超30城房子可“以舊換新”，怎么換？需注意哪些問(wèn)題？

賣一買一、賣舊買新、賣小買大……這都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，重要的房屋改善和消費(fèi)升級(jí)的需求循環(huán)。

如何讓這一循環(huán)更順暢？新的嘗試正在不斷進(jìn)行。2023年以來(lái)，已有超過(guò)30個(gè)城市表態(tài)支持住房市場(chǎng)的“以舊換新”，其中越來(lái)越多的“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)參與收購(gòu)，成為當(dāng)下新的趨勢(shì)。

“以舊換新”政策再加碼

據(jù)“海安發(fā)布”微信公眾號(hào)，4月2日，江蘇省海安市商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式舉行，首批15名置換業(yè)主簽約后，當(dāng)即領(lǐng)到工作人員現(xiàn)場(chǎng)制作的房票。這標(biāo)志著海安市“以舊換新”購(gòu)房政策在全省率先進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。

據(jù)報(bào)道，現(xiàn)場(chǎng)一位拿到房票的業(yè)主表示，自己用116㎡的老房，置換了一套236㎡的新房，將老房評(píng)估的132萬(wàn)元做了首付，余下的131萬(wàn)元做了一個(gè)20年歸還的公積金加商業(yè)貸款。

“海安和最近兩年各地政策操作相似，進(jìn)一步說(shuō)明‘以舊換新’的操作越來(lái)越成為今年主流的政策工具，從過(guò)去的試點(diǎn)性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

同樣在最近引發(fā)關(guān)注的還有河南鄭州。4月1日，河南鄭州房管局等部門發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案(試行)》，2024年鄭州全市計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬(wàn)套，進(jìn)一步激活二手住房市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，過(guò)去各地“以舊換新”的操作，多半是企業(yè)自發(fā)、散點(diǎn)式的，而鄭州則屬于“官方版本”，具有官方指導(dǎo)引領(lǐng)、系統(tǒng)有序規(guī)劃的操作。這也說(shuō)明各地對(duì)于“以舊換新”的政策越來(lái)越重視，給予的支持也越來(lái)越科學(xué)和系統(tǒng)。

當(dāng)前，改善性住房需求是房地產(chǎn)政策的支持重點(diǎn)之一。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年以來(lái)已有超30城表態(tài)支持“以舊換新”。

國(guó)資入場(chǎng)成趨勢(shì)

中新財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，各地政府對(duì)“以舊換新”進(jìn)行支持的方式，大致可分為幾個(gè)階段。

最初以鼓勵(lì)為主，積極溝通房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與業(yè)主，推出“換新購(gòu)”等服務(wù)；其次是推出補(bǔ)貼，包括交易稅費(fèi)補(bǔ)貼與購(gòu)房補(bǔ)貼、對(duì)個(gè)人和對(duì)開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)貼等；最新的則是有“國(guó)家隊(duì)”出手，以一定條件限期收購(gòu)房屋作為保障房或人才房，完成存量房的交易和與新房的循環(huán)。

以鄭州新發(fā)布的政策為例，除了鼓勵(lì)市場(chǎng)交易，還提出鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(政府指定作為收購(gòu)主體)收購(gòu)二手住房，促成群眾通過(guò)“賣舊買新、以舊換新”購(gòu)買改善性新建商品住房。

“收購(gòu)的舊房將用于豐富保障性租賃住房供應(yīng)，一方面可以快速完成保障性住房供應(yīng)目標(biāo)，另一方面也有利于盤(pán)活二手住房，進(jìn)一步暢通一二手房的鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示。

類似的操作還出現(xiàn)在去年的江蘇太倉(cāng)。2023年11月，太倉(cāng)市試行商品房“以舊換新”政策，市民可以將符合條件的二手房出售給指定國(guó)資公司，再置換國(guó)資公司指定的新房，收購(gòu)的舊房將會(huì)用于人才公寓和保障房供給。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策不斷完善的過(guò)程中，各地其實(shí)逐漸和“房地產(chǎn)三大工程”進(jìn)行了有序?qū)?，所以工作目?biāo)更為清晰，也更為對(duì)口。

需要注意哪些問(wèn)題？

但作為一項(xiàng)仍在不斷完善的政策，房屋“以舊換新”推進(jìn)的過(guò)程中也不可避免地存在一些尚不明確的地方。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師提醒，“以舊換新”實(shí)際上是兩個(gè)房屋交易流程的融合，相對(duì)更復(fù)雜，考慮的點(diǎn)也更多，牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以流程的設(shè)置需要更加明確而詳細(xì)，流程控制也需要嚴(yán)謹(jǐn)。

在正試行商品房“以舊換新”的無(wú)錫市梁溪區(qū)，業(yè)主程先生不久前去咨詢了活動(dòng)細(xì)則，有幾個(gè)讓他印象深刻的細(xì)節(jié)。

“首先是舊房子的產(chǎn)權(quán)需要清晰，包括貸款買房結(jié)清貸款、安置房補(bǔ)繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤(pán)有些還未交房，過(guò)渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機(jī)構(gòu)估價(jià)，和自己賣相比，是否能達(dá)到心理預(yù)期還不確定。”程先生對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者介紹。

王玉臣表示，購(gòu)房人想要順利購(gòu)房，務(wù)必要詳細(xì)了解政策內(nèi)容，審核自己是否具備相關(guān)條件，謹(jǐn)慎選擇房源，仔細(xì)查看合同。

“比如在相關(guān)流程設(shè)計(jì)中，對(duì)舊房的情況需要進(jìn)行相關(guān)的調(diào)查核實(shí)，如商品房產(chǎn)權(quán)證明、房產(chǎn)已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無(wú)交易限制承諾等。而且，針對(duì)置換房屋的業(yè)主個(gè)人也需要注意核實(shí)一些基本問(wèn)題，如征信情況等。”王玉臣說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。