一線城市地王頻現(xiàn) 商品房豪宅化

12月28日，北京土地市場迎來2015年最后一拍，位于順義區(qū)仁和鎮(zhèn)的一宗住宅用地被首開地產(chǎn)競得。這一錘落下，宣告2015年的北京土地市場正式收官。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京土地出讓金達(dá)到2032億元，再次創(chuàng)出歷史新高。

如此高的土地出讓金，與北京今年土地，特別是宅地供應(yīng)稀缺有關(guān)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗；出讓地塊的建設(shè)用地面積合計(jì)706.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%。這一土地成交量也創(chuàng)造了近8年的新低。

今年，北京共出讓50宗宅地，按照建筑面積和出讓價(jià)格計(jì)算，剔除配建部分之后，這50宗宅地中，純商品住宅的實(shí)際樓面價(jià)在1萬元/平方米以下的僅9宗，樓面價(jià)在1萬~3萬元/平方米之間的有15宗，而實(shí)際樓面價(jià)超過3萬元/平方米的則多達(dá)26宗，占比高達(dá)52%，而在2014年這一價(jià)格區(qū)間地塊占比僅在20%左右。

以豐臺為例，2015年豐臺區(qū)在進(jìn)入供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)地價(jià)也將呈現(xiàn)快速上漲趨勢。10月20日，葛洲壩地產(chǎn)以49.5億元、配建3.1萬平方米公租房、6.18萬平方米農(nóng)民“回遷房”的代價(jià)，摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊。機(jī)構(gòu)測算該地塊折合樓面價(jià)超過7萬元/平方米，刷新了由同區(qū)域石榴莊地塊創(chuàng)造的“單價(jià)地王”標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來建成住宅售價(jià)將在15萬/平方米上下。

地價(jià)的抬升，必然使商品房定價(jià)水漲船高，一連串的“地王”必然“生產(chǎn)”一連串的豪宅。早在今年上半年，中原地產(chǎn)就預(yù)計(jì)，今年北京單價(jià)2000萬元以上的豪宅供應(yīng)量將超過2000套，未來一年售價(jià)達(dá)到20萬元/平方米以上的項(xiàng)目預(yù)計(jì)有22個(gè)。彼時(shí)，東三環(huán)農(nóng)展館的地王項(xiàng)目最高報(bào)價(jià)為19.2萬元/平方米。

不只是北京，地價(jià)高企的上海和深圳也出現(xiàn)豪宅化趨勢，如上海外灘某項(xiàng)目“樓王”產(chǎn)品報(bào)價(jià)38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀(jì)錄，深圳蛇口自貿(mào)區(qū)的招商海上世界雙璽開盤最高報(bào)價(jià)也超過20萬元/平方米，總價(jià)超過了1億元。

那么今年豪宅究竟賣得怎么樣？北京北五環(huán)區(qū)域某高端項(xiàng)目營銷總監(jiān)對本報(bào)記者感慨：“2015年豪宅太多了，營銷人的日子不好過。”她說，業(yè)內(nèi)所謂的北京豪宅元年，北京多個(gè)豪宅項(xiàng)目貨值很高，盡管有互聯(lián)網(wǎng)、金融圈新貴做支撐，但畢竟“塔尖”上客戶不多，面臨供量加大帶來白熱化競爭，北京在售豪宅項(xiàng)目或多或少都面臨挑戰(zhàn)。

2015年即將結(jié)束，2016年一線城市的高端住宅市場前景又將如何？壓力將低于今年還是甚于今年？對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅日前對記者分析，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求的現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本明顯高于周邊項(xiàng)目，因此即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約，其競爭力必然也存在一定短板。因此她認(rèn)為，雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

“產(chǎn)品做好、品質(zhì)到位，銷售額自然就上升。就營銷而言，一個(gè)項(xiàng)目賣好不是難事，但需要看前提，如果價(jià)格高還要銷售額就比較難。”某香港上市房企北京區(qū)域公司副總經(jīng)理日前在北京出席論壇時(shí)如是說道。

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