深圳引領(lǐng)“二次房改”！ 人才房、安居房、公租房將超100萬(wàn)套

今天(6月5日)，深圳住建委召開《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》新聞通報(bào)會(huì)。

這份《意見》被稱為深圳1998年房改20年后的“二次房改”，釋放出重大信號(hào)：

1到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套2從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%3探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和人才安居補(bǔ)貼

一、到2035年，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套

第一階段(近期)， 2018—2020年建設(shè)籌集各類住房42萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于 25 萬(wàn)套。

第二階段(中期)，2021—2025年建設(shè)籌集各類住房45萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于25萬(wàn)套。

第三階段(遠(yuǎn)期)， 2026—2035年建設(shè)籌集各類住房83 萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少于50萬(wàn)套。

從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

二、開發(fā)商不能獨(dú)大，推動(dòng)多主體供給

供給主體包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；市、區(qū)政府；社區(qū)股份合作公司和原村民；企事業(yè)單位；各類金融機(jī)構(gòu)；社會(huì)組織等各類主體。

三、多渠道保障供應(yīng)，建設(shè)大型安居社區(qū)

四、你最關(guān)心的問題來(lái)了——四類住房如何分配？

1、四類住房未來(lái)供應(yīng)比例是怎么樣的？

市場(chǎng)商品住房，占住房供應(yīng)總量的 40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。

人才住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點(diǎn)面向符合條件的企事業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)、高技能、社會(huì)工作、黨政等各方面人才供應(yīng)，可租可售，建筑面積以小于90 平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的 60%左右。對(duì)符合條件的高層次人才實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。

安居型商品房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，重點(diǎn)面向符合收入財(cái)產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)等條件的戶籍居民供應(yīng)，可租可售、以售為主，建筑面積以小于 70 平方米為主，租金、售價(jià)分別為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金、售價(jià)的 50%左右。

公共租賃住房，占住房供應(yīng)總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，建筑面積以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的 10%。

2、發(fā)放各種補(bǔ)貼

《意見》提出要“探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和人才安居補(bǔ)貼”——

面向符合條件的基本住房保障對(duì)象發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼。

面向符合條件的人才發(fā)放人才安居補(bǔ)貼。

面向符合條件的人才實(shí)施購(gòu)房貸款貼息。

3、哪些人可以買人才住房？

《意見》提出，在深圳工作滿一定年限、取得本市戶籍且符合相關(guān)規(guī)定的人才，可申請(qǐng)購(gòu)買人才住房；符合條件的高層次人才可以申請(qǐng)?jiān)谝欢晗迌?nèi)免租入住相應(yīng)面積標(biāo)準(zhǔn)的住房；在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優(yōu)惠政策購(gòu)買人才住房或者申請(qǐng)獲贈(zèng)住房產(chǎn)權(quán)。

關(guān)于人才的定義，深圳住建部答記者問進(jìn)一步明確指出：

根據(jù)《關(guān)于完善人才住房制度的若干措施》(深發(fā)〔2016〕13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱13號(hào)文)，具有全日制本科及以上學(xué)歷(含教育部認(rèn)可的境外高等院校畢業(yè)的歸國(guó)留學(xué)人員)，或?qū)儆诜衔沂挟a(chǎn)業(yè)發(fā)展需要的技師(國(guó)家職業(yè)資格二級(jí)及以上)，或列入市人力資源保障部門發(fā)布的緊缺專業(yè)人才目錄，且與本市用人單位簽訂聘用合同或服務(wù)協(xié)議的各類人才，都屬于人才的范疇，都可納入我市人才住房政策適用范圍。在通常意義上講，一類是高層次人才，另一類是量多面廣的基礎(chǔ)性人才。符合上述條件的，都稱作人才，都可以按規(guī)定租購(gòu)人才住房。

4、購(gòu)買人才住房或安居型商品房后多長(zhǎng)時(shí)間才可以取得完全產(chǎn)權(quán)并上市交易？

《意見》指出，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購(gòu)市場(chǎng)商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購(gòu)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購(gòu)。

購(gòu)房人自購(gòu)房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購(gòu)房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設(shè)和管理辦法等規(guī)定條件的，可以進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

5、市民購(gòu)買了商品房后，還能否購(gòu)買人才住房或安居型商品房？購(gòu)買了人才住房或安居型商品房后，還能否購(gòu)買商品房？

深圳住建委答記者問指出，出售的人才住房和出售的安居型商品住房均是由政府提供優(yōu)惠政策，以限定套型面積、銷售價(jià)格以及轉(zhuǎn)讓年限等，面向符合條件的人才群體或戶籍居民供應(yīng)，屬于政策性支持住房，主要目的是要解決人才群體或戶籍居民的住房困難問題。因此，根據(jù)人才住房和安居型商品房的相關(guān)規(guī)定，如果申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人在本市購(gòu)買了市場(chǎng)商品住房(包括在本市擁有任何形式住房)，或者在本市享受過購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策、在申請(qǐng)受理日之前一定年限內(nèi)在本市轉(zhuǎn)讓過自有住房等，均不可以申請(qǐng)購(gòu)買人才住房或安居型商品房。

出售的人才住房和出售的安居型商品房，實(shí)行一定年限內(nèi)封閉流轉(zhuǎn)制度。市民購(gòu)買了上述兩種住房后，在封閉流轉(zhuǎn)期間，如另行購(gòu)買市場(chǎng)商品住房，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購(gòu)條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購(gòu)。需要說明的是，對(duì)于高層次人才的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，目前市有關(guān)部門正在抓緊研究制定當(dāng)中。

