萬(wàn)科成北京樓市銷售冠軍 已無(wú)多少優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備

165.9億元。北京樓市2015年銷售冠軍。

這是從杭州北上的萬(wàn)科北京總經(jīng)理劉肖第一年交出的成績(jī)單。自去年年初接替毛大慶掌舵北京后，這位出身麥肯錫、頂著萬(wàn)科“第三代”光環(huán)空降北京的“新人”一直頗受各方關(guān)注。他大刀闊斧地給北京萬(wàn)科做了多場(chǎng)手術(shù)——這也讓很多人對(duì)北京萬(wàn)科今年業(yè)績(jī)十分感興趣。

現(xiàn)在看來(lái)，成績(jī)不錯(cuò)。據(jù)北京建委數(shù)據(jù)顯示，2015年網(wǎng)簽商品房中，萬(wàn)科銷售165.9億元，市場(chǎng)占有率5.2%，是今年的雙料冠軍。排在后面的分別是，首開(kāi)139億元與保利117.7億元。而在過(guò)去一年純商品住宅累計(jì)銷售金額排名中，萬(wàn)科同樣獨(dú)占鰲頭，全年銷售144.9億元，市場(chǎng)占有率高達(dá)7%。

劉肖過(guò)去一年更多精力放在了轉(zhuǎn)型之上。在接受界面新聞專訪時(shí)，他曾提到自己接手北京萬(wàn)科后遇到最大的困難就是轉(zhuǎn)型。在兩百億的高點(diǎn)選擇轉(zhuǎn)型，其實(shí)與二次創(chuàng)業(yè)、重新開(kāi)始無(wú)異。

2015年的北京樓市也與過(guò)往不同。一些結(jié)構(gòu)性的變化正深刻影響著房企的打法與節(jié)奏。

數(shù)據(jù)顯示，2015年北京樓市總成交金額為3204億元，商品住宅全年成交金額為2095億元，占整體的65%，同比增幅達(dá)36%。但商品住宅供應(yīng)面積卻僅為583萬(wàn)平方米，同比下降37%。這隨之帶來(lái)的便是成交上的量?jī)r(jià)齊升，2015年商品住宅銷售均價(jià)同比提升了36%。

這些互相對(duì)立的數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)簡(jiǎn)單的現(xiàn)實(shí)，即北京樓市正在逐漸高端化。事實(shí)上，在逐年縮減的商品住宅供應(yīng)中，高端供應(yīng)的占比從2014年的18%提升至29%。而供給結(jié)構(gòu)調(diào)整傳導(dǎo)至成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，高端成交占比升至19%，首置降至33%，較2014年首置成交占比40%也有大幅下降。

高端項(xiàng)目和地塊的不斷入市也正在讓整個(gè)市場(chǎng)的交易結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，首次置業(yè)者面對(duì)高昂的新房價(jià)格更傾向于考慮二手房。數(shù)據(jù)顯示，去年北京二手房成交面積1794萬(wàn)平方米，共計(jì)成交19.7萬(wàn)套，均創(chuàng)下歷史新高。而二手房與新房成交套數(shù)的比值也已由2014年的2.2攀升至去年的3.6。

此外，商改住項(xiàng)目的成交大增也在顯現(xiàn)北京市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)的微妙變化，2015年商改住項(xiàng)目共計(jì)成交149萬(wàn)平方米，增幅高達(dá)76%，成交均價(jià)亦同比攀升31%，市場(chǎng)熱度遠(yuǎn)超2014年。這些變化背后揭示出一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯，在新房市場(chǎng)高端化趨勢(shì)明顯的背景下，二手房和商改住項(xiàng)目正在吸收部分客群。

一方面，商品住宅供給的持續(xù)下降與高端化趨勢(shì)，正在改變北京樓市的交易結(jié)構(gòu)。另一方面，看似無(wú)限飛漲的地價(jià)正在不斷抬高房企成本，這座白銀時(shí)代的房企必爭(zhēng)之城，正在抬高它的門檻。

在北京商品住宅銷售排行前20的榜單中，銷售金額排行已經(jīng)從去年最低17億提升至今年的19億元。而入選這個(gè)榜單的面積占比與金額占比有所下降，表明北京樓市與全國(guó)迥異——集中度竟然有所降低，這意味著，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)一步加劇。

這正是劉肖需要面對(duì)的新情況。在今年的銷售榜Top20中，萬(wàn)科有四個(gè)項(xiàng)目位列其中。在變化的市場(chǎng)環(huán)境中取得這樣的成績(jī)，對(duì)于過(guò)去在高端市場(chǎng)投入不多的北京萬(wàn)科來(lái)說(shuō)已屬不易。而相比于眼前，今年劉肖的擔(dān)子可能要更重，在一方面兼顧北京萬(wàn)科轉(zhuǎn)型事宜之外，他還需要在日益瘋狂的北京土地市場(chǎng)上獲得更多地塊才能保持公司業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)定。事實(shí)上在接手北京萬(wàn)科之初，這家公司已沒(méi)有多少優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備了。

這看起來(lái)是今年擺在劉肖和眾多房企面前的難題。這位在萬(wàn)科內(nèi)部評(píng)價(jià)頗高的年輕副總裁曾表示“如果北京萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型不能成功，那么我在萬(wàn)科留下來(lái)就沒(méi)有價(jià)值”。

如今這張還算不錯(cuò)的成績(jī)單，意味著在白銀時(shí)代帶領(lǐng)北京萬(wàn)科背水一戰(zhàn)的劉肖，已渡過(guò)他面前的第一道坎。那么接下來(lái)呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。