土地指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易收益超300億 專家呼吁進(jìn)一步放開(kāi)

增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易，階段性成績(jī)斐然。

據(jù)中國(guó)國(guó)土資源報(bào)消息，9月25日，國(guó)土資源部在媒體座談會(huì)上透露，2016年2月至2017年6月底，全國(guó)已有13個(gè)省份開(kāi)展增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)收益達(dá)334.53億元。

一直以來(lái)，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易被認(rèn)為是促進(jìn)土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要途徑。從目前的試點(diǎn)結(jié)果經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，盡管范圍還只局限于貧困試點(diǎn)地區(qū)和省域內(nèi)流轉(zhuǎn)，已經(jīng)對(duì)扶貧攻堅(jiān)起到了良好的推動(dòng)作用，用于扶貧開(kāi)發(fā)工作。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地指標(biāo)使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)具備了向更大范圍推廣的可能。這將對(duì)土地整治實(shí)現(xiàn)數(shù)量、質(zhì)量和生態(tài)三位一體的綜合效益，提供巨大幫助。

增減掛鉤政策不斷松綁

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將若干擬整理復(fù)墾為耕地的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(即拆舊地塊)和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊(即建新地塊)等面積共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)建新拆舊和土地整理復(fù)墾等措施，保證項(xiàng)目區(qū)內(nèi)各類土地面積平衡，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少等目標(biāo)。

華中師范大學(xué)中國(guó)農(nóng)村研究院院長(zhǎng)鄧大才告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在貧困地區(qū)試點(diǎn)集體建設(shè)用地的指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易，其落實(shí)基礎(chǔ)是增減掛鉤制度的建立，其來(lái)源主要是農(nóng)村騰退宅基地而結(jié)余的集體建設(shè)用地指標(biāo)。開(kāi)展增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在一定區(qū)域內(nèi)的流轉(zhuǎn)交易，有利于完善土地市場(chǎng)，搞活農(nóng)村資源，特別是貧困地區(qū)的農(nóng)村資源。

從改革歷程來(lái)看，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易的推動(dòng)，是一個(gè)不斷“松綁”的過(guò)程。

2011年，國(guó)土資源部在《關(guān)于嚴(yán)格規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)工作的通知》中明確提出，嚴(yán)禁跨縣級(jí)行政區(qū)域設(shè)置掛鉤項(xiàng)目區(qū)。

    隨著農(nóng)村改革的深入，是否在更大的范圍內(nèi)允許增減掛鉤結(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)，在爭(zhēng)論中逐漸清晰。2015年12月， 中共中央、國(guó)務(wù)院在《關(guān)于打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)的決定》中指出，要利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策支持易地扶貧搬遷。2016年，國(guó)土資源部印發(fā)了《關(guān)于用好用活增加掛鉤政策積極支持扶貧開(kāi)發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》，允許集中連片特困地區(qū)和國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣將增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。

同年，財(cái)政部發(fā)文明確表示，從其增減掛鉤項(xiàng)目所在省份利用節(jié)余指標(biāo)供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地，未超過(guò)國(guó)土資源部下達(dá)增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)的，視同已開(kāi)墾耕地，可以不繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)。

這一規(guī)定迅速得到各地的積極響應(yīng)。截至2017年第二季度，四川省的巴中、涼山等市州，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)已協(xié)議流轉(zhuǎn)2.29萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)收益67.78億元。安徽省金寨縣在宅基地改革中利用增減掛鉤政策，將宅基地制度改革中節(jié)余的1.09萬(wàn)畝農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，以每畝45萬(wàn)元流轉(zhuǎn)到合肥、馬鞍山、滁州等地，實(shí)現(xiàn)交易近50億元。河南省以增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)為基礎(chǔ)，推出宅基地復(fù)墾券交易，累計(jì)實(shí)現(xiàn)宅基地復(fù)墾券交易2.58萬(wàn)畝，交易金額49.69億元，惠及十多個(gè)貧困縣。

其中，河南推出的宅基地復(fù)墾券，是指符合國(guó)家規(guī)定條件的集中連片特困地區(qū)、國(guó)家扶貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣以及貧困老區(qū)等縣騰退的農(nóng)村宅基地及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地(指可拆舊復(fù)墾為耕地的建設(shè)用地)，扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)(指城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)).

與國(guó)有土地出讓類似，復(fù)墾券通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)拍、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、熔斷成交等方式交易。2016年底在鄭州舉行的首批宅基地復(fù)墾券拍賣會(huì)，總成交額就達(dá)到了18.4億元。

專家呼吁擴(kuò)大流轉(zhuǎn)范圍

在安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李國(guó)昌看來(lái)，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易的最大內(nèi)涵，在于提升土地利用效率，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化利用。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，盡管國(guó)土資源部曾明確提出，地方應(yīng)適當(dāng)減少節(jié)余指標(biāo)流入地區(qū)新增建設(shè)用地安排，經(jīng)營(yíng)性用地盡量要求使用增減掛鉤指標(biāo)，以提高增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)收益。但在一些落后省份，受限于用地規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格等因素，流轉(zhuǎn)并不活躍。

一位西部地區(qū)國(guó)土資源部門官員告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的當(dāng)?shù)?，整理出?lái)的用地指標(biāo)在該省的流轉(zhuǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于沿海地區(qū)。

因此，多位受訪人士均表示，應(yīng)當(dāng)考慮擴(kuò)大增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)交易范圍，一方面不局限于在特定地區(qū)用于扶貧開(kāi)發(fā)，另一方面流轉(zhuǎn)范圍可以從省域擴(kuò)大為全國(guó)。

8月份，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長(zhǎng)鄭新立在一次研討會(huì)上指出，要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，必須建立農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加的市場(chǎng)轉(zhuǎn)換機(jī)制。通過(guò)市場(chǎng)交換和土地規(guī)劃部門跨區(qū)域的調(diào)節(jié)，既使退出宅基地的農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入，又能滿足城市新增建設(shè)用地的需要，降低城市房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)建立全國(guó)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，把中部地區(qū)農(nóng)民工退出的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)出售給沿海地區(qū)。

鄭新立表示，為了解決土地占好補(bǔ)劣和農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)以每畝土地標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)量來(lái)確定土地當(dāng)量，再乘以運(yùn)輸成本系數(shù)，然后進(jìn)行交易。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，總能找到補(bǔ)償辦法。

鄧大才則認(rèn)為，從實(shí)踐情況來(lái)看，省域內(nèi)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)流轉(zhuǎn)，在實(shí)際流轉(zhuǎn)過(guò)程中的問(wèn)題不大，但還需要從頂層設(shè)計(jì)上加以完善。同時(shí)，要嚴(yán)格監(jiān)管土地整理過(guò)程，防止出現(xiàn)“假指標(biāo)”，保證整理后的土地達(dá)到征地使用標(biāo)準(zhǔn)。在資金使用方面嚴(yán)格保證農(nóng)民利益，采取農(nóng)民自治的方式，把資金用好，切實(shí)促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。