房企還債高峰將至：部分或面臨4年來最大資金壓力

五限”政策、長期實行租購并舉，房企的融資格局也發(fā)生巨大變化，銀行信貸、信托、私募、信用債等常見的境內融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。中原地產數據顯示，去年全年，房企境外融資總額相比2016年大幅上漲176%，這一趨勢在今年還將持續(xù)。21世紀經濟報道記者查詢發(fā)現(xiàn)，伴隨著2017年銷售創(chuàng)下新高，房企的負債總額和負債率也在不斷走高，繁榮之下，風險隱現(xiàn)。隨著2018年步入集中還款期，房企資金到期集中兌付壓力加大，部分中小房企將面臨資金鏈壓力。中原地產首席分析師張大偉指出，2018年將是房企4年資金壓力最大的一年。境內融資空前艱難據中原研究中心統(tǒng)計，2017年全年房企境外融資總額達388.6億美元，同比2016年的140.6億美元大幅上漲176%。除恒大、碧桂園、綠地等大型龍頭房企之外，海外融資的主力是鑫苑置業(yè)、新湖控股、國瑞置業(yè)等部分中小型房企?？硕鹧芯恐赋?，2017年由于信貸逐步收緊，擴張中的中型房企增加了海外發(fā)債，

TOP30-TOP50房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長到38%，

TOP10房企”的比例則縮減到36%。中原地產指出，雖然絕對值仍然不高，但境外融資需求量已在明顯上漲，重要性持續(xù)加強。據同策研究院統(tǒng)計，去年12月，房企海外融資總額折合人民幣230.61億元，絕對值及占比已為9月以來占比最高的月份。2018年伊始，房企的海外融資腳步更加頻密。僅今年1月上旬，就已有泰禾、時代地產、龍湖、碧桂園、富力等房企密集發(fā)布海外融資計劃，總規(guī)模達42.5億美元。不過，海外發(fā)債的票面利率相對較高。據統(tǒng)計，去年1-11月108家房企的境外發(fā)債平均融資成本達6.72%，與2016年全年相比增加1.34個百分點。其中，中國恒大、佳兆業(yè)發(fā)行的幾筆海外債券利率甚至超過9%。整體來看，2017年房企的融資成本相比2016年的平均4%均有非常明顯上行。招商證券分析師徐寒飛表示，盡管海外融資成本偏高，但出于維系資金鏈的考慮，房企

被迫”發(fā)債的格局料將維持，境外發(fā)債將會延續(xù)攀升態(tài)勢。高昂的海外融資受到青睞的背后，是境內融資全面收緊。首先是傳統(tǒng)的銀行信貸。融360數據顯示，2017年，無論是商業(yè)銀行開發(fā)貸、個人按揭貸，還是消費貸流入房地產，都受到嚴格限制，很多銀行在年中就停止了開發(fā)貸和個貸，貸款利率也不斷走高。房地產信托在2017年也是全年被嚴控。銀監(jiān)會近期下發(fā)的《關于規(guī)范銀信類業(yè)務的通知》再次提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務，不得將信托資金違規(guī)投向房地產等限制或禁止領域。北京一信托公司管理人士認為，之前有些銀行走信托通道用股權、收益權甚至流貸方式為房企融資，就是違規(guī)業(yè)務，這種都要被禁止。此外，在監(jiān)管部門嚴控下，過去一年房企境內發(fā)債幾乎取消。據克而瑞統(tǒng)計，2017年前11月房地產企業(yè)公司債融資總規(guī)模僅為422億元，較2016年全年大幅下降91%。國泰君安首席固定收益分析師覃漢預計，2018年地產信用債的發(fā)行弱勢格局還將延續(xù)，這會進一步加劇房地產企業(yè)的分化，甚至會有些小房企可能出現(xiàn)信用事件。上一頁12下一頁

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。