6、如何處理新舊政策銜接問題？

《意見》中明確，按照“老人老辦法、新人新辦法”的原則，妥善解決已取得備案回執(zhí)及已在冊(cè)的公共租賃住房、安居型商品房輪候家庭的租購(gòu)住房問題，確保改革平穩(wěn)過渡，新舊政策有序銜接。具體辦法將通過修訂《深圳市人才安居辦法》《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，制定《深圳市公共租賃住房建設(shè)和管理辦法》予以明確。修訂或制定上述辦法將按照立法程序進(jìn)行，面向社會(huì)廣泛公開征求意見，做到科學(xué)決策、民主決策、依法決策。

7、新政策出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)還限購(gòu)限貸嗎？

深圳住建部答記者問指出，新政策出臺(tái)后，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策不變，要通過嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

專家觀點(diǎn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國(guó)證券報(bào)記者，此次政策可以看出，深圳的起點(diǎn)是很高的，是站在“四個(gè)走在全國(guó)前列”的定位上進(jìn)行改革。

從投資端的角度看，未來(lái)預(yù)計(jì)關(guān)于租賃市場(chǎng)的企業(yè)投資會(huì)有更多的優(yōu)惠政策，租賃改革春風(fēng)正吹起。

多主體供給方面，其實(shí)是對(duì)各市場(chǎng)參與主體的資格和對(duì)于的產(chǎn)品線給予了規(guī)定。深圳此次規(guī)定了8類主體，基本上對(duì)目前有意向參與租賃市場(chǎng)的主體進(jìn)行了概況。其中開發(fā)商側(cè)重在商品化的住房，當(dāng)然這一點(diǎn)可以做更深的理解，其實(shí)就是自持型的只租不售的租賃住房。而對(duì)于租賃專業(yè)企業(yè)、政府、人才住房機(jī)構(gòu)、社區(qū)村民、企事業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織等，其實(shí)都給予了較多的政策明確，利好相關(guān)主體在租賃業(yè)務(wù)上的投資和運(yùn)營(yíng)。

意見稿最后提出的主要措施，有幾個(gè)措施是比較新的：

1、土地出讓中規(guī)定了只租不售的比例要提高，這個(gè)對(duì)開發(fā)商拿地是有啟發(fā)的，即潛在的銷售類住房的用地其實(shí)未來(lái)還會(huì)壓縮，這是需要開發(fā)商做一個(gè)判斷的。

2、明確上蓋物業(yè)中未來(lái)租賃住房的發(fā)展模式，這對(duì)于部分軌交物業(yè)開發(fā)來(lái)說會(huì)有較大的影響。

3、明確了對(duì)保障對(duì)象的核查工作，而且強(qiáng)調(diào)了大數(shù)據(jù)等技術(shù)，這有助于未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的人員審核和精準(zhǔn)保障。

4、首次提出了“以租抵購(gòu)”的思路，這是比較務(wù)實(shí)的，當(dāng)前完全讓人才去租房而不去購(gòu)房，還是有點(diǎn)困難的，但是如果有先租后購(gòu)的模式，而且租賃后可以享受購(gòu)房方面的優(yōu)惠，那么租房政策的推動(dòng)就更加容易了。

5、政策明確了住房政策性金融機(jī)構(gòu)的改革，其實(shí)就是明確了未來(lái)公積金銀行在租賃市場(chǎng)上會(huì)給予更大的支持。

政策強(qiáng)調(diào)了“保障”，最核心的一點(diǎn)內(nèi)容是，土地出讓凈收益中的10%比例資金，將用于安居工程建設(shè)。這和近期險(xiǎn)資進(jìn)入租賃市場(chǎng)的改革是有類似邏輯的，即資金到位，就利好租賃市場(chǎng)的開工和建設(shè)，所以資金到位依然是當(dāng)前租賃市場(chǎng)提速的最關(guān)鍵因素。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉：

一、深圳二次房改是一個(gè)標(biāo)志性的事情，因?yàn)榻衲晔欠扛亩苣?，房改?dāng)時(shí)就是最先從深圳開始的，所以深圳做這次改革具有標(biāo)桿性的意義。深圳住房制度改革順應(yīng)了國(guó)家房住不炒的趨勢(shì)。

二、人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于 60%，以后相對(duì)而言，商品住房的體量要逐步的減少。

三、征求意見稿指出，到 2035 年，新增建設(shè)籌集各類住房共 170 萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100 萬(wàn)套。這個(gè)170萬(wàn)套的目標(biāo)還是很難達(dá)到，如果保持這么大體量的話，必須要在土地資源和財(cái)政支持上能夠有巨大突破，但是現(xiàn)土地資源突破就很難。深圳過去建的許多人才項(xiàng)目由于配套比較差，區(qū)域比較偏，并不太受市場(chǎng)歡迎，甚至造成一定閑置。

頂層設(shè)計(jì)毫無(wú)疑問是正確的，但具體落地還是要靠每個(gè)五年規(guī)劃和每個(gè)年度的計(jì)劃，包括土地計(jì)劃、資金計(jì)劃、區(qū)域安排等，依靠任務(wù)分解和各職能部門配合。現(xiàn)在最困擾就是土地資源的緊縮以及規(guī)劃的調(diào)整，實(shí)際上深圳現(xiàn)在有大量的工業(yè)園區(qū)，那么是不是要調(diào)規(guī)劃，調(diào)規(guī)劃非常難，涉及到要保留多少產(chǎn)業(yè)用房等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。