廣東樓市去庫存分化劇烈 部分城市庫存告急

在全國大打房地產去庫存戰(zhàn)的背景下，各省市接力拋出樓市去庫存方案。

3月1日，廣東省政府官網發(fā)布了供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）及五個行動計劃的通知。

方案公開了廣東省未來三年的房地產去庫存目標。到2018年底，廣東省將實現(xiàn)全省商品房庫存規(guī)模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%，消化約2630萬平方米的商品房庫存，各地級以上市商品住房去庫存周期基本控制在16個月以內。同時，非商品住房去庫存周期明顯縮短，力爭在現(xiàn)有庫存基礎上減少10%以上。

由于廣深中心城市和其他二三線城市的庫存劇烈分化，方案并首次提出，鼓勵廣州、深圳中心城市居民到周邊城市購房的外溢需求。

廣東房地產庫存分化劇烈

數(shù)據(jù)顯示，待消化的2630平方米的商品房庫存，包括了2016-2018年供應溢出約630萬平方米商品房和已經存在的2000萬平方米的商品房庫存。各城市負責通過收購或長期租賃成批量中小套型庫存商品房，出租給有需求人群，化解1000萬平方米商品房庫存。

在全國去庫存戰(zhàn)中，存在一二線城市樓市火熱，三四線城市去化壓力仍然很大的情況。與之類似，廣東省房地產庫存去化也出現(xiàn)了“冰火兩重天”的情況。在一些城市賣不動房的時候，另一些城市的房地產庫存卻處在告急狀態(tài)。

東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，1月東莞住宅存量及其消化周期急劇下滑，目前東莞住宅存量面積僅有378萬平方米，為10年以來錄得單月最低，同時，按照過去12個月消化速度，目前東莞住宅存量消化周期僅為4個月，連續(xù)第6個月創(chuàng)下歷史新低。

與東莞不同，惠州的原始庫存量較大，但因為近期銷售的火爆，去化速度有明顯改善。

惠州中原地產數(shù)據(jù)顯示，今年1月份惠州市存量面積達1500萬多平方米，環(huán)比下降4.53%，庫存壓力明顯緩解，而吸納能力逐漸提高。按照1月的去化速度，去庫存周期為12個月，比2015年12月減少了2個月。

另一庫存大市佛山的庫存消化周期也因跑量速度加快從去年4月的10.7個月回落到去年底的8.5個月。

但是，清遠市的房地產去化速度不是那么可觀。清遠市目前的商品房庫存量為1378萬平方米。清遠市市長郭鋒曾表示，清遠僅城區(qū)就有7.4萬套空置住房（不含商業(yè)），按照經濟學的周期原理，清遠市房地產庫存需要28個月才能消耗完畢。

另外，同為一線城市的深圳和廣州，去庫存壓力也存在差異。

根據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局住宅成交數(shù)據(jù)中心“陽光家緣”數(shù)據(jù)，當前廣州市十區(qū)二縣商品房市場可售量超過870萬平方米，消化庫存需要10個月，未售量則超過1960萬平方米，消化庫存需要20個月。

對此，合富房地產經濟研究院院長、廣東省房協(xié)專家委員龍斌指出，與深圳土地供應緊缺相比，廣州最近幾年城市向外拓展比較大。且廣州新建住宅供應80%在外圍區(qū)域，中心區(qū)和老市區(qū)只占20%。開發(fā)量比較大，所以庫存量大。

這種去庫存速度分化的情況顯然引起了管理層的重視，廣東省針對各地市不同的情況“對癥下藥”，實行“一類一策”去庫存政策。

其中，一類城市為庫存規(guī)模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠等4個城市；二類城市為庫存規(guī)模較大、需求較旺盛城市，包括江門、肇慶、東莞、韶關、汕頭、茂名、湛江等7個城市；三類城市為庫存規(guī)模小、需求平穩(wěn)的城市，包括河源、梅州、陽江、云浮、潮州、揭陽、汕尾等7個城市；四類城市為住房限購的廣州、深圳市以及庫存規(guī)模小、需求旺盛的珠海市。

記者查閱2016-2018年廣東省去庫存任務表發(fā)現(xiàn)，對于一類城市，每個城市去庫存任務在100萬平方米以上；二類城市每個城市去庫存任務在25萬-55萬平方米之間；三類城市每個城市去庫存任務在10萬平方米左右；而同為四類城市的廣州、深圳、珠海，其中深圳、珠海不設去庫存任務，廣州則力爭完成180萬平方米的去庫存任務。

需求外溢的雙刃劍

為了消化這些庫存，廣東省提出了包括有效釋放農業(yè)轉移人口城鎮(zhèn)購房需求、推進住房制度改革、加快化解商業(yè)地產庫存和加強房地產市場引導等措施。

其中，“支持合理住房消費”一項提到，應當鼓勵各地根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，取消過時的限制性措施。加大對居民自住和改善性住房需求的信貸支持力度，落實在不實施限購措施的城市放寬首套房和改善性需求的二套房房貸首付比例政策。

今年2月，中央出臺各地可根據(jù)實際情況降低一套房首付政策之后，2月16日廣州市人行宣布，佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門四城首套房貸首付降為最低20%。

非限購城市的各項利好政策出臺給了無力承擔深圳和廣州高房價的剛需客一個機會。同時也能緩解一線城市的供給壓力，增加周邊城市的購房去求，促進去庫存。

此次發(fā)布的去庫存方案中也特別提到，要重點加快推進廣州與清遠、佛山，深圳與惠州、東莞的軌道交通網絡銜接和建設，為支持跨地區(qū)購房、滿足住房外溢需求提供便利條件。

在中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)2月份房價環(huán)比漲幅前十城市中，中山、東莞分別位列第一和第五，這也在一定程度上反映了其旺盛的需求。

但是，外溢的購房需求在緩解一線城市供給壓力的同時也有一定的消極影響。據(jù)了解，廣州的去化壓力大與被周邊城市分流有關。

“佛山去年成交了1400多萬平方米的一手新建住宅，實際已經超過了廣州，廣州才不到1100萬平方米。而僅佛山南海區(qū)成交就超過500萬平方米，占比超過佛山的三分之一，保守估計有40%-50%是廣州人購買。也就是說，廣州有200萬平方米的需求流到外地，還不包括清遠等地。”龍斌對記者說。

此次去庫存計劃指出“廣州市應及時調整執(zhí)行住房限購政策的行政區(qū)域范圍”恰好說明了這一點。

龍斌認為，廣州調整限購政策是有必要的，隨著新政策落地，廣州與周邊城市的政策差異越來越大。加上軌道交通建設速度加快的同城化影響，這樣使得廣州去庫存壓力很大。所以供求關系要重新評估，但是通過區(qū)域限購政策的調整可以緩解這樣的影響。

值得關注的是，在促進購置住房需求的同時，廣東省將把控土地供應力度。《計劃》指出，要根據(jù)商品房庫存規(guī)模及去庫存任務完成情況，適度調節(jié)相應類型土地供應規(guī)模，必要時暫停新增房地產開發(fā)用地供應。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。