樓市火熱也有另一面 2015南京樓市10大“冷鏡頭”

2015年的南京樓市一片熱火朝天，但房子也絕非一概好賣，盤點(diǎn)一年來的樓市冷點(diǎn)，幾乎讓人難以想像這是發(fā)生在歷史行情最火的年份，從滯銷、降價(jià)直到爛尾、跑路、轉(zhuǎn)行，開發(fā)商的生存狀態(tài)絕非想像中的那么輕松，市場淘汰也愈演愈烈。

爛尾了今年因房企資金鏈危機(jī)停工的項(xiàng)目已達(dá)8家

記者統(tǒng)計(jì)，僅在2015年，因企業(yè)資金鏈出現(xiàn)嚴(yán)重問題而爛尾的項(xiàng)目就達(dá)8家，在賣房一片火熱的背景下，房企破產(chǎn)跑路、項(xiàng)目爛尾的狀況反而遠(yuǎn)比往年有所增長。

今年8月常州市法院部門宣布常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被申請破產(chǎn)，這也是今年在南京有項(xiàng)目開發(fā)的首個(gè)房企破產(chǎn)案例。此時(shí)華光在南京開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于停工狀態(tài)，200多戶業(yè)主面臨交付困境，只能靠政府部門的介入斷斷續(xù)續(xù)開工，此前華光拿地未開發(fā)的三個(gè)地塊，最近幾年已經(jīng)全部陸續(xù)轉(zhuǎn)手，其中拖延數(shù)年的G114地塊年初被中航接手，年底已上市。

同樣在今年，另一家有多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)昆侖沃華也深陷資金鏈危機(jī)，先是年初中央金地交付問題被曝光，而后又曝出員工因?yàn)殚L期被欠薪“樓頂維權(quán)”的事件，旗下項(xiàng)目也全線陷入停滯，位于城北的悠山醉月一直無法正常開盤銷售，年中因綠城入駐總算被“救活”，但在2013年拿下的仙林“地王”大浦塘G76地塊至今尚未動工，目前有消息稱綠城也籌備接手。另外在今年之前一直保持著江北地王盤身份長達(dá)7年，樓面價(jià)12129元/㎡的美達(dá)九月森林項(xiàng)目，從去年起也陷入資金鏈危機(jī)而停工，近百套別墅無法按期交房。

此外，今年還有江寧區(qū)雙龍大道的南方花園因開發(fā)商資金鏈斷裂爛尾，位于大廠葛塘的福潤廣場項(xiàng)目也被曝出爛尾，開發(fā)商欠下高達(dá)1.04億元的債務(wù)，溧水的別墅項(xiàng)目天生御景爛尾，10多幢聯(lián)排別墅無法交付，涉及房款2000多萬元。

不玩了今年多家在寧開發(fā)房企主動退市轉(zhuǎn)行

今年8月曾經(jīng)在南京擁有長江路九號等多個(gè)項(xiàng)目的浙江廣廈發(fā)布公告，宣布公司在未來三年內(nèi)將逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向影視文化等新行業(yè)，此外包括萊茵達(dá)置業(yè)、宋都地產(chǎn)等在南京開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目的浙系房企，也紛紛傳出即將轉(zhuǎn)型。

浙江廣廈公告顯示，浙江廣廈目前存量項(xiàng)目有5個(gè)，其中包括在南京開發(fā)的長江路九號三期。對于存量項(xiàng)目，公司將加快項(xiàng)目去化，尾盤項(xiàng)目清盤后注銷項(xiàng)目公司。受此影響，原本準(zhǔn)備上半年就入市的長江路九號三期拖延至12月份才剛剛領(lǐng)到銷售許可證，辦公均價(jià)3.6萬元/㎡，目前尚無成交記錄。而從2007年上市至今，這一城中核心地段的項(xiàng)目開發(fā)周期已長達(dá)8年之久。此外，曾在江寧開發(fā)過萊茵東郡住宅項(xiàng)目，目前僅剩萊茵量子國際少量寫字樓產(chǎn)品在售的浙江萊茵達(dá)置業(yè)，目前也準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)開發(fā)市場，即將進(jìn)軍體育產(chǎn)業(yè)。同為浙江企業(yè)，在南京河西、板橋開發(fā)項(xiàng)目，目前尚有宋都南郡國際項(xiàng)目在售的宋都地產(chǎn)，也將轉(zhuǎn)型做健康產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來一段時(shí)間里，房企的主動退市還會更加盛行，市場優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步加速。

