符合條件的開發(fā)商，可向政府申請獲得土地或稅收方面的優(yōu)惠政策，但必須按照保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，將房屋分配給符合條件的特定人群。開發(fā)商自有用地配建保障房模式，一方面解決了保障對象的住房困難；另一方面降低了政府資金投入壓力，減小了投資風(fēng)險(xiǎn)。

今年上半年以來，深圳不少符合條件的保障房租客陸續(xù)搬入這一模式的住宅小區(qū)。人才安居房是公租房中比較特別的一類，它不是用來保障社會底層的，而是城市為了吸引高端人才而建設(shè)的。按照政策，深圳的保障房租客至少是本科以上學(xué)歷，很可能是深圳市科技企業(yè)、國有企事業(yè)單位、黨政機(jī)關(guān)的引進(jìn)人才，權(quán)利意識很強(qiáng)。這次風(fēng)波中，他們秉承“租購?fù)瑱?quán)”的邏輯，主張既然自己按照規(guī)定繳納了物業(yè)管理費(fèi)，就有權(quán)利享受小區(qū)花園、停車位等公共資源。而業(yè)主遵循的則是市場邏輯：自己為房子付了上百萬首付，背上數(shù)百萬的長期房貸，相比之下，保障房的租客只需繳納千余元的租金，就能爭奪本來就十分稀缺的停車位，這其間蘊(yùn)含巨大的不公平。

由于國內(nèi)主要城市都在鼓勵開發(fā)商在自有用地配建保障房，深圳出現(xiàn)的問題很可能在其他城市同樣出現(xiàn)，從而成為普遍性社會問題。

從社會治理的角度來看，商品房住宅小區(qū)的公共資源分配問題屬于居民自治范疇。業(yè)主和保障房租客爭論的大部分問題，都是可以通過現(xiàn)有法律和政策依法依規(guī)解決的。從短期來看，為了減少沖突，實(shí)現(xiàn)居住和諧，比較簡單、有效的解決方法，是把商品房與公租房分開管理，業(yè)主和租客盡量互不影響。如果暫時(shí)不能實(shí)現(xiàn)分開管理，也可以通過由政府、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主代表和租客代表組成對話平臺，通過平等協(xié)商的方式解決社區(qū)內(nèi)公共資源分配和使用的矛盾。在有條件的社區(qū)，則可以按照民主管理的原則，推動業(yè)主和租客落實(shí)社區(qū)居民自治，按照社區(qū)居民“自己管理自己的事情”“大家的事情大家辦”的原則，通過理性對話、公共討論、民主協(xié)商等方式，共同解決社區(qū)內(nèi)公共資源分配、公共事務(wù)管理等方面的問題，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)。

長期來看，最根本的解決方式，是從規(guī)劃階段就對成本和資源配比進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定和劃分。比如保障房的面積及配套如何、是否共用車位等，都應(yīng)該作出明確規(guī)定。2017年8月出臺的《南京市出讓地塊競爭保障性住房操作管理規(guī)則（試行）》，就是一個(gè)可供參考的范本。

深圳風(fēng)波的最后結(jié)果，是萬科公園張貼公告重申合同注明保障房屬同一物業(yè)管理區(qū)域，但顯然租客與業(yè)主意見都難平息；信義金御半山花園則拆除了圍墻，達(dá)成花園共用、按剩余車位安排的共識，并承諾往后會增加車位。圍墻可拆，心里筑起的藩籬卻很難拆除，要想解決乃至避免這類問題，還是需要在事前的完善規(guī)劃上做足功夫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。