樓價(jià)瘋漲引憂(yōu)慮 亟需打擊杠桿炒作防范樓市風(fēng)險(xiǎn)

一線城市正面臨不正常的樓價(jià)上漲，引起各界幾乎一致的憂(yōu)慮。一些官方媒體日前連續(xù)撰文警告市場(chǎng)非理性上漲以及投機(jī)活動(dòng)。在這種狂熱的氛圍當(dāng)中，包括自買(mǎi)自賣(mài)轉(zhuǎn)按揭、眾籌炒房等通過(guò)杠桿手段進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)的現(xiàn)象正在出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，非理性的市場(chǎng)情緒已經(jīng)形成，而這種情緒又吸引了大量杠桿投機(jī)者，形成了一種非常危險(xiǎn)的泡沫，與去年上半年A股市場(chǎng)類(lèi)似。

房地產(chǎn)周期本質(zhì)上是貨幣周期的產(chǎn)物。上一次樓市大漲是在2009年實(shí)施貨幣與財(cái)政雙重刺激的背景下產(chǎn)生的，巨大的反彈讓政府被迫實(shí)行了更為嚴(yán)格的管制措施。截至今日，一線城市的限購(gòu)等政策還沒(méi)有放開(kāi)。當(dāng)前這一波房?jī)r(jià)上漲，與去年開(kāi)始降準(zhǔn)降息的新一輪貨幣寬松周期有關(guān)，更優(yōu)惠的利率、稅費(fèi)以及降低首付比例等利好政策刺激剛需客戶(hù)入場(chǎng)。今年以來(lái)，去庫(kù)存目標(biāo)激勵(lì)各地政府推出各種政策吸引人們買(mǎi)房，尤其是那些庫(kù)存多的地區(qū)，甚至降低了首付比例，相當(dāng)于鼓勵(lì)家庭部門(mén)增加杠桿，以幫助銀行與企業(yè)轉(zhuǎn)移杠桿。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，各地取消各種管制并制定優(yōu)惠政策去庫(kù)存，是積極的。在庫(kù)存比較嚴(yán)重的地區(qū)，也不太可能出現(xiàn)投機(jī)活動(dòng)。問(wèn)題出在一線城市，尤其是深圳上海北京，在仍然實(shí)行限購(gòu)等政策的情況下，卻迎來(lái)了新一波的漲價(jià)潮。而且，炒房者現(xiàn)在可以借助轉(zhuǎn)按揭、眾籌、P2P等新型手段加杠桿，造成了樓市的虛火。通過(guò)這些手段投機(jī)的人能夠繞過(guò)限購(gòu)政策、銀行差別化信貸政策等控制過(guò)度杠桿的“防火墻”。

考慮到深圳上海北京等一線城市占據(jù)了中國(guó)房貸規(guī)模的相當(dāng)大一部分，而且房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲到非常高的水平，其間出現(xiàn)的杠桿炒作的現(xiàn)象必須引起警惕。其危害在于，如果市場(chǎng)波動(dòng)，這些投機(jī)者可能會(huì)放棄住房，拒絕還按揭，形成“次級(jí)貸款”，加大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，杠桿炒作會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)式釋放，透支市場(chǎng)上行的時(shí)間，讓價(jià)格走勢(shì)變陡，造成大起大落，就像去年上半年的股市一樣。

這種不正常的走勢(shì)影響去庫(kù)存的全局工作，是一種破壞性的力量。因此，一線城市應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的管理，尤其是對(duì)杠桿投機(jī)的防范，不能因?yàn)橥稒C(jī)者搞活了市場(chǎng)而姑息養(yǎng)奸。社會(huì)對(duì)此次一線城市房?jī)r(jià)上漲一致感到憂(yōu)慮。所以，為了健康地可持續(xù)地推進(jìn)樓市去庫(kù)存工作，對(duì)杠桿炒作的打擊是完全有必要的。

對(duì)于正常的剛需或者改善性需求，是否有必要降低首付比例、增加杠桿呢？央行行長(zhǎng)周小川認(rèn)為，中國(guó)個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重相對(duì)偏低。在很多國(guó)家，個(gè)人貸款——主要是住房貸款——可能占總貸款的40%-50%，而中國(guó)只有百分之十幾。而且，個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)生的壞賬的比例明顯小于其它領(lǐng)域，銀行系統(tǒng)也覺(jué)得個(gè)人住房抵押貸款是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機(jī)會(huì)。因此，他認(rèn)為，當(dāng)前可以進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，適當(dāng)下調(diào)首付比例。

其實(shí)，中國(guó)房貸占貸款總規(guī)模比較小的一個(gè)重要原因是中國(guó)間接融資的規(guī)模太大。很多國(guó)家——尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家——以直接融資為主，信貸規(guī)模較小，因此，其住房按揭比例相對(duì)比較高。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年的一項(xiàng)調(diào)查顯示，我國(guó)家庭的住房擁有率達(dá)到90.8%，因此，可能大部分家庭都已經(jīng)負(fù)有按揭，除了一些進(jìn)城置業(yè)的農(nóng)民工以及剛需客戶(hù)，大部分家庭承受更大杠桿的空間不大。

而農(nóng)民工缺少穩(wěn)定的工作與收入來(lái)源，如果通過(guò)加杠桿進(jìn)城置業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。對(duì)于城市剛需家庭，他們?cè)跇鞘虚L(zhǎng)期上漲中都入市，說(shuō)明購(gòu)買(mǎi)力是很低的。其中很大一部分可能是在一線工作而家庭在三四線城市，通過(guò)父母舉債支持才能置業(yè)，這會(huì)導(dǎo)致虹吸效應(yīng)，而且會(huì)耗盡全家之力并透支未來(lái)。因此，這些人增加杠桿追漲，比過(guò)去十幾年已經(jīng)按揭購(gòu)房的家庭而言，風(fēng)險(xiǎn)要高很多。

可以看出，一線城市房?jī)r(jià)暴漲蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，如何抑制房?jī)r(jià)上漲應(yīng)是當(dāng)前的主要工作?？紤]到今年的M2增速可能還要保持較高的速度（13%左右），寬松的貨幣環(huán)境帶來(lái)的地產(chǎn)周期可能會(huì)持續(xù)存在，為了避免泡沫化加速，一線城市需要盡快出手維穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。