滯銷了熱點(diǎn)板塊總有一些樓盤賣房如龜爬

今年的樓市雖然熱銷很多，但滯銷現(xiàn)象也堪稱到處存在，下半年入市的一些新盤處境就很不順，位于江寧大學(xué)城的新盤金輪津橋華府，9月底開盤推出的1棟樓，108套房至今只成交70多套，尚未達(dá)到開發(fā)商宣傳的7成水平，另一棟10月加推的房源，144套房至今只成交20多套，去化不足2成。10月份位于城北邁皋橋的金浦御龍灣開盤推出256套房，截至目前只成交了127套，去化比例不足一半。遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到開發(fā)商宣傳的去化水平，事實(shí)上，因?yàn)樵摌潜P定價(jià)虛高，很多意向客戶開盤時(shí)就中途退場。

位于金字塔尖的城中，今年雖然有排隊(duì)購房的場景，但也有一大堆項(xiàng)目總是去化緩慢，位于龍?bào)粗新飞系姆颇乜怂箛H公寓目前均價(jià)在34000元/㎡左右，今年從4月份到10月份，一共只賣出了4套房，而項(xiàng)目從2011年開盤至今也僅賣出60多套房，去化比例僅為3成，相隔不遠(yuǎn)的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。還有位于山西路附近的天將孝門項(xiàng)目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價(jià)3.2萬元/㎡，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足3成。而今年10月入市的新盤金陵雅頌居，90套房源2個(gè)月僅僅成交了38套，成交比例僅為4成，甚至達(dá)不到開發(fā)商所宣稱的去化一半的水平。

此外在城南板塊，一家名叫贊成領(lǐng)尚的項(xiàng)目，2010年早已入市，近千套酒店式公寓至今只賣出了500多套，一半房源陷入滯銷困境，該項(xiàng)目最近幾年時(shí)不時(shí)都在搞低價(jià)促銷，近期還打出了均價(jià)17500元/㎡，特價(jià)房源14800元/㎡的谷底價(jià)。

轉(zhuǎn)手了今年南京樓市轉(zhuǎn)讓收購案例已達(dá)近十家

不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年發(fā)生在南京樓市的房企收購案例已經(jīng)達(dá)到近十起，而且收購風(fēng)潮幾乎持續(xù)了一年。

1月份豐盛控股公告以4.38億元人民幣全額收購江蘇安家利股權(quán)，包括琥珀森林等3項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)手，隨后奧體建設(shè)分拆退市，其中持有河西G09地塊的南京奧信與奧和兩家公司股權(quán)分別被佳兆業(yè)和上海建工以總價(jià)9億、35.2億接手。

2月份中國電建正式收購?fù)耸械哪暇┙鹆绲禺a(chǎn)100%股權(quán)，接手開發(fā)樂居雅花園后期部分；5月份融創(chuàng)低調(diào)收購江北老山佛手湖畔高端純別墅項(xiàng)目二十四方，首次曲線入駐南京市場。

8月份綠城接手代建湯山500畝侯家塘地塊，開發(fā)頂級別墅綠城桃花源；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也正式收購新街口中城國際廣場開發(fā)“遠(yuǎn)洋國際中心”，成為繼遠(yuǎn)洋綠地云峰公館后在寧布局的第二個(gè)項(xiàng)目，隨后融創(chuàng)也傳出收購天朗控股位于江北的兩個(gè)項(xiàng)目，而天朗控股今年曾經(jīng)一度傳出要退出南京市場，不過收購此后又宣告中止。

此外，今年雨潤地產(chǎn)也頻頻曝出資金壓力緊張，尋求收購的消息。江寧的翠屏滟紫臺在經(jīng)歷了長期滯銷后，目前也由銀城地產(chǎn)正式接手營銷和物業(yè)服務(wù)。

