險(xiǎn)資訴求與管理層理念沖突 房企未來(lái)會(huì)失控嗎

上海交通大學(xué)房地產(chǎn)金融俱樂(lè)部主任王成感嘆：“這已經(jīng)是一個(gè)房地產(chǎn)為金融打工的時(shí)代了。”

其實(shí)，資本與企業(yè)創(chuàng)始人、經(jīng)理人之間的沖突在各行各業(yè)都有不可調(diào)和的一面。此前轟動(dòng)上海灘的上海家化(40.550,-0.17,-0.42%)內(nèi)斗風(fēng)波，就源于資本大股東平安信托的進(jìn)駐。最終，執(zhí)掌家化28年的葛文耀被平安信托罷免了董事長(zhǎng)職務(wù)，前總經(jīng)理王茁也被解聘。王茁在內(nèi)部郵件中痛斥平安信托“清理門(mén)戶”，稱其為資本的“傲慢與短視”。

平安、安邦、前海等資本股東未來(lái)成為房企實(shí)際控制人時(shí)，資本與職業(yè)經(jīng)理人的沖突會(huì)不會(huì)改變企業(yè)原有的運(yùn)營(yíng)、考核方式，進(jìn)而作用于房企的產(chǎn)品？又將會(huì)在企業(yè)內(nèi)催生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？

兩種訴求的沖突

資本與職業(yè)經(jīng)理人對(duì)利益的偏好和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)是不一樣的。資本與企業(yè)管理層最大分歧在于，管理層更多地把企業(yè)當(dāng)作長(zhǎng)期的基業(yè)來(lái)做，資本則傾向于中短線的投資，在短期內(nèi)要看到回報(bào)。

對(duì)此，王成表示，金融業(yè)的思維是互聯(lián)網(wǎng)化的，而房企的思維是工業(yè)化的，二者的沖突是思維方式的不同。

“險(xiǎn)資對(duì)于收益的考量與他們的風(fēng)險(xiǎn)和資金結(jié)構(gòu)要匹配，但終究還是要看特定時(shí)間段的凈資產(chǎn)收益率（ROE）。這個(gè)目標(biāo)與管理層做品牌、做產(chǎn)品在特定時(shí)間段是有矛盾的，這個(gè)矛盾也許會(huì)影響到房企對(duì)特定品質(zhì)的追求。”睿信管理咨詢總裁薛迥文認(rèn)為，“長(zhǎng)期的產(chǎn)品研發(fā)和品牌形象的建立，這些耗時(shí)耗力的項(xiàng)目不是險(xiǎn)資關(guān)心的。”

在薛迥文看來(lái)，這一考核目標(biāo)的變化給房企未來(lái)帶來(lái)的最大變數(shù)將體現(xiàn)在拿地上，“險(xiǎn)資掌控下的房企拿地會(huì)更為謹(jǐn)慎，未來(lái)的投資或許會(huì)縮減。”由此看來(lái)，險(xiǎn)資會(huì)謹(jǐn)慎評(píng)估是否參與高價(jià)地塊的爭(zhēng)奪，對(duì)于投資回報(bào)周期長(zhǎng)的城市和區(qū)域也會(huì)謹(jǐn)慎進(jìn)入。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資青睞的產(chǎn)品是能夠給企業(yè)帶來(lái)短期充?，F(xiàn)金流的產(chǎn)品，還能帶來(lái)較高的估值，從而幫助險(xiǎn)資加大杠桿進(jìn)行再融資，同時(shí)也能在股價(jià)上有所反映。而這些一旦與房企管理層原本的產(chǎn)品理念沖突，就會(huì)在企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生摩擦。

管理層與險(xiǎn)資相互妥協(xié)？

“留給經(jīng)理人和資本解決問(wèn)題的時(shí)間沒(méi)有那么長(zhǎng)，在我看來(lái)也就是三年。他們也未必有耐心做這事情，最終的解決方式或許是簡(jiǎn)單粗暴的。”薛迥文說(shuō)，資本、經(jīng)理人一拍兩散是一種可能；另一種可能是企業(yè)核心管理層達(dá)成某種利益上的妥協(xié)，形成某種股權(quán)讓渡的方案。

王成則認(rèn)為，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益看，這種產(chǎn)品觀念的不一致，最終都會(huì)調(diào)和。“企業(yè)說(shuō)到底都是要為股東服務(wù)。資本的回報(bào)率和企業(yè)經(jīng)營(yíng)不是絕對(duì)沖突的。險(xiǎn)資的資金成本較低，從某種意義上來(lái)說(shuō)，他們可能更愿意以價(jià)格和品質(zhì)來(lái)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。”

“險(xiǎn)資不是來(lái)輸血的，是來(lái)?yè)屽X(qián)的。”薛迥文表示，險(xiǎn)資會(huì)繼續(xù)盯上那些流動(dòng)性比較好、容易變現(xiàn)的地產(chǎn)資產(chǎn)和現(xiàn)金流。實(shí)質(zhì)上，險(xiǎn)資看中的不是房企的品牌力和產(chǎn)品力，而是企業(yè)的變現(xiàn)能力。險(xiǎn)資的風(fēng)險(xiǎn)偏好與股市投資者或銀行借貸都不一樣，是在利用風(fēng)險(xiǎn)和投資結(jié)構(gòu)的不匹配來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

“萬(wàn)科有沒(méi)有王石，對(duì)險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)不那么重要，重要的是萬(wàn)科的土地資產(chǎn)。”薛迥文說(shuō)，管理層最大的悲劇就是把公司送上了標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的軌道后，自身存在的價(jià)值就不大了，因?yàn)橐呀?jīng)把個(gè)人能力沉淀為組織能力。

在王成看來(lái)，運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)指標(biāo)健康的百?gòu)?qiáng)房企，以及在資本市場(chǎng)價(jià)值被低估的藍(lán)籌股會(huì)繼續(xù)受到險(xiǎn)資的追逐。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。