2016年匯率攪動北京房地產(chǎn) 波動加速外資基金出售資產(chǎn)

日前，仲量聯(lián)行發(fā)布了《2015年第四季度北京房地產(chǎn)市場報告》。報告指出，受益于強勁的內(nèi)資需求，2015年第四季度北京甲級辦公樓市場凈吸納量取得了2010年以來四季度的最高值。但長期來看，匯率會成為影響2016年北京房地產(chǎn)市場的主要因素，屆時，波動明顯的美元及人民幣匯率或將促使更多的外資基金試圖出售其位于北京的資產(chǎn)。

市場冷熱不均

報告統(tǒng)計顯示，2015年第四季度北京甲級辦公樓市場凈吸納量達到18萬平方米，同比增長13.8%。得益于新入市項目逐步提高的入駐，望京、中關村以及金融街成為凈吸納量的主要貢獻者。

仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀睿柯說：“內(nèi)資IT和金融公司是北京甲級辦公樓的主要吸納者，對于已經(jīng)到來的2016年，他們還將持續(xù)對北京甲級辦公樓市場起到主要支撐作用。”

工業(yè)物業(yè)市場租賃方面，報告指出第三方物流企業(yè)是支撐市場需求的主要力量。據(jù)仲量聯(lián)行工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔介紹，由于連續(xù)三個季度沒有新增供給，北京工業(yè)地產(chǎn)市場始終處于供不應求的環(huán)境，這使得業(yè)主方在2015年年末取得了租金的小幅增長。

相比之下，高端住宅市場略顯“冷清”。報告顯示，2015年第四季度，北京市場豪華公寓的銷售量環(huán)比減少32%至432套。報告分析認為，是新項目較高的報價抑制了北京高端住宅市場的銷售率。同時，環(huán)境問題也導致北京高端住宅的租賃需求同期疲軟。

匯率比利率影響大

至于對2016年北京房地產(chǎn)市場的預期，有人擔心中國政府調(diào)整利率的節(jié)奏或將影響房地產(chǎn)的銷售及租賃項目。

但仲量聯(lián)行中國華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文表示，利率的調(diào)整預期有限，且局限于住宅市場，并不會對北京整體房地產(chǎn)市場造成壓力。與其關注利率，麥哲文強調(diào)，匯率才是2016年影響北京房地產(chǎn)市場的關鍵因素。

麥哲文指出，2016年美元匯率將出現(xiàn)明顯波動，同時人民幣加入特別提款權（SDR）后，匯率也將迎來更頻繁的波動。

在此背景下，一方面這將促使更多的外資基金試圖出售其位于北京的資產(chǎn)，尤其是那些持有期即將結束的資產(chǎn)。

另一方面，出于增大其對其他貨幣資產(chǎn)的敞口從而保持其投資組合的價值的考慮，更多投資者或將考慮進行更多的對外房地產(chǎn)投資。

對此，報告以辦公樓這一北京房地產(chǎn)市場最熱門分支為例指出：2016年更多的房地產(chǎn)投資者會希望資產(chǎn)配置多元化，考慮到中國經(jīng)濟的放緩而導致中國市場的不確定性或使得投資者無法得到在過去所達到的投資回報，很大一部分的興趣開始轉向境外投資。

不過，仲量聯(lián)行華北區(qū)資本市場部總監(jiān)秦子凡說：“在外國基金已經(jīng)在中國持有資產(chǎn)的情況下，由于匯率的利空，他們將會試圖盡快減少其資產(chǎn)的持有。由于可出售資產(chǎn)的增加，這將會導致更多的購買機會。這對于其他的一些基金，尤其是已經(jīng)感受到需要投資于增值型資產(chǎn)壓力的基金來說也是個好消息。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。