解體了中冶地王2年7次拆分變成了5個(gè)樓盤

2010年9月，位于南京下關(guān)濱江江邊路以西1號地塊和3號地塊掛牌出讓，中冶控股的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以200.34億元總價(jià)競得總出讓面積66.8萬平方米的巨無霸地塊，成為當(dāng)年的全國總價(jià)地王，2012年11月30日又以56.2億元競得兩幅地塊之間的2號地塊。

然而此后數(shù)年，耗資250多億元拿下的地王開發(fā)陷入停滯，2013年其中的2號地塊也被收回。從2014年至今，中冶地王歷經(jīng)了六次拆分出讓，先后引進(jìn)了上海證大、龍湖地產(chǎn)、深業(yè)地產(chǎn)，前不久地王迎來了第七次分拆，恒大地產(chǎn)以33.67億元收購了1號地中6.4萬平方米的土地，至此中冶已將1號地中30.45萬平方米的土地分割轉(zhuǎn)手。僅剩位于3號地塊的中冶盛世濱江正在開發(fā)。

現(xiàn)如今，當(dāng)年的中冶地王已經(jīng)被拆解成5個(gè)項(xiàng)目，并且其中3個(gè)項(xiàng)目今年都已開盤入市。雖然接盤的大牌房企實(shí)現(xiàn)了曲線入駐，中冶方面也收回了158.06億元的土地成本，但一路而來的風(fēng)波仍足以給高價(jià)拿地王的房企提個(gè)醒。

降價(jià)了今年南京樓市降價(jià)促銷并未絕跡

今年的南京樓市，如果提到降價(jià)，一定會被認(rèn)為是天方夜譚，但這樣的情況卻真實(shí)存在，今年無論是在江北、江寧還是城北，看似熱點(diǎn)板塊的地方，其實(shí)都有樓盤在降價(jià)促銷。而且越是周邊房價(jià)上漲，反而越給開發(fā)商提供了低價(jià)跑量的余地。

今年11月，位于祿口的大盤翠屏城開盤就推出了50套“一口價(jià)”房源，全部降至“谷底價(jià)”，其中117㎡四房全部為7700元/㎡。其他房源8100—8500元/㎡。“雙12”期間項(xiàng)目又加推了50套117㎡房源，仍為一口價(jià)7700元/㎡，連續(xù)促銷也顯現(xiàn)出樓盤急于去化的壓力，而就在去年，這家樓盤還曾經(jīng)打出“不降價(jià)”承諾，宣稱項(xiàng)目后期房源將以不低于8300元/㎡的價(jià)位銷售。

江北板塊今年房價(jià)可謂噌噌上躥，不過就在熱點(diǎn)區(qū)域也有樓盤降價(jià)促銷，位于六合板塊的騁望七里楠今年就促銷不斷，此前項(xiàng)目的洋房打出最低房價(jià)“5字頭”，首付最低2萬元，近日又打出了買房送車位。位于江北隧道口的東方萬匯城項(xiàng)目，10月份新推一批公寓，周邊樓盤的房價(jià)早就漲到了17000—18000元/㎡，而該項(xiàng)目價(jià)格僅在9700—9800元/㎡，幾乎停留在兩年前的水平，即便如此銷量也不容樂觀。而就在即將通車的緯三路隧道口，也有老盤低價(jià)促銷，一家名叫山水云房的項(xiàng)目銷售長達(dá)8年，還有90多套房源沒賣光，周邊房價(jià)早已漲到1.6萬元/㎡以上，而該項(xiàng)目部分房源均價(jià)至今還在9800元/㎡。

曝光了業(yè)主維權(quán)全年多發(fā)遍及多板塊

記者粗略統(tǒng)計(jì)，今年南京樓市的業(yè)主集體維權(quán)事件已有20多起，焦點(diǎn)包括樓盤品質(zhì)不到位、開發(fā)商虛假承諾、學(xué)區(qū)車位問題以及贈送面積不達(dá)標(biāo)等等。有的維權(quán)問題甚至是連片發(fā)生，例如麒麟、河西多家樓盤業(yè)主因?yàn)閷W(xué)區(qū)問題而維權(quán)，例如銀億東城此前宣傳一幼和游府西街小學(xué)“雙名校分校”，但后期由于出現(xiàn)延期開學(xué)等種種問題，引發(fā)了數(shù)次業(yè)主維權(quán)；河西也有雨潤國際公寓、星雨華府等多家高端樓盤業(yè)主因?yàn)閷W(xué)區(qū)、車位等問題維權(quán)，此外還有江寧、江北多家樓盤出現(xiàn)了交付不達(dá)標(biāo)，引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

