海口樓市限價升級背后:加大土地出讓 加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

8月26日，?？?/strong>市發(fā)改委及住建局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商品房銷售價格備案管理》的通知，要求具備預(yù)售（現(xiàn)售）條件及未售房源的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在9月28日前主動核實成本，調(diào)整價格并重新申請價格備案。該通知也是在被國家住建部門連續(xù)兩次約談后，海口樓市限價調(diào)控的升級版。

但在此之前的7月2日，?？谑姓谄渲贫ǖ摹逗？谑?018-2019年政府性債務(wù)化解規(guī)劃方案》（下稱《方案》）中提出，海口市要在2018年完成土地出讓收入295億元，在保障省市重大項目建設(shè)之后，籌集80億元用于償債。

在受訪專家看來，?？谝环矫嫒Χ糁品績r上漲，一方面卻又在加大土地出讓?！翱此迫绱嗣艿男袨?，背后反映的實則是?？谑忻媾R斬斷地產(chǎn)依賴后如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀。?？谥皇且粋€縮影，整個海南都到了去除房地產(chǎn)依賴思維的關(guān)鍵時刻。”

調(diào)控初見成效

房地產(chǎn)依賴思維，一度被認為是海口乃至海南省的病根。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2017年，?？谑惺休爡^(qū)土地出讓就有26宗，成交24宗，土地出讓面積達到95.67萬平方米，成交面積為86.22萬平方米。

如果按照海口市市轄區(qū)土地出讓成交地面均價7450元/平方米計算，海口僅靠土地出讓獲得的財政收入就超過64億元。

海南大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院副院長李世杰對21世紀經(jīng)濟報道記者分析，?？跉v屆政府對于房地產(chǎn)的依賴都很大，“土地財政”一度是?？谪斦杖氲闹匾M成部分。

全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任、國務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦也在公開場合表示，“相當(dāng)多的城市賣地收入占到財政收入的40%，有些城市差不多達到一半?！?/p>

“但這種模式是不可持續(xù)的，勢必不會長久。”誠如李世杰所言，該模式嚴重依賴土地這一稀缺資源，而據(jù)了解，海口市當(dāng)前的土地可開發(fā)面積已不足100平方公里?！昂？谪叫钄財喾康禺a(chǎn)依賴思維。”李世杰說。

于是，有人將此次?？谏壪迌r調(diào)控視為“治病”的信號。海口有意主動擺脫對于房地產(chǎn)的依賴。但關(guān)鍵在于，該用緩藥還是猛藥？

?？谑姓_出的藥方是，“沉疴需猛藥”。

在此之前，海南已對樓市進行了調(diào)控，效果也初見成效。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理?？谑?-7月份相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，其房屋銷售面積和房屋銷售總額都出現(xiàn)不同程度的下降，較二季度分別降低了13.4和13.1個百分點。

而在被國家住建部相關(guān)部門約談兩次后，海口市更是將樓市的限價調(diào)控升級，對房企的新房價格備案要求進一步加強?！吧唐贩夸N售價格備案后，6個月內(nèi)不得擅自調(diào)高備案價格?！?/p>

中國區(qū)域經(jīng)濟學(xué)會秘書長陳耀認為，此舉意在遏制房價上漲，在一定程度上有利于?？跀[脫對“土地財政”的過分依賴。

但在李世杰看來，“猛藥”藥效過猛或許會適得其反。“?？谑胸斦呀?jīng)入不敷出，又沒有什么融資渠道，如果一下子去除土地收入，?？诠烙嬍菦]有喘息的機會的?！彼f。

事實證明，1-7月份，?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資為325.98億元，比去年同期下降了17.7%。“調(diào)控導(dǎo)致的固定投資下降，再加上新興產(chǎn)業(yè)又尚待培育”，來自這兩方面的壓力逐漸傳導(dǎo)為海口市的財政壓力。

海口在《方案》中提到，海口要在2年內(nèi)消化政府性債務(wù)余額269億元，2019年年底前將全市和市本級政府債務(wù)率風(fēng)險指標控制在警戒線以內(nèi)。要實現(xiàn)這一目標，?？谑刑岢鲆?018年完成土地出讓收入295億元。

不單單是?？诘默F(xiàn)狀

在李世杰看來，?？谝环矫嫒Χ糁品績r上漲，一方面卻又在加大土地出讓。此舉是出于其平穩(wěn)度過轉(zhuǎn)型陣痛期考慮。

從2018年起，海口市就提出利用兩年時間，通過加快推進十二個重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展、發(fā)展總部經(jīng)濟、做強本地實體經(jīng)濟等措施，來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

李世杰對21世紀經(jīng)濟報道記者說，早在2015年他就對?？谑姓f(xié)提過發(fā)展“總部經(jīng)濟”的提案，尋找新的經(jīng)濟增長點。

“彼時，?？诘纳虡I(yè)地產(chǎn)非常少，導(dǎo)致要發(fā)展規(guī)上企業(yè)尤其是總部經(jīng)濟，沒有足夠承載的空間?！币虼耍钍澜懿聹y，海南提出的限價調(diào)控政策，一方面是要穩(wěn)定房價，另一方面或許是想將對于住宅地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

“通過限制住宅地產(chǎn)這種交易讓資本投向商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從而做活海口乃至海南的經(jīng)濟?！彼f。

但問題在于，這不單單是海口的現(xiàn)狀，海南各市縣都面臨同樣的問題。

海南下一步要怎么辦？這是多數(shù)人關(guān)心的問題。

“新興產(chǎn)業(yè)在短時間內(nèi)不會見效?！崩钍澜軐?1世紀經(jīng)濟報道記者分析，新興產(chǎn)業(yè)的培育有一定的規(guī)律，是一個長期的過程，“這就需要?？谀酥梁Ｄ喜扇〕Ｒ?guī)的方法?！?/p>

他建議，海南要利用先行先試的政策，盡快批準、盡快上馬一些重點產(chǎn)業(yè)?！耙再愸R產(chǎn)業(yè)為例，這是一個至少1000億元以上的產(chǎn)業(yè)鏈，完全可以部分替代了房地產(chǎn)的依賴?！?/p>

另外，他認為還要加快推進海南的稅制改革?！爸袊鴮嶋H上是處于一個高稅賦的狀態(tài)，相比其他國家的自由貿(mào)易港，對于吸引投資尤其是外資是沒有優(yōu)勢的?！彼ㄗh，海南可以率先搞試點。

“如果在海南進行稅制改革試點，相信馬上會有企業(yè)把總部遷來，屆時總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟都能發(fā)展起來，海南既可以做出樣板，又可以在摸索的過程中不斷試錯，包括稅率降到何種程度、稅制簡化到什么程度等?！崩钍澜芤蔡寡?，涉及稅制改革必須要經(jīng)全國人大討論、同意。

但陳耀認為，這也并非不可以探討。

“事實證明，經(jīng)濟特區(qū)的稅收優(yōu)惠是一項非常有吸引力的政策，在早期發(fā)揮了很大的作用?！标愐珜?1世紀經(jīng)濟報道記者說，“中央既然要把海南建設(shè)成為全國開放度最高的地區(qū)，那么因為這個特殊性，在稅制上我覺得是可以考慮有所突破的?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。