解讀新時(shí)代全球地產(chǎn)投資“防摔”新姿勢(shì)

過(guò)去十多年，是房地產(chǎn)的黃金十年。高增長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，就像一條洶涌向東方奔流的大川，任何身處其中的事物，都會(huì)被這種趨勢(shì)裹挾：大到船只，小到浮木，都可入海。

在這種“遍地?fù)戾X”的趨勢(shì)下，行業(yè)中的每個(gè)人都可以掙錢。如果是開(kāi)發(fā)商，你買塊地蓋棟房子，賣了就能掙大錢。而作為普通人，只要你買個(gè)房子，揣在手上幾年，坐等升值，就能大賺特賺。

但如果炒房這條路行不通了，你該怎么辦？

如果炒房不再行得通了怎么辦？

過(guò)去十年，中國(guó)最成功的投資不在資本市場(chǎng)，而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要買了房的人就是人生贏家。

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？核心原因在于貨幣貶值。由于貨幣的年化增速接近20%，遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)增速，導(dǎo)致貨幣到手就大幅貶值。因此，大家投資的核心邏輯，不在于資產(chǎn)本身的價(jià)值，而在于跑贏貨幣的貶值。所以大家在努力尋找一切能夠抵御貨幣貶值的資產(chǎn)，房地產(chǎn)、外匯乃至黃金等。

而房地產(chǎn)，成為諸多投資品類中的高嶺之花，一枝獨(dú)秀。

除了市場(chǎng)上超發(fā)的貨幣，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的水漲船高之外，還因?yàn)橹袊?guó)城市化進(jìn)程30年中巨大的人口紅利。大量人口涌入大城市，中國(guó)人傳統(tǒng)的”成家立業(yè)一定至少要有套房“的理念，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)需求異?；鸨?/p>

這兩方面原因，成就了中國(guó)房地產(chǎn)的黃金十年。

2004-2013年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格由2778元／平方米上漲到6273元／平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)11.57%，超過(guò)1991年以來(lái)整個(gè)時(shí)期平均水平1.41個(gè)百分點(diǎn)。

但如果成就房地產(chǎn)黃金十年的兩個(gè)基礎(chǔ)不再成立：

1、中國(guó)進(jìn)入去杠桿時(shí)代、貨幣從潮水洶涌變成細(xì)水長(zhǎng)流、M2增速在個(gè)位數(shù)變成常態(tài)。

2、中國(guó)政府多次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，租售同權(quán)政策出臺(tái)，住房需求降溫。

－0.9%、－1.1%、－0.8%、－0.9%、－0.6%，這是今年5月至9月北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的跌幅，每月都為全國(guó)幅度最大。數(shù)據(jù)顯示，9月北京新房?jī)r(jià)格指數(shù)下降0.2%。自今年5月以來(lái)，北京的新房?jī)r(jià)格指數(shù)一直處在持平或下跌狀態(tài)，再也沒(méi)有出現(xiàn)上漲勢(shì)頭。

這無(wú)疑是一個(gè)信號(hào)。房?jī)r(jià)只漲不跌？這盛世，未必如你所愿。

作為大類資產(chǎn)，房地產(chǎn)已占到中國(guó)居民資產(chǎn)配置的64%左右，明顯偏高。在住宅市場(chǎng)增長(zhǎng)有限的情況下，你需要將眼光看向別處。

從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)化

難道，房地產(chǎn)就不值得投資了嗎？

當(dāng)然不，房地產(chǎn)投資依然有其不可替代的價(jià)值。

據(jù)MSCI的IPD房地產(chǎn)指數(shù)，全球房地產(chǎn)過(guò)去5年、10年的平均回報(bào)率為9.2%和6.4%。房地產(chǎn)作為一種抵抗通脹的有效資產(chǎn)，在過(guò)去百年的歷史中，顯示出了其對(duì)抗時(shí)間、“與天不老”的投資價(jià)值。

“如果10年前，你在春熙路買了一平方米房子，到今天你可能還能換一平方米，但是如果10年前你存這的是當(dāng)時(shí)買這一平米的錢，放到現(xiàn)在可能就買不多到今天的一平米了。”IDG資本合伙人翟萍說(shuō)道。

房地產(chǎn)依然有價(jià)值，只是，你需要轉(zhuǎn)變思維方式。

對(duì)于那些買房用于投資的人來(lái)說(shuō)，一個(gè)房子揣在手上，不僅要付出高額首付，還將背上高額杠桿。如果房?jī)r(jià)不能如自己所料想的那樣快速增長(zhǎng)的話，那么低買高賣的預(yù)期就會(huì)落空。這時(shí)，手上的實(shí)物，無(wú)異成了一個(gè)燙手的山芋。

即使將其租出去，也是杯水車薪。根據(jù)一份可靠數(shù)據(jù)顯示，和紐約、倫敦、東京等世界大都會(huì)比，北京、上海、深圳等中國(guó)城市的租售比（租金／售價(jià)）居于末位。以北京五環(huán)內(nèi)一套100平米、600萬(wàn)的房子為例，如果業(yè)主將其租出去，以未來(lái)數(shù)十年平均月租1.2萬(wàn)（查閱租房網(wǎng)站，目前整租下來(lái)價(jià)格在8000左右，將其未來(lái)增值空間考慮在內(nèi)）來(lái)算，一年收到的租金也不過(guò)15萬(wàn)，你需要整整40年才能收回成本。

因此，投資實(shí)物，是非常不合理的投資方式。輕資產(chǎn)，才是投資的未來(lái)出路。

未來(lái)的投資機(jī)會(huì)不在增量，而在存量。在房地產(chǎn)行業(yè)庫(kù)存高企，需求疲軟的情況下，與其簡(jiǎn)單地追求增量提升，不如讓存量升值。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的收入模式將從銷售收入向租金收入轉(zhuǎn)變，從增量提升向存量升值轉(zhuǎn)變。雖然住宅市場(chǎng)已經(jīng)大不如前，但商業(yè)地產(chǎn)大有可為。

因勢(shì)利導(dǎo)，舟隨水流，聰明的投資者應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。咱們應(yīng)該將目光投向商業(yè)地產(chǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。