搶客了“小蜜蜂”頻頻發(fā)生“血案”

越是競爭激烈的剛需樓盤,越愛用“小蜜蜂”的招數(shù)。上半年高新區(qū)一樓盤的動銷人員因?yàn)樵卩従颖P門口拉客，與對方工作人員發(fā)生爭執(zhí)，被對方用對講機(jī)砸中了頭，滿臉是血，送到醫(yī)院縫了好幾針。這位兼職的“小蜜蜂”受傷照片在微信上發(fā)出后，引發(fā)了各方關(guān)注。

今年早些時(shí)，河西南樓盤也時(shí)常上演互相拆臺的事件，今年7月，片區(qū)內(nèi)一家新盤公開售樓處和樣板間，通往樓盤的道路居然被幾輛挖掘機(jī)占據(jù)，長臂從路的一邊伸到另外一邊，不少開著私家車來看房的客戶被擋得死死，一群“小蜜蜂”趁勢上前拉客，直到警方出動才平息這一風(fēng)波。

裸奔了多家地王盤裸價(jià)賣房

今年8月的土地拍賣會上，南站和江寧誕生雙地王，而剩余板橋的兩幅地塊卻無房企報(bào)名而流拍，冰火兩重天的景象真實(shí)反映了板橋目前的困境。對于前期高價(jià)拿地的開發(fā)商來說，眼下也只是“裸奔上場”。今年4月位于板橋的G03地塊樓面價(jià)拍到7226.4元/㎡，成為區(qū)域新地王。地塊開發(fā)的新盤和昌灣景本月開盤首推，折后均價(jià)在12000～13000元/m2。起價(jià)則不到1.1萬元/㎡。對于這樣的價(jià)格開發(fā)商坦言賺不到錢。在此前一年的時(shí)間，南京樓市已有包括城南的長發(fā)諸公、恒大華府，麒麟的中南世紀(jì)雅苑、仙林的中天銘廷、城東的中糧鴻云、紫金華府等多家“地王盤”低價(jià)走量。

抱團(tuán)了地價(jià)高企開發(fā)商要“合伙”

以往南京樓市因?yàn)槭袌鲇隼洌瑓^(qū)內(nèi)的開發(fā)商會抱團(tuán)取暖，但今年以來，房企合作的浪潮愈演愈烈，似乎市場越熱抱團(tuán)反而越多，僅在年內(nèi)就有包括保利朗詩蔚藍(lán)、世茂招商語山、旭輝銀城白馬瀾山、遠(yuǎn)洋綠地云峰公館、明發(fā)世茂榮里等大批“聯(lián)合體”項(xiàng)目入市。今年入駐南京的旭輝地產(chǎn)，幾乎把合作開發(fā)變成企業(yè)的基本路線，在南京布局的5個(gè)項(xiàng)目中，已有包括北辰地王、旭輝銀城白馬瀾山和富薈山3個(gè)項(xiàng)目為合作開發(fā)。

招商地產(chǎn)今明兩年在南京開發(fā)的8家項(xiàng)目中，目前包括河西招商雍和府，城東世茂招商語山，城北G11、G17兩幅地塊在內(nèi)，也有4個(gè)項(xiàng)目都屬于合作開發(fā)性質(zhì)，比例占到一半。

就連在售的項(xiàng)目也有中途找“合伙人”的，今年8月金地集團(tuán)發(fā)布一則公告，稱南京金地將與南京萬科就江浦G78項(xiàng)目進(jìn)行合作。G78項(xiàng)目就是目前在售的萬科璞悅山，有消息顯示金地是以財(cái)務(wù)入資的方式進(jìn)行合作，項(xiàng)目開發(fā)還是由萬科負(fù)責(zé)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來包括已上市和在建的項(xiàng)目在內(nèi)，南京樓市新增的“聯(lián)合體”樓盤已經(jīng)達(dá)到14家。而且伴隨地價(jià)不斷攀升開發(fā)門檻抬高，未來此類現(xiàn)象還會越來越多。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。