2月賣房不給力上市量少 后續(xù)供應(yīng)金三起開閘

春節(jié)前后，“缺房”“漲價”的聲音一直不斷，購房者恐漲心態(tài)進(jìn)一步增強(qiáng)，也給樓盤蓄水帶來了充足的人氣。不過就全年情況看，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計今年支撐房價上漲和銷量上沖的動力其實(shí)并不如去年強(qiáng)勁，此外在短期的供應(yīng)緊缺后，新一輪上市高峰很快就會到來。

猴年首月賣房不給力

今年1月南京樓市住宅成交連續(xù)第7個月過萬套，也創(chuàng)下歷史同期的“最火開局”。然而2月份的樓市銷量卻似乎回歸到淡季常態(tài)。受春節(jié)影響，2月前半個月南京樓市僅有9個交易日，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示這段時間全市住宅累計成交1673套，認(rèn)購2073套，日均成交、認(rèn)購分別為185套和230套，相比去年同期水平分別下滑了4成和3成。

2月份銷量下滑的一個主要原因就是新房上市量比較小，市場面情況顯示，此前的1月份全市共有23家樓盤開盤推出近5000套新房源，到了2月份，全市預(yù)計開盤的樓盤大約有24家，雖然數(shù)量跟1月差不多，但如果按照各家的計劃來推算，上市量僅為3100多套，相比1月份下降了約2000套。此外2月份至今新批銷售許可證的節(jié)奏也有所放緩，半個月時間僅有20家樓盤領(lǐng)取了新房源銷許，其中還有4家是車位或商鋪，住宅樓盤僅有16家。

“新貨舊貨”俱減多板塊傳出“房荒”

業(yè)內(nèi)調(diào)查顯示，一些年前頻頻開盤賣房的熱點(diǎn)區(qū)域，眼下可售房源都很吃緊。例如河西南板塊節(jié)前有多盤上市，春節(jié)期間幾乎全線不休假，但各家售樓處眼下都表示基本無房可賣，春節(jié)加班也是為后期蓄水。仙林湖板塊包括新城香悅瀾山、金地湖城藝境等樓盤也表示，目前除少量社區(qū)商鋪外，住宅暫時缺貨。江北板塊位于緯三路和緯七路隧道口的榮里、華潤國際社區(qū)、保利西江月等樓盤也大都表示眼下沒有房源在售。鼓樓濱江板塊春節(jié)前也有多家樓盤開盤，而眼下包括世茂外灘新城、龍湖春江紫宸等項(xiàng)目在內(nèi)也幾乎都沒有可售房源。總體上看，各大板塊中目前僅有江寧、城南、城東可售房源還比較充足。

事實(shí)上，造成目前“缺房”現(xiàn)象的原因不僅是新房上市量縮減，還有庫存量的持續(xù)走低。截至2月中旬，南京樓市的住宅庫存僅為4.46萬套，和1月初的4.86萬套相比又下降了約4000套，相比去年初5.5萬套的數(shù)量下降了1萬多套。另有業(yè)內(nèi)調(diào)查顯示，在眼下4萬多套庫存中，其實(shí)還有相當(dāng)一部分被車位、地下室和物業(yè)管理用房所占據(jù)，住宅可售房源或許更少。“新貨舊貨”一齊減少，無疑會對市場供應(yīng)產(chǎn)生直接影響。

不過業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，眼下的“無房可賣”也只是暫時現(xiàn)象，往年春節(jié)所在的月份也都是推房淡季，一般從金三銀四開始，供應(yīng)量就會大舉開閘，有調(diào)查顯示，目前全市宣稱暫時無房可售的樓盤大約有40家，絕大多數(shù)樓盤在三四月份都會有下一批推房計劃。“2016年一季度可能是南京樓市近年上市量最少的一個季度，開發(fā)商日子也比較好過，不過后面幾個季度供應(yīng)會逐漸增加。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示。

