“穩(wěn)杠桿”下的樓市調(diào)控

今年的政府工作報(bào)告用較大篇幅闡述了強(qiáng)化金融監(jiān)管，壓縮并促使影子銀行回歸表內(nèi)和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，搭建新金融監(jiān)管架構(gòu)。周小川在“兩會(huì)”記者會(huì)上說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)廣義貨幣體量已相當(dāng)大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將減少過(guò)去大量依靠資金支持的方式；廣義貨幣增長(zhǎng)已低于名義GDP增長(zhǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入穩(wěn)杠桿和逐步調(diào)降杠桿的階段。這意味著，今年將以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革推進(jìn)去杠桿。在控制貨幣“總閘口”與杠桿率的思路下，作為資金敏感型行業(yè)、加杠桿源頭的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)前景或要重估。2018年，控制居民杠桿率首次進(jìn)入“降杠桿”框架。同時(shí)，央行年度工作會(huì)議首次提出，實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎，平滑房地產(chǎn)順周期波動(dòng)，除了控制按揭投放外，還要打擊居民借助消費(fèi)貸違規(guī)加杠桿，堵住影子銀行違規(guī)對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目。顯然，資金量?jī)r(jià)雙約束將是今年樓市調(diào)控的著力點(diǎn)。

截至今年2月，首套房貸利率連續(xù)14個(gè)月上升，同比去年2月上升22.15%。但央行副行長(zhǎng)潘功勝認(rèn)為，從長(zhǎng)周期看，房貸利率仍處于較低水平。據(jù)上述概括管理層控制房地產(chǎn)杠桿的邏輯來(lái)判斷，未來(lái)房貸利率還會(huì)上升。而且，隨著金融去杠桿持續(xù)推進(jìn)，銀行表外業(yè)務(wù)回表會(huì)消耗資本金，銀行負(fù)債端綜合成本還將上升。再加上樓市區(qū)域分化，熱點(diǎn)城市調(diào)控“不放松”，有的區(qū)域樓市風(fēng)險(xiǎn)已在溢價(jià)顯現(xiàn)。由此，銀行對(duì)房貸利率自主定價(jià)，擴(kuò)大利率浮動(dòng)區(qū)間，暫停消費(fèi)貸，縮減資產(chǎn)負(fù)債表等，已是大趨勢(shì)。近期，中信銀行暫停北京200萬(wàn)元以上個(gè)人住房抵押貸業(yè)務(wù)，事實(shí)上是因北京房?jī)r(jià)相比去年高峰下降15%，貫徹去杠桿指示，表外回表倒逼新增資產(chǎn)降速，收益高的實(shí)體企業(yè)中長(zhǎng)期貸款需求上升（今年前2個(gè)月占比比2017年增加8個(gè)百分點(diǎn)）等因素所致，估計(jì)那些表外業(yè)務(wù)占比大的中小銀行后續(xù)還會(huì)跟進(jìn)。當(dāng)然，強(qiáng)金融監(jiān)管和去杠桿勢(shì)頭正猛，差別化弱化。

對(duì)此，央行副行長(zhǎng)潘功勝表示，央行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，執(zhí)行房貸差別化定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)房的合理需求。政府工作報(bào)告也明確，支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)。相應(yīng)的，金融支持重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向住房新供給領(lǐng)域。自去年以來(lái)，去杠桿疊加調(diào)控高壓，樓市政策導(dǎo)向租賃、棚改等，金融對(duì)商品房的支持力度下降，甚至首套房融資也被銀行“一刀切”地?cái)D出了。因此，周小川在這次記者會(huì)上提出宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“穩(wěn)杠桿”階段，是個(gè)重要信號(hào)，未來(lái)可能更強(qiáng)調(diào)房貸利率差別化，首套房或重將回信貸支持范疇。

雖然房貸利率整體還會(huì)上升，但首套房貸利率上浮趨于見(jiàn)頂。首套低利率、非首套高利率，兩者利差擴(kuò)大，差別化和結(jié)構(gòu)調(diào)整正在夯實(shí)房貸的投放效率。當(dāng)然，房貸投放還將實(shí)施規(guī)?？刂啤＝衲?月至2月，居民中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）同比少增近1000億，占全部新增貸款的24.4%，較2016（45%）和2017年（39%）顯著降低。不過(guò)，算上短期貸款，今年1月至2月居民貸款占全部新增貸款的49%，相比2016年（50%）和2017年（52%）并未明顯下降?；诜抠J的額度限制、限預(yù)售，以及網(wǎng)簽后開(kāi)發(fā)商將一次性付款與購(gòu)房?jī)?yōu)惠掛鉤，銀行更愿發(fā)放高利率短期貸，而居民也競(jìng)相以短期貸充當(dāng)房貸。難怪去年短期貸款投放增長(zhǎng)3倍，而今年1月至2月暴增5倍。

對(duì)控制房貸規(guī)模，潘功勝副行長(zhǎng)指出，雖然2017年和今年以來(lái)的個(gè)人房貸增速有所減少，但個(gè)人房貸增速比整體貸款增速高了將近10個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人房貸仍較快速地增長(zhǎng)，可以滿足市場(chǎng)的合理需要。個(gè)別銀行在個(gè)別時(shí)段因資產(chǎn)負(fù)債匹配問(wèn)題，放款時(shí)間有所延長(zhǎng)也是可能的。這意味著，銀行緊縮房貸的經(jīng)營(yíng)策略得到了央行的認(rèn)可，未來(lái)房貸規(guī)模依舊維持緊平衡的局面，這與控制居民杠桿率和央行實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎一脈相承。當(dāng)然，“穩(wěn)杠桿”的提出，意味著未來(lái)控規(guī)?；蜣D(zhuǎn)向控制非首套房貸、消費(fèi)貸“房貸化”，打擊影子銀行對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目等。

需要提醒的是，央行堅(jiān)守偏緊的房地產(chǎn)金融政策，并不會(huì)因房地產(chǎn)新開(kāi)工、拿地、開(kāi)發(fā)投資、商品房銷(xiāo)售量?jī)r(jià)下滑而掣肘政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。因?yàn)?，基于資金回歸實(shí)體，房地產(chǎn)金融資源結(jié)構(gòu)性調(diào)整已開(kāi)啟，未來(lái)資金投放將更多地支持棚改、保障房，住房租賃和“補(bǔ)短板”框架下的危房改造、新型城鎮(zhèn)化等等，這些將對(duì)沖商品房交投的下滑，房地產(chǎn)行業(yè)體量仍將保持高位。同時(shí)，下半年首套房重回信貸支持范疇，三四線和縣域繼續(xù)“去庫(kù)存”，今年將新增1300萬(wàn)人進(jìn)城落戶。此外，除在建項(xiàng)目外，今年新增580萬(wàn)套棚改，加上撥付滯后的國(guó)開(kāi)行棚改專(zhuān)項(xiàng)貸款（PSL）繼續(xù)井噴，所有這些都能確保今年商品房市場(chǎng)不會(huì)大幅下滑，而這也給控制樓市杠桿留出了空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。