更多省份將放去庫存“大招” 福建出臺“閩八條”

福建出臺“閩八條”，允許商用地變身宅地

財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策2月22日起正式實施。福建也迅速跟進(jìn)，發(fā)布了《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》（下稱《意見》）。根據(jù)新華社粗略統(tǒng)計，截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政包括降低稅費、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。

福建《意見》含八項化解地產(chǎn)庫存的措施，也被稱為“閩八條”。其中包括：居民購買首套房，商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例可按20%執(zhí)行；農(nóng)民進(jìn)城購房有現(xiàn)金直補(bǔ)；計劃收購或租賃商品房作公租房等。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時預(yù)計，全國“兩會”前后，各省份不同力度的房地產(chǎn)市場寬松政策將密集出臺。

福建原則上不再新建公租房

福建省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年福建省房地產(chǎn)開發(fā)投資4469.61億元，比上年下降2.1%。其中住宅投資下降1.8%。全省商品房銷售面積4037.76萬平方米，下降2.0%，商品房銷售額3585.81億元，下降4.7%。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對《第一財經(jīng)日報》記者分析，在福建，目前除了廈門的庫存壓力比較小以外，其他大多地方的庫存都很大。廈門、泉州、福州等因為產(chǎn)業(yè)發(fā)展，吸收了大量的外來人口，而龍巖、南平、三明、寧德等地的人口都出現(xiàn)了外流，這些地方都存在較大的去庫存壓力，今后房地產(chǎn)投資仍可能繼續(xù)下滑，這對地方經(jīng)濟(jì)的影響不小。

截至2015年12月底，福建全省房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實庫存7525萬平方米，去化周期約為26個月，其中住宅庫存去化周期約為17個月，商業(yè)、辦公等非住宅用房去化周期更長、難度更大。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，福建很多地市對房地產(chǎn)的依賴度比較大，加大樓市去庫存力度，有利于促進(jìn)資金流動和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，如何去庫存也是當(dāng)前福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大重點。

《意見》提出，各市、縣（區(qū)）政府原則上不再新建公租房，通過收購庫存商品房或長期租賃住房作為公租房。各市、縣（區(qū)）政府收購庫存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設(shè)年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。棚改項目和房屋征收實行貨幣化安置比例原則上不低于70%。

允許商用地“轉(zhuǎn)性”

在業(yè)內(nèi)人士看來，福建此次出臺的“閩八條”最大的一個亮點就是可以土地“轉(zhuǎn)性”?！兑庖姟诽岢?，要優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)。對非住宅庫存特別是商業(yè)辦公庫存明顯供過于求的市、縣，要暫停商業(yè)辦公用地供應(yīng)。2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構(gòu)成閑置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業(yè)辦公用地，可轉(zhuǎn)型為商品住宅用地。

張大偉對《第一財經(jīng)日報》記者分析，福建新政策力度較大，特別是針對商辦用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商業(yè)地產(chǎn)過?，F(xiàn)象。

以廈門為例，目前廈門住宅的去化壓力非常小。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎說，由于廈門的土地供應(yīng)一直比較有限，因此庫存去化周期也比較短。但廈門的商業(yè)、soho類項目目前已嚴(yán)重過剩。

王崎認(rèn)為，“改性”應(yīng)該分具體區(qū)域來看。從城市規(guī)劃角度來說，在類CBD中心區(qū)的辦公區(qū)域絕不能放開“改性”。此外，如果辦公用地動輒可以“改性”，對周邊高價“地王”競得的住宅用地可能也不公平。

對于二者之間的價差，《意見》提出，新用途土地價格按評估價與最近一年該縣（市、區(qū)）相同土地級別公開出讓最高成交價孰高確定，舊用途土地價格按評估價與原成交價孰低確定，并以二者差價擬定應(yīng)補(bǔ)交的土地價款。上述結(jié)果經(jīng)當(dāng)?shù)卣恋毓芾砦瘑T會等土地出讓議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)研究同意，并公示無異議后，補(bǔ)簽土地出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金（若最終確定的新用途土地價格低于原成交價的，不予退還差價）。

去庫存效果因地而異

盡管各地政府在樓市去庫存方面頻放大招，但去庫存效果卻因地而異。

在福建，山多地少，一直以來當(dāng)?shù)亟?jīng)商群體十分龐大，很多人在外經(jīng)商，購買力比較強(qiáng)。再加上與其他省份相比，福建人對置業(yè)更為熱衷，因此福建整體房價的水平也比較高。例如目前廈門的房價已經(jīng)超過了廣州，而類似安溪等山區(qū)縣城的房價趕上了中西部和東北的不少省份，一些小鎮(zhèn)的房價也超過了內(nèi)陸省份的地級市。

例如在福建泉州的一個山區(qū)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)刂行逆?zhèn)區(qū)新開發(fā)的一個小區(qū)配套十分一般，只有120平方米左右的戶型，售價每平方米4000元，但目前也基本銷售一空。“現(xiàn)在我們這里農(nóng)民建房基本被禁止，此外由于山區(qū)小學(xué)撤并，山村的孩子讀書都要到中心鎮(zhèn)區(qū)，再加上在外頭做生意的人也會回來買，因此這個樓盤也賣得很好。”在該小區(qū)買房的陳先生告訴記者。

福建當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，福建很多地方并不缺乏購買力，如果政府的措施落實，再加上有好的產(chǎn)品，那么去庫存還是可以取得不錯的效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。