樓市高杠桿需警惕 美國(guó)次貸危機(jī)是前車(chē)之鑒

房地產(chǎn)“場(chǎng)外配資”近日引發(fā)了熱議。正在逐漸加大的杠桿，雖然據(jù)估算遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度，但趨勢(shì)和跡象已經(jīng)很明顯，考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的體量、影響力和在中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的重要程度，過(guò)高的房地產(chǎn)杠桿應(yīng)引起警惕。

如果按照20%首付計(jì)算，購(gòu)房者使用的是5倍杠桿，如果首付款中有一半資金來(lái)源于融資，則購(gòu)房者使用了高達(dá)十倍的杠桿。加杠桿購(gòu)房此前雖有，但比較罕見(jiàn)，近期上海鏈家被要求下線(xiàn)金融產(chǎn)品，這一房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)“場(chǎng)外配資”行為才浮出水面。鏈家的模式，就是為首付資金不夠的買(mǎi)房者提供資金。假如首付要200萬(wàn)元，購(gòu)房者只能拿出100萬(wàn)元，缺少的100萬(wàn)元由中介公司的金融服務(wù)墊上。這種以金融服務(wù)促買(mǎi)賣(mài)成交的方式，在房產(chǎn)中介公司中并不鮮見(jiàn)。

杠桿購(gòu)房，增速上揚(yáng)的趨勢(shì)很明確：2月28日，世聯(lián)行發(fā)布的2015年年報(bào)顯示，該公司去年一共發(fā)放了“家圓云貸”32209筆，放貸金額為29.92億元，同比分別增長(zhǎng)65.05%、51.90%，該產(chǎn)品為公司帶來(lái)收入4.15億元，同比增長(zhǎng)69.54%。

存量規(guī)模已經(jīng)不小。截至2月29日，鏈家理財(cái)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，其成交金額為180.5億，發(fā)放收益17.9億，用戶(hù)規(guī)模31萬(wàn)。據(jù)估算，整個(gè)中介行業(yè)通過(guò)“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)的購(gòu)房成交金額早已超過(guò)1萬(wàn)億元。

這些現(xiàn)象目前主要只在一線(xiàn)城市，但隨著房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)開(kāi)始向二線(xiàn)城市蔓延。

在去庫(kù)存化的大方針之下，各地出臺(tái)了不少促進(jìn)消化的措施，可謂各具特色。其中，有些具備了促進(jìn)“超級(jí)杠桿”屬性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日,沈陽(yáng)市政府出臺(tái)樓市新政，規(guī)定公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月,對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買(mǎi)商品房的，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。“零首付”幾乎等于把杠桿放大到了無(wú)限大。

誠(chéng)然，作為今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要舉措的“去杠桿”是結(jié)構(gòu)性的，并非所有領(lǐng)域都要去杠桿，目前居民部門(mén)的杠桿并不高，杠桿或許還存在加大的空間。例如2月26日中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在央行上?？偛颗e行記者會(huì)答記者問(wèn)時(shí)，就曾詳細(xì)解釋了在房地產(chǎn)去庫(kù)存方面，加杠桿與去杠桿如何平衡的問(wèn)題。周小川表示：個(gè)人住房貸款在銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。周小川還表示，如果中國(guó)想控制杠桿率，關(guān)鍵還是如何應(yīng)對(duì)企業(yè)杠桿率過(guò)高的問(wèn)題，而不是家庭部門(mén)的問(wèn)題。

但是房地產(chǎn)杠桿目前太平無(wú)事，并不意味著可以從此高枕，購(gòu)房者當(dāng)中的自住房或許問(wèn)題不大，但同時(shí)還有相當(dāng)一部分人是投資需求，他們對(duì)價(jià)格下跌十分敏感，這個(gè)群體的杠桿過(guò)大、不透明都存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)，跟股市場(chǎng)外配資加大杠桿的基本原理是一致的，盡管作用、形式、細(xì)節(jié)不同。

杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊(yùn)含巨大風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)的起源，足可為前車(chē)之鑒。房產(chǎn)本來(lái)就具有消費(fèi)品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無(wú)疑在強(qiáng)化其金融屬性。海曼·明斯基的金融不安定假說(shuō)（FinancialInstabilityHypothesis），引入了許多由密爾、馬歇爾、維克塞爾以及費(fèi)舍爾等經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重復(fù)過(guò)的思想，對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的動(dòng)態(tài)過(guò)程進(jìn)行了很好的描繪，經(jīng)濟(jì)泡沫由開(kāi)始到最后破裂大致可分為五個(gè)時(shí)期：正向沖擊、樂(lè)觀的繁榮、非理性瘋狂、獲利拋售及大恐慌。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫眾說(shuō)紛紜，但有一點(diǎn)可以肯定：不受監(jiān)管的杠桿會(huì)大大加強(qiáng)泡沫的殺傷力。從這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)高杠桿不可忽視。收集并公布包括購(gòu)房杠桿數(shù)據(jù)、現(xiàn)有存量房屋數(shù)據(jù)在內(nèi)的更多的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，應(yīng)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)性工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。