悉尼房地產(chǎn)泡沫破裂？房?jī)r(jià)跌至10個(gè)月新低

在中國(guó)上海、北京等多個(gè)一線城市房地產(chǎn)交易火爆之際，遠(yuǎn)在大洋彼岸的澳大利亞最大城市悉尼的樓市卻在“大幅降溫”。

房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogicInc.在周二發(fā)布的報(bào)告中稱，悉尼2月房?jī)r(jià)中值為73萬(wàn)澳元，為10個(gè)月新低，同比下滑4.6%，為至少1990年以來(lái)最大跌幅，是全國(guó)均價(jià)跌幅的兩倍，且已連續(xù)第三個(gè)月走低。去年10月，悉尼房?jī)r(jià)中值創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到80萬(wàn)澳元。自2008年底以來(lái)，悉尼房屋價(jià)值總計(jì)上漲了78%。

彭博社文章稱，監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，并收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，這造成了市場(chǎng)需求出現(xiàn)一定程度的萎縮。

澳大利亞在2015年實(shí)施了五年以來(lái)的首次加息，這限制了人們的支付能力，降低了人們對(duì)抵押貸款的需求。澳洲聯(lián)儲(chǔ)周一公布的數(shù)據(jù)顯示，未償付抵押貸款增速在1月放緩至7.3%，去年12月為7.4%，連續(xù)兩個(gè)月放緩。

這在一定程度上還與掛牌房屋的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相關(guān)。“特別是在圣誕節(jié)和元旦期間，市場(chǎng)上的高端住房供應(yīng)量會(huì)減少，能出售的就更少了。每一年年初幾個(gè)月，我們都會(huì)看到房?jī)r(jià)中值出現(xiàn)下滑。我認(rèn)為，房?jī)r(jià)仍將下跌。”CoreLogic高級(jí)分析師CameronKusher稱。

CameronKusher還認(rèn)為，這與大多數(shù)悉尼人無(wú)法支付更高房?jī)r(jià)有關(guān)，“我認(rèn)為，買(mǎi)家支付水平已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，特別是國(guó)內(nèi)公民，人們無(wú)法為悉尼住房支付更高的價(jià)格了。”

與此同時(shí)，悉尼房屋供應(yīng)量居高不下，目前掛牌出售的房屋數(shù)量比一年前多了22.3%。澳大利亞金融評(píng)論（AFR）援引研究公司SQMResearch數(shù)據(jù)顯示，悉尼市掛牌上市房屋數(shù)量2月同比增加了15.1%；過(guò)去三周，房屋拍賣(mài)清盤(pán)率超過(guò)70%。

SQMResearch董事總經(jīng)理LouisChristopher認(rèn)為，悉尼房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，不是崩盤(pán)也不是繁榮。“悉尼西部一些區(qū)域房?jī)r(jià)表現(xiàn)疲弱，但我們認(rèn)為，2016年平均仍將上漲4%-6%。”

此前，BronteCapital首席投資官JohnHempton和VariantPerception創(chuàng)始人JonathanTepper不約而同地警告，悉尼西部郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)迫在眉睫的崩盤(pán)，他們發(fā)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)普遍存在不良貸款，抵押貸款欺詐現(xiàn)象也在其中。

“我發(fā)現(xiàn)，研究越深入，市場(chǎng)看起來(lái)就越不理智。住房的大量供應(yīng)和價(jià)格，與其建筑成本和周邊人群的收入不匹配。”JohnHempton如此表示。

不過(guò)，CameronKusher認(rèn)為，他不認(rèn)為目前有可以觸發(fā)樓市崩盤(pán)的催化劑。他對(duì)ABC在線新聞表示，“當(dāng)然，房?jī)r(jià)很高昂，但我不認(rèn)為當(dāng)前會(huì)有什么因素刺激人們拋售房產(chǎn)。”但他也同時(shí)承認(rèn)樓市負(fù)債高企和價(jià)格居高不下的確存在一些威脅。

對(duì)市場(chǎng)彈性而言，正在以及即將掛牌的房屋數(shù)量將是個(gè)“試金石”，CoreLogic如此認(rèn)為。該公司研究部門(mén)負(fù)責(zé)人TimLawless認(rèn)為，最關(guān)鍵的時(shí)點(diǎn)是3月晚些時(shí)候，“超級(jí)星期六”的拍賣(mài)日。

值得注意的是，澳大利亞不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不一。比如，該國(guó)第二大城市墨爾本的房?jī)r(jià)就在快速增長(zhǎng)。過(guò)去的一個(gè)季度，墨爾本房?jī)r(jià)上漲了3.8%，過(guò)去12個(gè)月的漲幅高達(dá)11.1%?；舭吞兀℉obart）房?jī)r(jià)則創(chuàng)紀(jì)錄地出現(xiàn)8.5%的季度性跳漲，年化漲幅為6.2%。

澳大利亞政府正著手減少供給端。該國(guó)1月?tīng)I(yíng)建許可環(huán)比下滑7.5%，同比更是暴跌15.5%，較市場(chǎng)預(yù)期水平低了5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，為2012年4月以來(lái)最大跌幅，同時(shí)為連續(xù)第三個(gè)月下跌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。