樓市調(diào)控步入常態(tài)化

2016年國慶期間，全國20多個城市密集出臺新政，拉開了本輪樓市調(diào)控的序幕。在調(diào)控一周年即將到來之際，樓市又迎來一輪密集調(diào)控。上周末，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市，在兩天內(nèi)密集出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市實施了限售。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有超過45個城市發(fā)布了樓市“限售令”。

應(yīng)該說，此次加碼調(diào)控的城市多屬前期庫存去化相對充分、近期房價上漲明顯或上漲預(yù)期較高的城市，如8月長沙新建商品住宅價格以16.9%的同比漲幅，領(lǐng)漲70個大中城市；重慶、西安和南寧同比漲幅超過12%；石家莊、南昌和貴陽同比漲幅亦接近10%。在“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季期間，出臺以限售為主的調(diào)控新政，釋放出明確的信號，即堅決落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一核心思想，對房價上漲過快或預(yù)期過熱的城市實施精確調(diào)控；同時，在8月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不及預(yù)期的背景下，此舉也有助于打消以放松房地產(chǎn)調(diào)控對沖經(jīng)濟下滑的預(yù)期，表明我國經(jīng)濟發(fā)展模式不會重回此前粗放邏輯。

當(dāng)然，站在當(dāng)前時點，無論未來是否會有其他城市跟進加碼政策，對于此次密集調(diào)控，我們大可不必過度解讀。因為隨著近一年樓市調(diào)控持續(xù)深化，我國房地產(chǎn)市場所處的宏觀背景和運行格局已發(fā)生改變，大范圍、一刀切式的全局調(diào)控必要性下降，“因城施策”的調(diào)控逐漸成為常態(tài)化，樓市長效調(diào)控機制正在建立。

一方面，金融危機以來，每一輪流動性收緊周期，均伴隨資產(chǎn)品價格的下跌，2008年、2011年和2013年，莫不例外。從目前來看，央行在《2017年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中已明確表態(tài)“比過去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)”。同時，央行在重視“削峰填谷”熨平流動性波動，更注重防范金融機構(gòu)加杠桿的“死灰復(fù)燃”。因此，從流動性角度看，貨幣政策“易緊難松”成為常態(tài)，有助于抑制房價上漲。

另一方面，對于前期政策效果，最直觀的觀察變量就是房貸利率。根據(jù)融360近日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)，8月全國首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高，達5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)；相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升2.47%，為連續(xù)8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升15.35%。同時，從十年期國債利率這一領(lǐng)先指標(biāo)看，房貸利率同比走高態(tài)勢可能還將持續(xù)一到二個季度，資金成本的上升或?qū)⒗^續(xù)壓制樓市成交表現(xiàn)。

綜上所述，在樓市整體量價均受限的條件下，樓市調(diào)控的空間和余地明顯提升，為長效機制的建立提供了良好的時間窗口。展望未來，一線和強二線城市的樓市調(diào)控將進一步常態(tài)化，并逐漸向土地、租賃等環(huán)節(jié)擴散，為多層次房地產(chǎn)市場的形成奠定基礎(chǔ)。但要警惕的是，由于調(diào)控相對寬松，弱二線和三四線城市可能成為投資、投機者的下一個目標(biāo)，對此，地方政府必須高度重視，“因城施策”，妥善應(yīng)對。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。