房貸加杠桿進行時：首付比例尚存下調空間

春節(jié)前，央行和銀監(jiān)會聯合發(fā)文調整個人住房貸款政策，一時間，個人住房貸款“加杠桿”引起廣泛討論。

近日，央行行長周小川表示，個人住房加杠桿邏輯是對的，住房貸款應該有大力發(fā)展的空間，“個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的。”

那么，接下來房貸寬松政策還會不會加碼？比如首付和利率等；消費貸款和個人經營性貸款會否成為潛在熱點？

“周小川的此番講話，釋放了信號，銀行會進一步擴大房貸業(yè)務規(guī)模；樓市繼續(xù)維持低首付、低利率，買房的杠桿率提高，對于銀行來說仍屬可控和可承受；銀行的風險和壞賬率目前主要集中在企業(yè)和地方政府債務，并非家庭和個人住房貸款方面，對銀行來說，房貸資產依然是銀行的優(yōu)質資產。”融360房貸分析師胡飛船表示。

胡飛船分析稱，在風險可控的前提下，首付比例還有下調的空間。

業(yè)內人士亦指出，在經濟下行壓力較大的情況下，個人進行企業(yè)經營的成本越來越高，風險也變大，相比個人消費貸款，個人經營性貸款火熱程度勢必會差一些。此外，圍繞個人房貸的衍生類信貸產品則會受到銀行青睞。

首付下調會否增加壞賬？

2月初，央行和銀監(jiān)會發(fā)布針對房地產市場的新政策，包括降低首付比例等，不少人士認為這是在加杠桿。

對此，周小川2月26日在回答記者提問時表示，住房貸款應該有大力發(fā)展的空間。個人住房貸款在銀行總貸款的比重還是偏低的，有的國家占到40%～50%，中國只有百分之十幾，所以銀行覺得還是比較安全的產品，所以有很大的發(fā)展機會。

《每日經濟新聞》記者注意到，融360發(fā)布的數據顯示，截至2月20日，在全國529家銀行中，共有104家銀行將首套房首付比例調至2成，占比達19.66%。

對于房貸政策走勢，融360方面分析指出，首套房二成首付已落地，個人房貸投放將加大。

胡飛船分析認為，如果在風險可控的前提下，首付比例還有下調的空間。之前首套房首付30%時，市場上還有一種首付貸產品，為首付不夠的人群提供首付貸款，費用率能達到百分之十幾甚至二十幾。而且這種貸款產品的壞賬率在整個信貸市場還是比較低的。所以，購房人群對銀行來說是優(yōu)質客戶，只要嚴格做好貸款審批工作，即使首付下調，也能夠做到風險可控。

值得注意的是，周小川還認為，在宏觀和微觀審慎監(jiān)管框架下，將來應更加強對銀行總體健康程度的考核，讓銀行有更大的自主權來決定他們對不同客戶采取什么樣的政策。

“定價更靈活，并不代表一定是利率優(yōu)惠打折，而是會與市場結合更緊密，適應不同的市場變化。比如在一些去庫存城市和一線城市，應該采取不同的措施。目前普遍來看，一線城市的利率要比其他城市優(yōu)惠力度更大，一線城市的樓市成交也相對更加火爆。對于樓市成交不活躍的城市，利率下浮的空間是存在的，但是每家銀行要考慮實際的風險控制，審慎對待利率的調整，加強審批。”胡飛船表示。

銀率網分析師閆博鍇在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，今年2月2日，央行、銀監(jiān)會剛剛針對購房按揭首付款政策做出了調整，提出了“分類指導，因地施策”的原則，在此原則下，央行在房貸政策上近期有更多政策調整的概率較小。目前，房貸首付在非限購城市，首套和改善型二套最低比例可到20%，首套利率原則上可到基準貸款利率的7成，這基本達到歷史的最低值。

閆博鍇進一步表示，未來，在政策執(zhí)行層面上的自主權會下放到各家銀行，銀行會結合各省市的樓市狀況，自行在目前政策范圍內制定房貸的相關成數和利率標準，購房人也會因自身信貸資質情況的不同，最終得到差異化的貸款。

此外，若首付和利率都下調，會不會使銀行壞賬增加？

胡飛船指出，首付下調，可以彌補利率下行給銀行造成的利潤空間的擠壓，通過降低首付比例增加貸款額度來增加利息收入。但這有一個前提，銀行必須確保自身的健康度，比如對客戶的還款能力要做更加嚴格的審核，貸款額度要與還款能力相匹配，在這一前提下，銀行壞賬就不會增加。

銀行青睞個人房貸衍生品

周小川還強調，從宏觀層面看，中國如果想控制杠桿率，關鍵還是要如何應對企業(yè)杠桿率過高的問題。“從總量上來講，個人消費貸款的杠桿率不太高。”

那么，在個人部門加杠桿情況之下，消費貸款或個人經營性貸款等領域將成為潛在熱點？

“具體到各家銀行個貸部門的操作上，針對個人的貸款產品會越來越得到銀行重視，而這其中包括了個人房貸、個人車貸、個人經營性貸款、個人消費貸款、個人旅游貸款和個人教育貸款等，可以覆蓋到個人生活的方方面面。在這些貸款產品上都可以加杠桿，提高貸款額度。”閆博鍇表示。

閆博鍇指出，在產品上，銀行出于對信貸資產的安全考慮，還會偏愛有抵押物的個貸產品，圍繞個人房貸的衍生類信貸產品會受銀行青睞，例如加按揭，補按揭，也不排除加成轉按揭產品的解封，而這些都應是在“分類指導，因地施策”和樓市去庫存的原則前提下。

融360房貸分析師宋璨則表示，現在80后、90后成為消費增長主力人群，他們對于消費貸款的接受度非常高，因此有望帶動消費貸款成為下一個熱點。而當經濟下行壓力較大時，個人進行企業(yè)經營的成本越來越高、風險也變得更大，銀行為了控制壞賬率，對個人經營性貸款的發(fā)放會更加謹慎，因此，個人經營性貸款比之個人消費貸款，火熱程度勢必會差一大截。

此外，閆博鍇還特別提醒消費者，貸款比例的提升，首付比例的下降只意味著貸款門檻的降低，伴隨而來的卻是把減少的首付轉嫁到了后期的月供之中，未來的還款成本將會提高，還款壓力就會加大，在貸款前務必做好還貸規(guī)劃。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。