機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的2016年貴陽樓市

2015年順利收官，這個2015年對于貴陽樓市來說，不少房地產(chǎn)人都認(rèn)為過得還不錯，銷量略漲、價格略漲，整個市場還能稱得上是生機(jī)勃勃。那么即將到來的2016年，是否會延續(xù)2015年好趨勢？

價格走向穩(wěn)定

2015年，貴陽樓市的總體價格穩(wěn)中有升，2016年，雖然有政策護(hù)航，樓市回暖，但是受到庫存壓力的影響，這個價格曲線也將持續(xù)保持，樓市住宅均價應(yīng)該會穩(wěn)定在5000—6000元/平方米這個區(qū)間中。

根據(jù)筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)淡季的11月今年也實(shí)現(xiàn)淡季不淡，不僅銷售過萬套，住宅產(chǎn)品的成交均價也穩(wěn)定在5065元/平方米，與上月均價持平。而各區(qū)域中，除兩城區(qū)外又以觀山湖區(qū)的住宅均價最高，達(dá)到了6000元/平方米；此外，經(jīng)開區(qū)均價為5348元/平方米;而烏當(dāng)、白云每平方米成交均價也達(dá)到了約4900元，環(huán)比上月均有上漲；清鎮(zhèn)市住宅均價在各區(qū)域中最低約3000元/平方米左右。2015年，貴陽住宅均價穩(wěn)定攀升突破5000元/平方米后，就保持穩(wěn)定，這個趨勢與2014年年底業(yè)內(nèi)專家預(yù)估的穩(wěn)中有升相符合。

2016年，隨著市場上品質(zhì)盤占主導(dǎo)，改善型產(chǎn)品后發(fā)趕超，將住宅產(chǎn)品的均價穩(wěn)定在5000元/平方米以上，應(yīng)該不難，但是否會有大幅上漲，業(yè)內(nèi)表示，部分新盤因?yàn)闆]有庫存壓力，如果銷售態(tài)勢良好，可能會小幅度上調(diào)價格，但是大盤項(xiàng)目受限于巨大的去化壓力，輕易不敢上調(diào)價格，還是會以平價走量為主要銷售方向，因此，總體而言，2016年樓市價格還是奉行“穩(wěn)”字訣。

去化仍是主題

2015年，貴陽樓市銷售向好，去化速度也有所增加，但是因?yàn)橄掳肽甑拈_盤小高峰，本已消化的庫存量又有所增加，因此去庫存仍舊是2016年貴陽樓市最大的挑戰(zhàn)。

每年的下半年是新盤集中入市的時候，今年7月，新盤入市勢頭洶涌。根據(jù)筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，當(dāng)月美的·林城時代、保利公園2010、亨特萃山國際、龍灣國際、萬科大都會、碧桂園、觀府壹號、遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景等十余個項(xiàng)目，共取得預(yù)售證近110萬平方米，百萬平方米的入市量沖入市場，為本來去化態(tài)勢良好的貴陽樓市又增加巨大的庫存壓力。此后幾個月，雖然入市量沒有再達(dá)到百萬級別，但是依舊陸續(xù)有新盤進(jìn)入市場，尤其是進(jìn)入年末12月以后，一環(huán)項(xiàng)目南岳大院、恒鵬世界近期正式舉行了產(chǎn)品推介會；新興區(qū)域三馬片區(qū)萬科和恒大兩大品牌房企，相繼推出新項(xiàng)目萬科云巖大都會和恒大帝景；觀山湖區(qū)新盤宇虹萬花城也開始正式認(rèn)籌選房。此外，不少老盤項(xiàng)目也推出了新組團(tuán)產(chǎn)品，恒大翡翠華庭推出湖畔組團(tuán)、中天未來方舟推出定制式組團(tuán)“星座”、恒大城推出“天逸”組團(tuán)、金陽新世界推出全新組團(tuán)“瓏璟”、花溪碧桂園二期英格蘭小鎮(zhèn)別墅、洋房開啟認(rèn)籌、保利溪源推出“悅湖”組團(tuán)，保利紫薇郡推出闊景高層組團(tuán)優(yōu)惠認(rèn)籌……

