房企2月繼續(xù)積極拿地 或面臨兩難

受春節(jié)影響，2月上半月雖然成交的土地?cái)?shù)量不多，但自去年以來(lái)頻現(xiàn)的地王熱仍在繼續(xù)。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份截至17日，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額突破了176.3億，預(yù)計(jì)最后全月將在250億左右，這一數(shù)據(jù)雖然低于前幾個(gè)月，但因?yàn)?月的特殊性，土地出讓數(shù)量較少，整體看，標(biāo)桿房企依然維持了非常積極的拿地意愿。

根據(jù)數(shù)據(jù)，2月份20大標(biāo)桿房企拿地金額已經(jīng)超過(guò)2015年2月全月的155.52億，預(yù)計(jì)全月同比拿地金額漲幅將高達(dá)5成以上。

多家企業(yè)在2015年第三季度開(kāi)始加速積極拿地。從2月份積極拿地的企業(yè)看，保利、萬(wàn)科、首開(kāi)、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、富力、綠城等企業(yè)均非常積極，整體上看，房企拿地主要集中在一二線城市。

例如，2月16日，經(jīng)過(guò)133輪報(bào)價(jià)，恒大地產(chǎn)以37.71億元競(jìng)得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬(wàn)平方米商住地地塊，樓面價(jià)達(dá)9359元/平方米，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房?jī)r(jià)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，截至日前，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門(mén)、大連10大城市2月份居住類住宅土地合計(jì)簽約7宗，平均樓面價(jià)高達(dá)8872.82元/平方米，環(huán)比1月份7760.64元/平方米的成交樓面均價(jià)上漲14%，同比2015年2月土地成交均價(jià)漲幅高達(dá)190%。

而自2015年來(lái)，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3517.13億拿地。從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。越來(lái)越多的房企扎堆一線城市。以北京為例，在去年11月，很多企業(yè)多年來(lái)第一次拿地，比如陽(yáng)光城在臺(tái)湖、綠城在門(mén)頭溝，扎堆制造地王。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，從全國(guó)樓市看，市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大。針對(duì)三四線城市存在的明顯過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開(kāi)始全面回歸一二線城市，這也造就了一線城市和二線核心城市地王頻出的現(xiàn)象。北京等一線城市在標(biāo)桿房企爭(zhēng)搶拿地的影響下，已經(jīng)出現(xiàn)地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這也蘊(yùn)含著不少風(fēng)險(xiǎn)。

2013年北京開(kāi)始出現(xiàn)地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的情況，并產(chǎn)生了多宗地王;隨著2015年6月大興、豐臺(tái)等多宗高價(jià)地的成交，地價(jià)遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)幾乎成為土地市場(chǎng)的普遍現(xiàn)象。地價(jià)的高企催生了多個(gè)豪宅項(xiàng)目。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年2月16日，在1個(gè)多月時(shí)間內(nèi)，北京純商品房住宅簽約套數(shù)為4299套，其中300萬(wàn)以內(nèi)的剛需物業(yè)只有2346套，占比為54.6%，這一比例連續(xù)多年來(lái)持續(xù)降低。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌說(shuō)，現(xiàn)在的問(wèn)題在于，土地出讓價(jià)格如此之貴，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間已經(jīng)非常狹小。以廣州西邊的廣鋼新城為例，土地樓面價(jià)已經(jīng)2萬(wàn)多了，但建成后只能賣3萬(wàn)左右，“開(kāi)發(fā)商的壓力非常大，要做非常大的投入才行，因?yàn)榈罔F再過(guò)兩站到廣佛交界處的南海，價(jià)格只有一半左右。”

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，高地價(jià)也把他們推入到一個(gè)兩難的境地。由于高地價(jià)侵蝕了利潤(rùn)率，使得房企前期投資壓力增大、投資回收期延長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)速度減緩，不買地未來(lái)就沒(méi)有項(xiàng)目可供開(kāi)發(fā);如果出手購(gòu)買高價(jià)地，未來(lái)或?qū)⒚媾R較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在你別看大家在廣州拿地很積極，但相比售價(jià)來(lái)看壓力非常大，有些項(xiàng)目是虧損在賣，這種市場(chǎng)是不健康的。”龍斌說(shuō)，有些企業(yè)不拿地就無(wú)法占有市場(chǎng)，就有被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，但一拿地后就有經(jīng)營(yíng)的壓力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。