租賃市場(chǎng)引入集體建設(shè)用地錢從何來(lái)

租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現(xiàn)為居住的空間，更體現(xiàn)為一系列的公共基礎(chǔ)服務(wù)和市場(chǎng)化的商業(yè)服務(wù)，因此可以說(shuō)，租賃需求是一攬子需求的集合，這個(gè)集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來(lái)租賃房源的使用價(jià)值

“試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，如果操作得好，會(huì)有多贏的效果，可以讓多方享受到城市化紅利。但是需要注意在操作過(guò)程中，以配套措施跟進(jìn)確保改革進(jìn)程和風(fēng)險(xiǎn)可控，確保"好經(jīng)不被念歪"。”深圳（樓盤）市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴法治周末記者。

近日，國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》(以下簡(jiǎn)稱“方案”)，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽(yáng)、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

試點(diǎn)實(shí)操須考慮法律程序

避免農(nóng)民權(quán)益被侵害

李宇嘉在長(zhǎng)期的研究中了解到，集體建設(shè)土地市場(chǎng)化過(guò)程中，農(nóng)民處于弱勢(shì)地位。近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲，國(guó)有和集體土地“級(jí)差地租”拉大，基層政府利用土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)在激勵(lì)很高，資本侵害農(nóng)民利益也普遍存在。

“村集體在集體建設(shè)土地市場(chǎng)化的過(guò)程中的權(quán)力很大，過(guò)往出現(xiàn)過(guò)一些不良事件，村集體、開(kāi)發(fā)商和地方政府獲益而農(nóng)民權(quán)益受損的情況時(shí)有發(fā)生。所以，集體建設(shè)土地市場(chǎng)化的任何改革中央層面都是小心謹(jǐn)慎(比如試點(diǎn)公租房)，中央甚至寧愿原地踏步，也不愿出現(xiàn)侵害農(nóng)民利益的亂象。”李宇嘉表示。

在李宇嘉看來(lái)，集體建設(shè)用地的存量規(guī)模很大，但是這次只是選取了13個(gè)試點(diǎn)城市進(jìn)行探索，就是這個(gè)原因。

圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王優(yōu)銀也對(duì)法治周末記者透露，他近些年代理了一些案件就是典型的村集體侵犯農(nóng)民利益的情況。

“比如按照法律規(guī)定，如果村集體想要把集體建設(shè)用地用于其他用途，需要經(jīng)過(guò)一半以上的成年村民或三分之二的戶的同意才可以，但實(shí)際操作中，村集體的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)可能直接就簽字代表了村民；再比如，我曾經(jīng)經(jīng)手一個(gè)案件，村集體組織開(kāi)發(fā)商和村民簽訂了征地補(bǔ)償合同，但是征地補(bǔ)償款項(xiàng)卻直接打到了村集體帳號(hào)中，村集體拿數(shù)億資金

去理財(cái)，最后血本無(wú)歸。”王優(yōu)銀舉例道。

王優(yōu)銀還告訴記者，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，集體建設(shè)土地上如果要建設(shè)房屋租賃給農(nóng)戶以外的“新市民”，需要先通過(guò)招拍掛，將集體建設(shè)土地的性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，然后再進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)和租賃。

“在推行集體建設(shè)土地建設(shè)租賃房屋的過(guò)程中，這些農(nóng)民同意集體建設(shè)用地用于其他用途的手續(xù)、法定的土地性質(zhì)變更程序都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行，避免農(nóng)民利益受損，使農(nóng)民權(quán)益得到保障和提升?！蓖鮾?yōu)銀補(bǔ)充道。

建設(shè)資金問(wèn)題需解決

如何提高村集體積極性

李宇嘉曾經(jīng)多地調(diào)研集體建設(shè)用地的使用情況，他發(fā)現(xiàn)，即便是以往沒(méi)有相關(guān)試點(diǎn)，很多地方的農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際上都在使用過(guò)程中，閑置的量非常少。

“比如農(nóng)民在自家的宅基地上建房屋往外出租；再比如集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地租給一些公司做經(jīng)營(yíng)使用等?！崩钣罴握J(rèn)為，當(dāng)前情況下，要在集體建設(shè)用地上建租賃房屋，無(wú)非就兩種途徑，第一是新建租賃房屋，第二是盤活現(xiàn)有土地上的存量房。

但是李宇嘉表示，這兩種途徑在實(shí)際操作中都存在一定難題。其中盤活存量房的難題在于，存量盤活涉及規(guī)劃調(diào)整、配套跟進(jìn)、消防安全驗(yàn)收等，實(shí)踐中推進(jìn)速度非常慢。

李宇嘉曾經(jīng)在某地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門把城中村的存量房重新統(tǒng)一規(guī)劃、裝修、調(diào)整后，到消防部門申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)，消防部門不予驗(yàn)收，理由是城中村之前出現(xiàn)過(guò)消防問(wèn)題。雖然存量房可能已經(jīng)在消防的配套上做了改進(jìn)，但就是由于之前出過(guò)問(wèn)題，消防部門還是會(huì)有所顧慮。