春節(jié)前后房價“漲聲”此起彼伏

除了“缺房”的聲音外，春節(jié)前后南京房價的“漲聲”也是此起彼伏，尤其是在地價擊破4萬元/㎡的河西中部，剛拿下G68“地王”的上海建工，目前正在開發(fā)的海玥名都苑項(xiàng)目，此前傳出135—180㎡的精裝大戶型預(yù)計價格高達(dá)4.5萬元/㎡，總價達(dá)到600萬以上。在城中板塊，備受關(guān)注的豪宅項(xiàng)目萬科安品園舍本月也領(lǐng)到首批房源的銷許，11套豪宅面積462-688㎡，銷許均價高達(dá)5.9萬元/㎡，總價達(dá)到3000萬以上，成為南京樓盤的房價新高。江心洲板塊此前房價已突破3萬，近日升龍G82地塊規(guī)劃出爐，年內(nèi)將開發(fā)為升龍?zhí)一▓@著上市，僅有12棟5層住宅，有小道消息稱項(xiàng)目未來入市價位或觸及6萬元“天花板”。仙林湖高科榮境此前新推的精裝大平層價位已接近3萬元/㎡，眼下包括金地湖城藝境、新城香悅瀾山等改善樓盤也都傳出后期新推房源價格預(yù)計會過2萬。上市量最大的江北板塊1月份就有多家樓盤出現(xiàn)漲價，本月又有多家樓盤陸續(xù)傳出后期房源價格看漲。

但在另一方面，來自物價部門的樓盤“限漲”也愈來愈頻繁：“春節(jié)前公司就定下了‘漲價目標(biāo)’，下一批房源均價打算突破2萬，但由于物價部門限制沒能實(shí)現(xiàn)。”江寧一家近期漲價的樓盤銷售負(fù)責(zé)人透露。江北一家樓盤春節(jié)前也向意向買家發(fā)出了“節(jié)后漲價”短信，不過同樣由于被“限漲”，新批的銷許價位雖有一定上漲，但并未達(dá)到開發(fā)商宣稱的漲幅。

南京房價上漲驅(qū)動力正在消減下半年行情或現(xiàn)調(diào)整

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，土地拍賣、需求火熱、投資攀升是促成去年南京樓市量價齊升的“三駕馬車”，而在今年，這些因素都蘊(yùn)含著變數(shù)。首先是經(jīng)歷去年一年需求大量釋放后，南京樓市今年的購買力尤其是剛需能否維持旺盛是個疑問，統(tǒng)計部門近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2015年末南京常住人口達(dá)823.59萬人，與2014年末的821.61萬人相比凈增的常住人口只有1.98萬人，同時2014年也只凈增2.83萬人。南京房地產(chǎn)促進(jìn)會秘書長張輝表示，目前南京樓市的成交量主要靠改善型需求和投資需求來拉動，稍有不慎，就可能產(chǎn)生成交量的大幅下滑，進(jìn)而拖累到房價致其下跌：“改善需求和投資需求都不屬于剛性需求，在樓市調(diào)整時最容易陷入觀望，這種新的需求結(jié)構(gòu)，未來可能造成市場更多更大的波動，而且樓市調(diào)整后回暖需要的時間也會更長，購房者必須要有清醒認(rèn)識。”

而對于投資，近期也頻頻有權(quán)威人士指出，今年在房價上漲較快的一線城市和部分二線城市投機(jī)炒房要三思而后行。去年以來房價上漲較快的河西、江北，投資購房比例已經(jīng)在明顯上升，江北一家樓盤的銷售負(fù)責(zé)人透露稱，近期項(xiàng)目兩次開盤，前一次投資買家比例低于自住，后一次已經(jīng)超過了自住買家。“一般投資比例超過20%就已經(jīng)是泡沫信號了，眼下南京很多高價樓盤已經(jīng)不適合投資。”有業(yè)內(nèi)營銷人士表示。

至于頻頻出現(xiàn)的“地王”，業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為高地價主要是資本現(xiàn)象，所帶來的房價預(yù)期還需接受市場面的考驗(yàn)，孟祥遠(yuǎn)分析稱，開發(fā)商并非拿了高價地就能順利賣出高價房，此前南京樓市也有過“地王盤”遭遇滑鐵盧的先例，還有一些區(qū)域地價雖然上來了，但房價抗性依舊存在。他預(yù)計稱，年初南京樓市供應(yīng)量比較有限，房價還會走在上行通道，但從二季度開始供應(yīng)量會有所上升，一些“地王盤”也開始扎堆入市，后期若無增量需求，庫存恐怕會有所回升，一些不符合市場需求的地王也有被套的風(fēng)險。預(yù)計今年南京樓市成交量同比可能會有明顯下降，尤其是在下半年，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。