農(nóng)村集體用地進入租賃市場 將實現(xiàn)“三贏”

中國房地產(chǎn)即將開啟租賃時代。這標志著我國向建立租售并舉的住房制度，建立房地產(chǎn)市場長效機制邁出了重要一步。

最近，根據(jù)住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市將加快發(fā)展住房租賃市場。首批開展試點的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市。

南京是繼廣州之后第二個明確提出“租購?fù)瑱?quán)”的城市。北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房，新批地塊“只租不售”以滿足剛需人群的住房需求。部分二線城市仍采用“買房即可入戶”的戶籍政策，而也有多個城市開始試水“租房入戶”新政。

過去不到兩個月時間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國房地產(chǎn)市場進入一個全新的租賃時代。我們樂見這個時代的到來。

從購到租，不僅意味著中國在住房供應(yīng)體系方面開始補短板，也是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變，即從以往側(cè)重調(diào)控房價，轉(zhuǎn)變成建立多元化的住房供應(yīng)體系，以滿足大家的住房需求，從而讓短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L效機制建設(shè)。

更大的長效機制接踵而來。8月28日國土部、住建部制定并公布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，試點預(yù)計將在2020年年底之前完成。

此次文件明確指出，不僅村鎮(zhèn)集體土地可以直接成為租賃住房用地，而且村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。這實際上是繞開以往的政府征地、招拍掛賣地、開發(fā)商建設(shè)等環(huán)節(jié)，而以村鎮(zhèn)集體組織為主體直接向市場提供低成本的租賃住房來源。

農(nóng)村集體用地進入租賃市場將實現(xiàn)“三贏”：于租客而言，租賃城中村不再是游走于灰色地帶，租客利益將得到有效保障；于村民而言，可以更長遠地坐享土地紅利；于城市而言，這是盤活閑置資源、改善人居環(huán)境的民生政策。

不同于農(nóng)民過往自建的“小產(chǎn)權(quán)房”，這次是政府批準的，只要按規(guī)劃，農(nóng)村集體組織提供土地，就可獲得分紅權(quán)，這將大大激發(fā)村民的建設(shè)熱情。不僅如此，由于政府介入、資本力量參與，對于一向以來作為“臟亂差”代表的城中村，更是一次脫胎換骨的發(fā)展契機。

本次“集體土地建租賃房”改革，是中國土地制度的重大變革，這意味著政府向社會大規(guī)模轉(zhuǎn)移土地紅利，一大批低成本土地入市，對抑制高房價、高租金很有利。大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口或許會成為“香餑餑”，將有可能產(chǎn)生一大批新富階層。

眾所周知，在中國，農(nóng)村土地歸集體所有，城市建設(shè)用地歸國家所有。農(nóng)村集體土地要變成城鎮(zhèn)建設(shè)用地，需要經(jīng)歷“地方政府征地→改變土地性質(zhì)→賣給開發(fā)商→商品房”的種種環(huán)節(jié)。

那么，此舉這就意味著，這類用地既不用政府征地，甚至也不用開發(fā)商，可以組織自行開發(fā)，直接進入市場。我們知道，地價是房價的大頭，在一二線城市中，土地成本占據(jù)房價成本的一半以上。這項政策讓農(nóng)民受益，更讓城市剛需族受益。

誠然，此舉不可能大幅降低房價，但卻可以有效緩解房價上漲的壓力。從短期來看，利用集體土地建設(shè)租賃住房，可以較好地解決房屋租賃市場中的高成本、低收益和高租金困境，將“級差地租”讓利于民，同時讓炒房者止步，讓“租售同權(quán)”后擔心租金大幅上漲得以釋懷。從較長遠來看，集體土地入市可以改變我國城市住宅土地供應(yīng)中只有國有土地的現(xiàn)有格局，從拓寬土地供應(yīng)和培育租賃市場兩方面都將對我國房地產(chǎn)市場帶來長遠影響。而房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)有的開發(fā)運作模式也會發(fā)生局部改變，與村鎮(zhèn)集體組織合作參與租賃住房的開發(fā)、建設(shè)、運營，很可能成為開發(fā)商下一步轉(zhuǎn)型的方向。

作為房地產(chǎn)長效機制建設(shè)的一個重要部分，市場化、正規(guī)化的房屋租賃市場如果能夠真正發(fā)展起來，將形成房屋購租相互制衡的有效體系，進而為實現(xiàn)控制房地產(chǎn)價格過快上漲、充分滿足民眾的住房需求、保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

總之，農(nóng)村集體用地進入租賃市場，將讓剛需族、農(nóng)民和城市發(fā)展本身受益，同時有助于建立調(diào)控房價的長效機制，可謂一舉多得，值得期待。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。