“在沒(méi)有政策優(yōu)惠的情況下，新建租賃房屋過(guò)程中的最大難題是資金?！崩钣罴胃嬖V記者，集體建設(shè)土地上建租賃住房，前期建設(shè)和配套需要投入的資金量太大，中后期管理運(yùn)營(yíng)又需要密集的人力，而這些郊區(qū)的租金水平又不一定跟得上，投資回收期將在20年以上。那么村集體是否可以考慮通過(guò)銀行貸款的方式來(lái)解決資金問(wèn)題？

“銀行一般不接受集體建設(shè)用地抵押貸款，因?yàn)檫@類土地很可能存在產(chǎn)權(quán)不清晰等問(wèn)題，銀行認(rèn)為這種貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較大。所以在種種因素之下，現(xiàn)在不少村集體、村民及合作開(kāi)發(fā)商等對(duì)于這類業(yè)務(wù)都處于觀望態(tài)勢(shì)?！崩钣罴握f(shuō)，畢竟建租賃房不像直接蓋房子往外賣來(lái)得快，村集體和村民的內(nèi)生動(dòng)力還不是很夠。

李宇嘉認(rèn)為，這種大型且?guī)в泄残缘墓こ?，解決了資金問(wèn)題，才能持續(xù)，不會(huì)異化為“數(shù)字工程”或“面子工程”。

至于如何才能解決資金問(wèn)題？李宇嘉有兩個(gè)建議：第一是在相關(guān)項(xiàng)目沒(méi)有很高的利潤(rùn)吸引力的情況下，需要發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的帶頭作用；第二是充分發(fā)揮房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的作用。

“去年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》與近期九部委發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，都提出要“積極支持并推動(dòng)發(fā)展REITs。”李宇嘉補(bǔ)充道。

REITs是否會(huì)愿意介入這樣的項(xiàng)目？

李宇嘉認(rèn)為，如果集體建設(shè)用地上建的租賃房的最大優(yōu)勢(shì)是土地成本比較低，主要是建安成本，經(jīng)過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)，投資回報(bào)率還是可以比較高的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾經(jīng)做過(guò)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率很低，大部分年收益只有1%至2%。集體建設(shè)用地因?yàn)橥恋?a href="http://m.wqcgm.cn/price/" target="_blank">價(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，也可以獲

得穩(wěn)定回報(bào)，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。

李宇嘉也曾到杭州市調(diào)研，在當(dāng)?shù)?，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世聯(lián)行(002285,股吧)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)村集體建設(shè)的租賃用房后，可以得到的回報(bào)率就可以達(dá)到5%至6%。

“5%至6%的租金回報(bào)率，已接近甚至超過(guò)國(guó)際大城市的租賃收益率，這使得此類項(xiàng)目成為REITs可介入的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)?！崩钣罴伪硎尽?/p>

讓新市民愿意到試點(diǎn)地居住

三個(gè)問(wèn)題需平衡

方案中在談及試點(diǎn)的基本原則時(shí)提到，試點(diǎn)以滿足新市民合理住房需求為主。

法治周末記者在采訪中也隨機(jī)詢問(wèn)了部分有租房需求的人，他們是否愿意到這些集體建設(shè)用地上蓋的租賃房居住？

有些人的回答是，會(huì)有顧慮，一是擔(dān)心房子太偏遠(yuǎn)，二是擔(dān)心房子會(huì)建在村子里，房屋管理不好導(dǎo)致環(huán)境特別亂。

如果是這樣，試點(diǎn)建的租賃房屋沒(méi)有足夠吸引力，試點(diǎn)的效果也很難到達(dá)。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)告訴法治周末記者，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房是解決人口凈流

入城市租賃供給不足的有效途徑之一。但該政策在實(shí)施過(guò)程中需要平衡三個(gè)問(wèn)題。

其一是職住平衡，如何讓居住地和工作地保持在一定的通勤范圍內(nèi)，這需要更多地盤活城區(qū)內(nèi)工作集聚區(qū)內(nèi)的集體用地；其二是前瞻性關(guān)注租賃人口集中分布帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題。例如，如何讓這些集中居住的年輕人與其他社會(huì)群體，其他社區(qū)融合？如何避免貧困的集中和社會(huì)問(wèn)題的集中？其三是要統(tǒng)籌考慮租賃建設(shè)和租賃配套設(shè)施的安排。

“租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現(xiàn)為居住的空間，更體現(xiàn)為一系列的公共基礎(chǔ)服務(wù)和市場(chǎng)化的商業(yè)服務(wù)，因此可以說(shuō)，租賃需求是一攬子需求的集合，這個(gè)集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來(lái)租賃房源的使用價(jià)值?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。