政策持續(xù)向好

12月伊始，變化莫測的A股市場中房地產(chǎn)股如同坐上直升機(jī)，連續(xù)出現(xiàn)全線漲停。對于這一現(xiàn)象，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，引發(fā)房地產(chǎn)股爆發(fā)最重要的因素是，有消息稱有關(guān)部門正在評估房貸利息沖抵個人所得稅的可行性。如果傳言屬實(shí)，對于樓市而言，無疑將是重大的利好。

據(jù)悉，國務(wù)院日前批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案。在今年5月8日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案，當(dāng)時財(cái)政部長樓繼偉就曾公開表示：“個稅改革的方向是將納稅人家庭負(fù)擔(dān)計(jì)入抵扣因素，未來征收個人所得稅或可與按揭貸款相抵扣。”

除了這個稍微確認(rèn)的重大利好，業(yè)內(nèi)專家還預(yù)測，2016年隨著既有政策邊際效應(yīng)減退，新一輪政策也會孕育出臺，如首套房貸款首付和交易稅負(fù)降低、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)、保障房、棚改供給全面貨幣化、國家住房銀行、資產(chǎn)證券化等，這些政策對于市場來說，不僅加大了需求量，也增加了國民購買能力，對于市場活力的激發(fā)有積極作用。另外，隨著國家建設(shè)新型城鎮(zhèn)的加速，伴以戶籍改革和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，推動返鄉(xiāng)置業(yè)，以需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著產(chǎn)業(yè)走”為原則，讓更多的外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線城市“扎根”、讓產(chǎn)業(yè)在三、四線城市集聚，從而實(shí)現(xiàn)“樓市、人口、產(chǎn)業(yè)”發(fā)展的順循環(huán)。

產(chǎn)品區(qū)分細(xì)化

雖然政策的利好，是市場回暖的一個重要推手，但是畢竟不能直接影響市場，有了政策的支持，要想走出低谷，樓市更需要自身的原動力，而細(xì)化市場，提高產(chǎn)品品質(zhì)成為業(yè)內(nèi)的共識。

隨著二套房首付的降低和二孩政策的全面放開，今年，貴陽樓市呈現(xiàn)出一個新的趨勢，那就是過去剛需占比更大的市場，開始向改善型住房傾斜，雖然并沒有出現(xiàn)改善全面超越的“奇跡”，但是五五對峙的局面已然生成。剛需方面，目前在售的項(xiàng)目不少，戶型從50平方米到90平方米全面覆蓋，價格也多在3000至4000元/平方米，豐富的戶型面積和相對低廉的價格，讓貴陽的剛需人群更容易實(shí)現(xiàn)置業(yè)。在改善型產(chǎn)品方面，花園洋房、大平層、別墅豐富多樣的產(chǎn)品，戶型從三房到五房，面積從120平方米到300平方米，總價從60多萬到100多萬，對于需要改善住房條件的消費(fèi)者來說，選擇豐富。在產(chǎn)品品質(zhì)方面，2015年可以說是貴陽樓市整體關(guān)注品質(zhì)的一年，在采訪中，幾乎所有的開發(fā)商都將對價格的關(guān)注轉(zhuǎn)移到了對品質(zhì)和品牌的塑造。

消費(fèi)群體增加

對于2016年樓市來說，還有一個機(jī)遇則來自于消費(fèi)群體的增加。這個群體增加一方面源于貸款門檻降低后帶來的本地消費(fèi)者，一方面也源于交通便利帶來的外來消費(fèi)者。

2015年下半年開始，隨著貸款門檻降低等政策的影響開始顯現(xiàn)，貴陽樓市的消費(fèi)群體明顯增加，一些原本受制于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的剛性需求者因?yàn)楦褪赘堕T檻和更靈活的公積金政策，增加了購房實(shí)力，成為一批新入市的消費(fèi)者，而這個政策也讓更多的改善型需求者放下顧慮，順利入市。

在交通方面，隨著更多高鐵線路的開通，貴陽作為西南交通樞紐和樓市價格洼地的優(yōu)勢顯現(xiàn)，不僅全省各地州市的購房者將更多涌入省會置業(yè)，也會吸引在高鐵線路上的一些一、二線城市的消費(fèi)者前往貴陽置業(yè)，而這樣的消費(fèi)群體因?yàn)榫哂袕?qiáng)大的消費(fèi)實(shí)力，也將成為2016年貴陽樓市的一批生力軍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。